Договор дарения с сохранением права пользования
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор дарения с сохранением права пользования (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 07.05.2024 по делу N 33-3438/2024 (УИД 56RS0015-01-2023-001007-39)
Категория: 1) Дарение; 2) Семейные споры.
Требования: 1) О признании договора дарения недействительным; 2) О применении последствий недействительности ничтожной сделки; 3) О признании недвижимого имущества общей совместной собственностью супругов; 4) О прекращении права собственности; 5) Об обращении взыскания на имущество.
Обстоятельства: Истец утверждает, что ответчик, зная о своих долговых обязательствах, переоформил имущество на родственников для сокрытия от взыскания. Основным доказательством является факт переоформления имущества через несколько месяцев после возникновения долговых обязательств.
Решение: Отказано.Отсутствие в договоре дарения от 21 октября 2019 года условия о сохранении за М.С.Я. и М.З. права пользования жилым помещением также не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку такое условие не является существенным для договора дарения жилого помещения, соответственно, не порождает мнимость договора дарения. Сохранение права пользования жильем бывшим собственником отнесено на усмотрение нового собственника, который свободен в осуществлении своих правомочий.
Категория: 1) Дарение; 2) Семейные споры.
Требования: 1) О признании договора дарения недействительным; 2) О применении последствий недействительности ничтожной сделки; 3) О признании недвижимого имущества общей совместной собственностью супругов; 4) О прекращении права собственности; 5) Об обращении взыскания на имущество.
Обстоятельства: Истец утверждает, что ответчик, зная о своих долговых обязательствах, переоформил имущество на родственников для сокрытия от взыскания. Основным доказательством является факт переоформления имущества через несколько месяцев после возникновения долговых обязательств.
Решение: Отказано.Отсутствие в договоре дарения от 21 октября 2019 года условия о сохранении за М.С.Я. и М.З. права пользования жилым помещением также не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку такое условие не является существенным для договора дарения жилого помещения, соответственно, не порождает мнимость договора дарения. Сохранение права пользования жильем бывшим собственником отнесено на усмотрение нового собственника, который свободен в осуществлении своих правомочий.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2024 N 88-2068/2024-(88-24687/2023) (УИД 66RS0007-01-2023-003634-92)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О вселении, обязании передать ключи.
Обстоятельства: Стороны являются собственниками жилого помещения. Однако ответчик препятствует истцу во вселении в жилое помещение.
Решение: Удовлетворено.Диспозиция пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают права сторон договора дарения предусмотреть в нем условие о сохранении за дарителем права пользования жилым помещением. Глава 32 Гражданского кодекса Российской Федерации (дарение) не содержит запрета на включение указанного условия в договор дарения. При этом сохранение права пользования жилым помещением за дарителем, то есть дарение жилого помещения с обременением и принятие в дар такого имущества, не может рассматриваться как встречное обязательство со стороны одаряемого.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О вселении, обязании передать ключи.
Обстоятельства: Стороны являются собственниками жилого помещения. Однако ответчик препятствует истцу во вселении в жилое помещение.
Решение: Удовлетворено.Диспозиция пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают права сторон договора дарения предусмотреть в нем условие о сохранении за дарителем права пользования жилым помещением. Глава 32 Гражданского кодекса Российской Федерации (дарение) не содержит запрета на включение указанного условия в договор дарения. При этом сохранение права пользования жилым помещением за дарителем, то есть дарение жилого помещения с обременением и принятие в дар такого имущества, не может рассматриваться как встречное обязательство со стороны одаряемого.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о расторжении договора дарения (отмене дарения) жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если договор дарения не содержит такого условия, как проживание дарителя в спорной квартире пожизненно, а даритель не представил доказательств того, что договор дарения заключался с условием сохранения его пожизненного права пользования спорной квартирой, суд откажет в иске о расторжении договора, заявленном на том основании, что ответчик препятствует проживанию истца в квартире (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-55388/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если договор дарения не содержит такого условия, как проживание дарителя в спорной квартире пожизненно, а даритель не представил доказательств того, что договор дарения заключался с условием сохранения его пожизненного права пользования спорной квартирой, суд откажет в иске о расторжении договора, заявленном на том основании, что ответчик препятствует проживанию истца в квартире (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-55388/2019).
Статья: К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)Важно отметить, что зачастую встречаются случаи, когда недобросовестные приобретатели недвижимости включают в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что такие условия признаются недействительными, поскольку договор дарения - это безусловная сделка. В качестве негативного последствия заключения такого договора дарителя выселяют из ранее подаренной им квартиры. Таким образом, увеличивается нагрузка на судебную систему, а также остается нестабильной и ненадежной обстановка на рынке недвижимости.
