Недобросовестный застройщик
Подборка наиболее важных документов по запросу Недобросовестный застройщик (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Наверное, прежде чем давать такие разъяснения, ломающие сложившуюся практику, отвечающую потребностям людей, нужно было подумать о внесении необходимых изменений в закон либо о том, как избежать его столь непродуктивного толкования. Борьба с недобросовестной деятельностью застройщиков по созданию многоквартирных домов на участках ИЖС не должна приводить к глобальному запрету гражданам делить на части дома, которые действительно построены как индивидуальные и раздел которых вызван жизненными обстоятельствами (образование новых семей, расторжение брака и др.).
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Наверное, прежде чем давать такие разъяснения, ломающие сложившуюся практику, отвечающую потребностям людей, нужно было подумать о внесении необходимых изменений в закон либо о том, как избежать его столь непродуктивного толкования. Борьба с недобросовестной деятельностью застройщиков по созданию многоквартирных домов на участках ИЖС не должна приводить к глобальному запрету гражданам делить на части дома, которые действительно построены как индивидуальные и раздел которых вызван жизненными обстоятельствами (образование новых семей, расторжение брака и др.).
Статья: Споры покупателей квартир в новостройках с застройщиками - правовой анализ
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Отдельную категорию споров составляют случаи так называемой двойной продажи квартиры, когда права на один объект заявляют несколько покупателей. Разрешение таких коллизий осуществляется на основании статьи 398 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. Приоритет в праве на приобретение объекта имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше. Однако, если объект уже передан во владение одному из покупателей, суд удовлетворит его требование о государственной регистрации права собственности. Иным покупателям остается право требовать от недобросовестного застройщика возмещения причиненных убытков.
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Отдельную категорию споров составляют случаи так называемой двойной продажи квартиры, когда права на один объект заявляют несколько покупателей. Разрешение таких коллизий осуществляется на основании статьи 398 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. Приоритет в праве на приобретение объекта имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше. Однако, если объект уже передан во владение одному из покупателей, суд удовлетворит его требование о государственной регистрации права собственности. Иным покупателям остается право требовать от недобросовестного застройщика возмещения причиненных убытков.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 10 "Ответственность за нарушение обязательств по договору" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Возможность отсрочки возмещения участнику долевого строительства расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 не предусмотрена и не могла быть предусмотрена, поскольку как данное, так и предыдущие подобные постановления устанавливали моратории в целях нормализации работы и финансового состояния застройщиков в период пандемии и проведения специальной военной операции, и принятые меры не направлены на освобождение от ответственности недобросовестных застройщиков, передавших потребителю товар ненадлежащего качества."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Изменение арендной платы
(КонсультантПлюс, 2026)Судебная коллегия... признала указанный пункт недействующим в этой части. Она указала, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Субъект Российской Федерации вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам, в том числе рассмотреть вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка.
(КонсультантПлюс, 2026)Судебная коллегия... признала указанный пункт недействующим в этой части. Она указала, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Субъект Российской Федерации вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам, в том числе рассмотреть вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 3/2026. О рассмотрении судами общей юрисдикции споров, связанных с применением отдельных положений законодательства о налогах и сборах"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 4А/2026)В обоснование заявленных требований сослался на то, что он является лицом, пострадавшим от действий недобросовестного застройщика: в 2013 году приобрел по договору с жилищно-строительным кооперативом право требования в отношении квартиры, паевой взнос внес в полном объеме; в установленный договором срок (IV квартал 2014 г.) квартира не была предоставлена по независящим от него обстоятельствам - застройщик признан банкротом; фонд поддержки обманутых дольщиков области в качестве меры поддержки обманутого дольщика предоставил ему квартиру.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 4А/2026)В обоснование заявленных требований сослался на то, что он является лицом, пострадавшим от действий недобросовестного застройщика: в 2013 году приобрел по договору с жилищно-строительным кооперативом право требования в отношении квартиры, паевой взнос внес в полном объеме; в установленный договором срок (IV квартал 2014 г.) квартира не была предоставлена по независящим от него обстоятельствам - застройщик признан банкротом; фонд поддержки обманутых дольщиков области в качестве меры поддержки обманутого дольщика предоставил ему квартиру.
