Обращение взыскания на квартиру в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Обращение взыскания на квартиру в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 349 "Порядок обращения взыскания на заложенное имущество" ГК РФ"Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статей 309, 310, 807, 809 - 811, 330, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заемщиками систематически нарушались сроки уплаты ежемесячных платежей по договору займа, в связи с чем, с учетом результатов проведенной в рамках настоящего дела судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение N <...> от 27.02.2024, подготовленное экспертом <...>12.), частично удовлетворил исковые требования истца, а именно расторг договор займа N <...> от 19.12.2008, взыскал в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца задолженность в заявленном размере, расходы по уплате государственной пошлины в равных долях, а также обратил взыскание на предмет ипотеки - квартиру по <...>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 6592000 руб. Дополнительным решением от 13.06.2024 с ответчиков солидарно в пользу истца судом взысканы проценты за пользование кредитом из расчета 14,6% годовых, начисляемых на сумму основного долга (1155473 руб. 15 коп.), начиная с 18.08.2023 по день вступления в законную силу решения."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 61 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)""Относительно довода АО "Россельхозбанк" о том, что по смыслу пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке прекращение обязательств заемщика возможно только в случае обращения взыскания на предмет ипотеки, которым является жилое помещение, и оставлении залогодержателем за собой именно жилого помещения, а не права требования по договору, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: В каких случаях могут выселить из жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Ситуация: Каковы особенности обращения взыскания на роскошное жилье должника, если оно является единственно пригодным для постоянного проживания?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательство запрещает обращать взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (так называемый имущественный (исполнительский) иммунитет), за исключением случаев обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; ч. 1 ст. 79 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательство запрещает обращать взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (так называемый имущественный (исполнительский) иммунитет), за исключением случаев обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; ч. 1 ст. 79 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П).
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(ред. от 31.07.2025)жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
Статья: Обзор по банкротству
("Арбитражный управляющий", 2023, N 4)Юридически значимыми и подлежащими доказыванию при разрешении спора об обращении взыскания на жилое помещение должника, не являющееся предметом ипотеки, являются вопросы о том, отвечает ли спорное жилое помещение признакам единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилья, не имеется ли у должника иного имущества и доходов, на которые может быть обращено взыскание, не превышает ли данное жилое помещение уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище, с гарантией сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования, является ли соразмерным обращение взыскания на спорное имущество с учетом имеющейся задолженности.
("Арбитражный управляющий", 2023, N 4)Юридически значимыми и подлежащими доказыванию при разрешении спора об обращении взыскания на жилое помещение должника, не являющееся предметом ипотеки, являются вопросы о том, отвечает ли спорное жилое помещение признакам единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилья, не имеется ли у должника иного имущества и доходов, на которые может быть обращено взыскание, не превышает ли данное жилое помещение уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище, с гарантией сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования, является ли соразмерным обращение взыскания на спорное имущество с учетом имеющейся задолженности.