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)Важно отметить, что зачастую встречаются случаи, когда недобросовестные приобретатели недвижимости включают в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что такие условия признаются недействительными, поскольку договор дарения - это безусловная сделка. В качестве негативного последствия заключения такого договора дарителя выселяют из ранее подаренной им квартиры. Таким образом, увеличивается нагрузка на судебную систему, а также остается нестабильной и ненадежной обстановка на рынке недвижимости.
Нормативные акты
<Письмо> Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23
<О направлении ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав>О договоре дарения жилого помещения, содержащем условие о предоставлении дарителю (сохранении за дарителем) права пользования жилым помещением.
<О направлении ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав>О договоре дарения жилого помещения, содержащем условие о предоставлении дарителю (сохранении за дарителем) права пользования жилым помещением.
Ситуация: Можно ли заключить договор дарения жилого помещения с условием о пожизненном проживании в нем дарителя?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом условие договора о сохранении за дарителем права пользования подаренным жилым помещением (то есть проживания в нем) не запрещено ГК РФ и признается правомерным (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 N 88а-10995/2023; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-28447/2021; п. 5 Приложения к Письму Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом условие договора о сохранении за дарителем права пользования подаренным жилым помещением (то есть проживания в нем) не запрещено ГК РФ и признается правомерным (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 N 88а-10995/2023; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-28447/2021; п. 5 Приложения к Письму Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Статья: Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истец считает указанный Договор недействительным, поскольку данная сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем свидетельствуют: выписка из ЕГРН, подтверждающая, что жилье для Дарителя является единственным/договор дарения, не содержащий условия о сохранении за Дарителем права пользования спорным жилым помещением.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истец считает указанный Договор недействительным, поскольку данная сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем свидетельствуют: выписка из ЕГРН, подтверждающая, что жилье для Дарителя является единственным/договор дарения, не содержащий условия о сохранении за Дарителем права пользования спорным жилым помещением.
Статья: Дарение жилого помещения с сохранением за дарителем права проживания в нем. Возможно ли такое?
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2023, NN 1, 2; 2024, N 1)Во-вторых, Верховный Суд РФ в рамках данного Определения косвенным образом подтвердил законность договора дарения жилого помещения с элементом сохранения за бывшим дарителем права проживания в нем. В рамках этого Определения отмечается, в частности, следующее: "В договоре дарения предусмотрено, что в указанной квартире проживает [муж дарителя], который в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Сведений о том, что право пользования сохраняется и за [дарителем] договор дарения не содержит". Указанная фраза, а также отсутствие в тексте Определения Верховного Суда РФ негативной оценки к договору дарения с подобным содержанием говорит в принципе о том, что Верховный Суд не видит ничего противозаконного и противоестественного в таких договорах. Договор дарения жилого помещения с сохранением за дарителем права проживания в нем - это хороший "спасательный круг" для дарителя в целях защиты его жилищных прав и законных интересов.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2023, NN 1, 2; 2024, N 1)Во-вторых, Верховный Суд РФ в рамках данного Определения косвенным образом подтвердил законность договора дарения жилого помещения с элементом сохранения за бывшим дарителем права проживания в нем. В рамках этого Определения отмечается, в частности, следующее: "В договоре дарения предусмотрено, что в указанной квартире проживает [муж дарителя], который в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Сведений о том, что право пользования сохраняется и за [дарителем] договор дарения не содержит". Указанная фраза, а также отсутствие в тексте Определения Верховного Суда РФ негативной оценки к договору дарения с подобным содержанием говорит в принципе о том, что Верховный Суд не видит ничего противозаконного и противоестественного в таких договорах. Договор дарения жилого помещения с сохранением за дарителем права проживания в нем - это хороший "спасательный круг" для дарителя в целях защиты его жилищных прав и законных интересов.
Статья: Понятия прописки нет, а проблемы остались
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)- договор купли-продажи спорной квартиры и предшествующий ему договор дарения содержат условия о сохранении за А. права пользования и проживания в спорной квартире, в том числе и после регистрации перехода права собственности на нее к новому собственнику, о чем истец был осведомлен. При таких обстоятельствах право пользования братом спорной квартирой может быть прекращено, только если он добровольно от него откажется;
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)- договор купли-продажи спорной квартиры и предшествующий ему договор дарения содержат условия о сохранении за А. права пользования и проживания в спорной квартире, в том числе и после регистрации перехода права собственности на нее к новому собственнику, о чем истец был осведомлен. При таких обстоятельствах право пользования братом спорной квартирой может быть прекращено, только если он добровольно от него откажется;
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за апрель 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)1. Если между сторонами заключен договор дарения, по которому в собственность одаряемого (истца) перешла квартира, за ним зарегистрировано право собственности на нее, при этом стороны в договоре не указали сохранение за дарителем права пользования квартирой, то само по себе обстоятельство, что даритель проживает в данной квартире и платит коммунальные платежи, свидетельствует лишь о наличии договоренности о временном пользовании объектом.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)1. Если между сторонами заключен договор дарения, по которому в собственность одаряемого (истца) перешла квартира, за ним зарегистрировано право собственности на нее, при этом стороны в договоре не указали сохранение за дарителем права пользования квартирой, то само по себе обстоятельство, что даритель проживает в данной квартире и платит коммунальные платежи, свидетельствует лишь о наличии договоренности о временном пользовании объектом.