Статья: Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12; 2026, N 1)Среди наиболее значимых новелл можно выделить изменение гарантийных сроков, введение новых механизмов контроля за деятельностью застройщиков, а также введение эскроу-счетов как способа хеджирования при привлечении денежных средств граждан с целью снижения вероятности неисполнения встречных обязательств со стороны недобросовестных застройщиков. В связи с этим, принимая во внимание активно развивающееся законодательство о долевом строительстве, стоит уделить особое внимание соотношению норм Закона N 214-ФЗ и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - ЗоЗПП), который также претерпел значительные неоднократные изменения за последние годы.
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12; 2026, N 1)Среди наиболее значимых новелл можно выделить изменение гарантийных сроков, введение новых механизмов контроля за деятельностью застройщиков, а также введение эскроу-счетов как способа хеджирования при привлечении денежных средств граждан с целью снижения вероятности неисполнения встречных обязательств со стороны недобросовестных застройщиков. В связи с этим, принимая во внимание активно развивающееся законодательство о долевом строительстве, стоит уделить особое внимание соотношению норм Закона N 214-ФЗ и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - ЗоЗПП), который также претерпел значительные неоднократные изменения за последние годы.
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Наравне с минимальными размерами могут устанавливаться и максимальные размеры земельных участков. Так, ПЗЗ Хабаровска в отдельных зонах для целей осуществления гражданами индивидуального жилищного строительства устанавливают максимальный размер земельного участка 2 000 квадратных метров <1>. Представляется, что подобные ограничения могут быть вполне эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, которые возводят на землях для ИЖС многоквартирные дома.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Наравне с минимальными размерами могут устанавливаться и максимальные размеры земельных участков. Так, ПЗЗ Хабаровска в отдельных зонах для целей осуществления гражданами индивидуального жилищного строительства устанавливают максимальный размер земельного участка 2 000 квадратных метров <1>. Представляется, что подобные ограничения могут быть вполне эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, которые возводят на землях для ИЖС многоквартирные дома.
Вопрос: С какой даты следует исчислять минимальный предельный срок владения квартирой, если физлицо являлось участником долевого строительства, обязательства по оплате квартиры исполнило, но в связи с тем что застройщик оказался недобросовестным, в рамках региональной программы получило иную квартиру (доплату не производило)?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: С какой даты следует исчислять минимальный предельный срок владения квартирой в целях освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже, если физлицо являлось участником долевого строительства, свои обязательства по оплате квартиры исполнило, но в связи с тем что застройщик оказался недобросовестным, в рамках региональной программы обманутых дольщиков получило иную квартиру, чем было предусмотрено договором с недобросовестным застройщиком (доплату не производило)?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: С какой даты следует исчислять минимальный предельный срок владения квартирой в целях освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже, если физлицо являлось участником долевого строительства, свои обязательства по оплате квартиры исполнило, но в связи с тем что застройщик оказался недобросовестным, в рамках региональной программы обманутых дольщиков получило иную квартиру, чем было предусмотрено договором с недобросовестным застройщиком (доплату не производило)?
Статья: Проблемы бухгалтерского учета в условиях диверсифицированного строительного бизнеса
(Серебрякова Т.Ю., Кондрашова О.Р., Никандрова Р.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 10)Таким образом, получается, что отечественные разработчики в названии продемонстрировали терминологию Гражданского кодекса РФ, в котором в ст. 740 указаны признаки договора строительного подряда. В названии Международного стандарта отражена суть хозяйственных операций - строительство. Исходя из нее следует, что работы в бухгалтерском учете отражаются так, как предусмотрено этим Стандартом. Этот же принцип является определяющим при организации учета строительной деятельности в российском бухгалтерском учете. В российской практике в отношении строительства МКД присутствуют особенности, наложенные законодательством для обеспечения прав дольщиков, их защиты от недобросовестных застройщиков (Закон N 214-ФЗ).