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики судов общей юрисдикции
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)<19> Не вполне понятно, что стало причиной роста числа определений о законности сделок. Выскажем гипотезу, которая, как представляется, способна объяснить этот рост хотя бы в части. В конце 2014 г. экономика в России столкнулась с ростом инфляции и процентной ставки, а также с падением курса рубля. Эти факторы привели к появлению множества неисправных заемщиков-граждан, в том числе по ипотечным кредитам. К концу I квартала 2015 г. кредиторы начали процедуру обращения взыскания и реализации квартир, обремененных ипотекой. Она заняла около двух лет. Как известно, квартиры с проживающими в них заемщиками продаются не слишком успешно и вынужденно передаются в собственность кредиторам по окончании торгов. Примерно в 2017 г. кредиторы подали иски о выселении из этих квартир. Согласно статистике судебного департамента ВС РФ (см.: https://cdep.ru/index.php?id=79) в 2017 г. наблюдался рост числа дел в рамках общей категории дел о выселении, причем по сравнению с 2016 г. рост составил примерно 80%. В 2018 г. основная часть дел о выселении была завершена. Нужно уточнить, что удовлетворение иска о выселении заемщика из квартиры практически неизбежно. В тот же период в суды продолжали поступать дела о признании притворными сделок обеспечительной передачи титула. Должники требовали возврата квартиры в свою собственность, пребывая, как правило, в длительной просрочке. Причем в случае успеха должник чаще всего получал квартиру без обременений (см. об этом ниже). Справедливо ли, что один неплательщик, который получил ипотечный кредит, будет неизбежно выселен, а другой неплательщик, передавший титул в обеспечение возврата займа, получит назад свою квартиру и притом освободится от реальной уплаты долга? Возможно, именно этот вопрос стал причиной, по которой сделки обеспечительной передачи стали признаваться притворными реже.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)<19> Не вполне понятно, что стало причиной роста числа определений о законности сделок. Выскажем гипотезу, которая, как представляется, способна объяснить этот рост хотя бы в части. В конце 2014 г. экономика в России столкнулась с ростом инфляции и процентной ставки, а также с падением курса рубля. Эти факторы привели к появлению множества неисправных заемщиков-граждан, в том числе по ипотечным кредитам. К концу I квартала 2015 г. кредиторы начали процедуру обращения взыскания и реализации квартир, обремененных ипотекой. Она заняла около двух лет. Как известно, квартиры с проживающими в них заемщиками продаются не слишком успешно и вынужденно передаются в собственность кредиторам по окончании торгов. Примерно в 2017 г. кредиторы подали иски о выселении из этих квартир. Согласно статистике судебного департамента ВС РФ (см.: https://cdep.ru/index.php?id=79) в 2017 г. наблюдался рост числа дел в рамках общей категории дел о выселении, причем по сравнению с 2016 г. рост составил примерно 80%. В 2018 г. основная часть дел о выселении была завершена. Нужно уточнить, что удовлетворение иска о выселении заемщика из квартиры практически неизбежно. В тот же период в суды продолжали поступать дела о признании притворными сделок обеспечительной передачи титула. Должники требовали возврата квартиры в свою собственность, пребывая, как правило, в длительной просрочке. Причем в случае успеха должник чаще всего получал квартиру без обременений (см. об этом ниже). Справедливо ли, что один неплательщик, который получил ипотечный кредит, будет неизбежно выселен, а другой неплательщик, передавший титул в обеспечение возврата займа, получит назад свою квартиру и притом освободится от реальной уплаты долга? Возможно, именно этот вопрос стал причиной, по которой сделки обеспечительной передачи стали признаваться притворными реже.
Ситуация: Каков порядок наложения и снятия ареста на квартиру?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Арест (кроме ареста в рамках уголовного судопроизводства) допускается в том числе в отношении квартиры, являющейся единственно пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи жилым помещением, если данная мера принимается в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя. Это возможно, например, если заявлены исковые требования об обращении взыскания на указанную квартиру в соответствии с законодательством об ипотеке, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделки. При этом наложение ареста не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться квартирой (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50; п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Арест (кроме ареста в рамках уголовного судопроизводства) допускается в том числе в отношении квартиры, являющейся единственно пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи жилым помещением, если данная мера принимается в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя. Это возможно, например, если заявлены исковые требования об обращении взыскания на указанную квартиру в соответствии с законодательством об ипотеке, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделки. При этом наложение ареста не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться квартирой (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50; п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Одним из спорных является вопрос о том, можно ли обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, когда оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением... и, следовательно, на которое в соответствии с федеральным законом (ст. 446 ГПК РФ) не может быть обращено взыскание.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Одним из спорных является вопрос о том, можно ли обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, когда оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением... и, следовательно, на которое в соответствии с федеральным законом (ст. 446 ГПК РФ) не может быть обращено взыскание.
Статья: Отдельное (локальное) мировое соглашение в делах о банкротстве: в поисках баланса интересов
(Божинов А.В.)
