Договор купли-продажи недвижимости мнимая сделка
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи недвижимости мнимая сделка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заем ценных бумаг. Вексельный заем
(КонсультантПлюс, 2025)Договор вексельного займа, заключенный с целью исполнения обязательств по оплате недвижимости, не признают мнимой сделкой из-за того, что отсутствуют доказательства перечисления средств и в тексте договора купли-продажи сказано, что оплата произведена до его заключения, если к заемщику перешло право собственности и к нему нет претензий по оплате по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Договор вексельного займа, заключенный с целью исполнения обязательств по оплате недвижимости, не признают мнимой сделкой из-за того, что отсутствуют доказательства перечисления средств и в тексте договора купли-продажи сказано, что оплата произведена до его заключения, если к заемщику перешло право собственности и к нему нет претензий по оплате по договору купли-продажи
Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 31.07.2024 N 33-5752/2024 (УИД 05RS0039-01-2023-000564-13)
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Переустройство и перепланировка помещений; 3) Защита прав на жилое помещение; 4) Семейные споры.
Требования: 1) О выселении, о признании утратившим право пользования жилым помещением; 2) О снятии с регистрационного учета.
Требования: 3) О признании договора недействительным; 4) О разделе совместно нажитого имущества; 5) О признании произведенной реконструкции жилого помещения законной.
Обстоятельства: Истица указала, что право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано за ней, однако ответчики продолжают проживать в указанном жилом доме и выселяться отказываются.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано.По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи недвижимого имущества мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Переустройство и перепланировка помещений; 3) Защита прав на жилое помещение; 4) Семейные споры.
Требования: 1) О выселении, о признании утратившим право пользования жилым помещением; 2) О снятии с регистрационного учета.
Требования: 3) О признании договора недействительным; 4) О разделе совместно нажитого имущества; 5) О признании произведенной реконструкции жилого помещения законной.
Обстоятельства: Истица указала, что право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано за ней, однако ответчики продолжают проживать в указанном жилом доме и выселяться отказываются.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано.По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи недвижимого имущества мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости8.1. Препятствует ли госрегистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества квалификации сделки как мнимой
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)Мнимая сделка ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)Мнимая сделка ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 86 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), судам следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 86 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), судам следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
"Актуальная судебно-арбитражная практика по налогам за 2024 год"
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)- второе уточнение - с учетом факта возврата денежных средств покупателю на основании соглашения от 30.08.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 14.01.2014, то есть в указанной корректировке суммы НДФЛ определены как в первичных декларациях.
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)- второе уточнение - с учетом факта возврата денежных средств покупателю на основании соглашения от 30.08.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 14.01.2014, то есть в указанной корректировке суммы НДФЛ определены как в первичных декларациях.
Статья: Квартира продана двум и более клиентам сразу - анализ споров
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 10)В деле истец указывал на то, что по договору купли-продажи приобрел у Б. квартиру, полностью оплатив ее стоимость, однако Б. спорную квартиру истцу не передала, а продала ее своей матери, а та продала спорную квартиру иному лицу. Судебная коллегия отметила, что истец ошибочно полагал, что заключенные между ответчиками договоры являются мнимыми сделками, поскольку при совершении сделки между Б. (продавцом) с Ф. (покупателем) стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. Также Судебная коллегия указала, что наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 10)В деле истец указывал на то, что по договору купли-продажи приобрел у Б. квартиру, полностью оплатив ее стоимость, однако Б. спорную квартиру истцу не передала, а продала ее своей матери, а та продала спорную квартиру иному лицу. Судебная коллегия отметила, что истец ошибочно полагал, что заключенные между ответчиками договоры являются мнимыми сделками, поскольку при совершении сделки между Б. (продавцом) с Ф. (покупателем) стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. Также Судебная коллегия указала, что наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.
Статья: Продавец - банкрот. Вашу квартиру могут отобрать через 3 года после покупки
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Совершение сделки купли-продажи квартиры с заинтересованными лицами, как правило, является мнимой сделкой с целью прикрытия передачи имущества. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2023 N Ф09-9095/22 по делу N А50-9656/2021 установлено, что договор купли-продажи недвижимости признан недействительной сделкой. При этом необходимо отметить, что для квалификации сделки в качестве мнимой достаточно установления факта того, что стороны сделки, хотя и создали видимость ее формального исполнения, корректно составив оформляющие их правоотношения деловые документы, на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, порождаемых такой сделкой.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Совершение сделки купли-продажи квартиры с заинтересованными лицами, как правило, является мнимой сделкой с целью прикрытия передачи имущества. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2023 N Ф09-9095/22 по делу N А50-9656/2021 установлено, что договор купли-продажи недвижимости признан недействительной сделкой. При этом необходимо отметить, что для квалификации сделки в качестве мнимой достаточно установления факта того, что стороны сделки, хотя и создали видимость ее формального исполнения, корректно составив оформляющие их правоотношения деловые документы, на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, порождаемых такой сделкой.
Статья: Фиктивная сделка: понятие, условия и порядок признания сделки фиктивной
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, фиктивная сделка - действия граждан и юридических лиц, внешне имитирующие (выдающие себя за) иную сделку, чем подразумевается на самом деле сторонами, или же лишь создающие видимость заключения сделки. Например, заключен договор дарения для маскировки договора купли-продажи, или заключен договор купли-продажи формально для вывода активов "из-под удара" кредиторов. Фиктивная сделка может маскировать сделку на иных условиях (например, договор купли-продажи недвижимости за 1 млн руб., в то время как фактически цена договора 2 млн).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, фиктивная сделка - действия граждан и юридических лиц, внешне имитирующие (выдающие себя за) иную сделку, чем подразумевается на самом деле сторонами, или же лишь создающие видимость заключения сделки. Например, заключен договор дарения для маскировки договора купли-продажи, или заключен договор купли-продажи формально для вывода активов "из-под удара" кредиторов. Фиктивная сделка может маскировать сделку на иных условиях (например, договор купли-продажи недвижимости за 1 млн руб., в то время как фактически цена договора 2 млн).
Статья: Спор о признании недействительным договора дарения земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Готовое решение: Что нужно знать о недействительности мнимых и притворных сделок
(КонсультантПлюс, 2025)стороны заключили договор купли-продажи недвижимости и для вида зарегистрировали переход права собственности на нее к покупателю. Представляется, что регистрация "для вида" означает, что и в этом случае продавец также сохраняет контроль над имуществом.
(КонсультантПлюс, 2025)стороны заключили договор купли-продажи недвижимости и для вида зарегистрировали переход права собственности на нее к покупателю. Представляется, что регистрация "для вида" означает, что и в этом случае продавец также сохраняет контроль над имуществом.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Стороны сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, в том числе государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2019 по делу N 33-19563/2019, от 26.02.2019 по делу N 33-118/2019). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Стороны сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, в том числе государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2019 по делу N 33-19563/2019, от 26.02.2019 по делу N 33-118/2019). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).
Статья: Спор о признании недействительным договора дарения земельного участка (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Ответы на часто задаваемые вопросы к ст. 170 ГК РФ
(КонсультантПлюс, 2025)12. Когда договор купли-продажи недвижимости могут признать мнимой сделкой?
(КонсультантПлюс, 2025)12. Когда договор купли-продажи недвижимости могут признать мнимой сделкой?