(Серебрякова Т.Ю., Кондрашова О.Р., Никандрова Р.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 10)Таким образом, получается, что отечественные разработчики в названии продемонстрировали терминологию Гражданского кодекса РФ, в котором в ст. 740 указаны признаки договора строительного подряда. В названии Международного стандарта отражена суть хозяйственных операций - строительство. Исходя из нее следует, что работы в бухгалтерском учете отражаются так, как предусмотрено этим Стандартом. Этот же принцип является определяющим при организации учета строительной деятельности в российском бухгалтерском учете. В российской практике в отношении строительства МКД присутствуют особенности, наложенные законодательством для обеспечения прав дольщиков, их защиты от недобросовестных застройщиков (Закон N 214-ФЗ).
Статья: Безбанкротное состояние
(Кац Е.)
("Банковское обозрение", 2023, N 11)Мораторий же 2022 года по срокам не вышел за рамки полугода - продлился с 1 апреля по 1 октября 2022-го. Он вводился на фоне усложнившейся политической и экономической обстановки, западных санкций и общего кризиса, вызванного этими факторами, напомнила Лариса Науменко, эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО "ОПОРА России". По ее мнению, "мораторий 2022 года можно назвать всеобщим", поскольку действие его распространилось на всех - на юридических лиц (кроме недобросовестных застройщиков), ИП и граждан.
(Кац Е.)
("Банковское обозрение", 2023, N 11)Мораторий же 2022 года по срокам не вышел за рамки полугода - продлился с 1 апреля по 1 октября 2022-го. Он вводился на фоне усложнившейся политической и экономической обстановки, западных санкций и общего кризиса, вызванного этими факторами, напомнила Лариса Науменко, эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО "ОПОРА России". По ее мнению, "мораторий 2022 года можно назвать всеобщим", поскольку действие его распространилось на всех - на юридических лиц (кроме недобросовестных застройщиков), ИП и граждан.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Вместе с тем существует отрицательная практика при реализации проектов. Так, разрешение на строительство на последующие очереди могут выдать, даже несмотря на требования документации по планировке территории (этапность), либо изначально стороны договорились, что жилые дома строятся в первую очередь, а объекты сопутствующей инфраструктуры - в последние этапы. После строительства жилых домов недобросовестные застройщики уходят в контролируемое банкротство, а жители остаются без сопутствующей инфраструктуры.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Вместе с тем существует отрицательная практика при реализации проектов. Так, разрешение на строительство на последующие очереди могут выдать, даже несмотря на требования документации по планировке территории (этапность), либо изначально стороны договорились, что жилые дома строятся в первую очередь, а объекты сопутствующей инфраструктуры - в последние этапы. После строительства жилых домов недобросовестные застройщики уходят в контролируемое банкротство, а жители остаются без сопутствующей инфраструктуры.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Вторая - признать право собственности на такие постройки за собой, возместив при этом застройщику <158> либо сумму, на которую увеличилась стоимость участка, либо стоимость материалов и цену работ, определяемые на день выплаты возмещения. Право на возмещение приобретает даже недобросовестный застройщик <159>. Такие последствия логично вытекают из закрепленного в ч. 1 ст. 552 ФГК принципа superficies solo cedit <160>.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Вторая - признать право собственности на такие постройки за собой, возместив при этом застройщику <158> либо сумму, на которую увеличилась стоимость участка, либо стоимость материалов и цену работ, определяемые на день выплаты возмещения. Право на возмещение приобретает даже недобросовестный застройщик <159>. Такие последствия логично вытекают из закрепленного в ч. 1 ст. 552 ФГК принципа superficies solo cedit <160>.