("Российский судья", 2025, N 8)Подход, занятый законодателем и судебной практикой, сводится к соблюдению баланса между интересами должника и членов его семьи и залоговым кредитором. С одной стороны, не допускается обращение взыскания на единственное ипотечное жилье, с другой - должник по завершении процедуры банкротства не освобождается от обязательств перед залоговым кредитором. Также в качестве гарантий кредитора предусмотрено исполнение обязательств должника на первоначальных условиях обязательств и за счет денежных средств, не составляющих конкурсную массу.
(Божинов А.В.)
("Российский судья", 2025, N 8)Подход, занятый законодателем и судебной практикой, сводится к соблюдению баланса между интересами должника и членов его семьи и залоговым кредитором. С одной стороны, не допускается обращение взыскания на единственное ипотечное жилье, с другой - должник по завершении процедуры банкротства не освобождается от обязательств перед залоговым кредитором. Также в качестве гарантий кредитора предусмотрено исполнение обязательств должника на первоначальных условиях обязательств и за счет денежных средств, не составляющих конкурсную массу.
Статья: О расширительном толковании условий, исключающих обращение взыскания на предмет залога
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Вместе с тем, несмотря на спорность вопроса о действии исполнительского иммунитета в отношении единственного жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возможность обращения взыскания на жилое помещение - предмет ипотеки - в целом не оспаривается.
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Вместе с тем, несмотря на спорность вопроса о действии исполнительского иммунитета в отношении единственного жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возможность обращения взыскания на жилое помещение - предмет ипотеки - в целом не оспаривается.
Статья: Споры по цене жилья при большой просрочке ее оплаты
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Со структурой покупки жилья в ипотеку все оказалось проще всего. Покупатель просрочил очередной платеж по ипотеке, и банк инициирует досрочный возврат кредита с обращением взыскания на ипотечное жилье. Конструкция договоров и процедура изъятия жилья за время существования ипотеки стали прозрачны и быстры. Практика показывает, что от момента первой просрочки (а потом движение, как правило, начинает ускоряться, а долг увеличиваться как снежный ком) до момента реального выселения проходит не более 1,5 - 2 лет.
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Со структурой покупки жилья в ипотеку все оказалось проще всего. Покупатель просрочил очередной платеж по ипотеке, и банк инициирует досрочный возврат кредита с обращением взыскания на ипотечное жилье. Конструкция договоров и процедура изъятия жилья за время существования ипотеки стали прозрачны и быстры. Практика показывает, что от момента первой просрочки (а потом движение, как правило, начинает ускоряться, а долг увеличиваться как снежный ком) до момента реального выселения проходит не более 1,5 - 2 лет.
"Упрощенные производства в гражданском судопроизводстве"
(2-е издание)
(Бортникова Н.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Первый кассационный суд общей юрисдикции 4 марта 2022 г. оставил без изменения постановленное в порядке упрощенного производства решение городского суда об удовлетворении иска банка о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности в размере 420 117 руб., обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру. Доводы кассационной жалобы о невозможности рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд кассационной инстанции признал несостоятельными <2>. Апелляционным определением Московского городского суда оставлено в силе принятое в упрощенном производстве решение районного суда, которым отказано в удовлетворении иска гражданина к ответчику ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" о расторжении договора банковского счета, закрытии банковского счета, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов, штрафа <3>. Имеется и противоположная судебная практика <4>.
(2-е издание)
(Бортникова Н.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Первый кассационный суд общей юрисдикции 4 марта 2022 г. оставил без изменения постановленное в порядке упрощенного производства решение городского суда об удовлетворении иска банка о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности в размере 420 117 руб., обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру. Доводы кассационной жалобы о невозможности рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд кассационной инстанции признал несостоятельными <2>. Апелляционным определением Московского городского суда оставлено в силе принятое в упрощенном производстве решение районного суда, которым отказано в удовлетворении иска гражданина к ответчику ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" о расторжении договора банковского счета, закрытии банковского счета, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов, штрафа <3>. Имеется и противоположная судебная практика <4>.