Статья: Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Однако в гражданском обороте появились многочисленные договоры дарения с правом проживания дарителя. Появление и распространение данной формы договорных отношений, которые, опять-таки, оформляются в простой письменной форме, создают новую группу рисков. Прежде всего речь идет о закреплении прав дарителя на продаваемое жилье. В связи с многочисленными спорами по данной группе дел, причем с самыми близкими людьми (одаряемыми по данной группе споров выступают, как правило, дети и внуки), обнаруживаются следующие практические проблемы. Как правило, все договоренности о сохранении права на подаренное жилое помещение остаются на уровне устной договоренности или подразумеваются, даритель в полной мере не понимает, какие правовые последствия наступают для него после перехода прав на квартиру к одаряемому. В ряде случаев такое право проживания описывается нечетко и создает дополнительные трудности при толковании договора. Впоследствии при ухудшении отношений с одаряемым или при совершении им распорядительных или отчуждательных сделок с указанной жилой недвижимостью бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки дарения и последующих сделок недействительными <9>. Кроме того, распространение в гражданском обороте таких соглашений вызывает в ряде случаев трудности при регистрации перехода приобретенных по данным сделкам прав собственности в Росреестре, который расценивает условие о праве пожизненного проживания дарителя в качестве встречного удовлетворения. Суды, рассматривая дела об оспаривании отказов Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договорам дарения жилой недвижимости, постоянно напоминают, что условие о сохранении права безвозмездного пользования и проживания дарителя в квартире не свидетельствует о возмездном характере договора и вопреки доводам Управления Росреестра сохранение за дарителем права проживания в квартире не противоречит положениям п. 1 ст. 572 ГК РФ, поскольку предоставление права проживания в квартире тем или иным лицам является одним из правомочий ее собственника <10>. Однако такого рода отказы Росреестра и последующие судебные рассмотрения возникают на постоянной основе.
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Однако в гражданском обороте появились многочисленные договоры дарения с правом проживания дарителя. Появление и распространение данной формы договорных отношений, которые, опять-таки, оформляются в простой письменной форме, создают новую группу рисков. Прежде всего речь идет о закреплении прав дарителя на продаваемое жилье. В связи с многочисленными спорами по данной группе дел, причем с самыми близкими людьми (одаряемыми по данной группе споров выступают, как правило, дети и внуки), обнаруживаются следующие практические проблемы. Как правило, все договоренности о сохранении права на подаренное жилое помещение остаются на уровне устной договоренности или подразумеваются, даритель в полной мере не понимает, какие правовые последствия наступают для него после перехода прав на квартиру к одаряемому. В ряде случаев такое право проживания описывается нечетко и создает дополнительные трудности при толковании договора. Впоследствии при ухудшении отношений с одаряемым или при совершении им распорядительных или отчуждательных сделок с указанной жилой недвижимостью бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки дарения и последующих сделок недействительными <9>. Кроме того, распространение в гражданском обороте таких соглашений вызывает в ряде случаев трудности при регистрации перехода приобретенных по данным сделкам прав собственности в Росреестре, который расценивает условие о праве пожизненного проживания дарителя в качестве встречного удовлетворения. Суды, рассматривая дела об оспаривании отказов Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договорам дарения жилой недвижимости, постоянно напоминают, что условие о сохранении права безвозмездного пользования и проживания дарителя в квартире не свидетельствует о возмездном характере договора и вопреки доводам Управления Росреестра сохранение за дарителем права проживания в квартире не противоречит положениям п. 1 ст. 572 ГК РФ, поскольку предоставление права проживания в квартире тем или иным лицам является одним из правомочий ее собственника <10>. Однако такого рода отказы Росреестра и последующие судебные рассмотрения возникают на постоянной основе.
"Правовой статус членов и бывших членов семьи собственника жилого помещения"
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Право пользования жилым помещением и вытекающие из него права, входящие в правовой статус члена семьи собственника. При сохранении права пользования жилым помещением в предусмотренных законом случаях на неопределенный или определенный срок права бывших членов семьи собственника жилого помещения содержательно совпадают с правами члена семьи собственника жилого помещения. Фактически статус бывшего члена семьи ничего не меняет "в правовом режиме права проживания" <285>.
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Право пользования жилым помещением и вытекающие из него права, входящие в правовой статус члена семьи собственника. При сохранении права пользования жилым помещением в предусмотренных законом случаях на неопределенный или определенный срок права бывших членов семьи собственника жилого помещения содержательно совпадают с правами члена семьи собственника жилого помещения. Фактически статус бывшего члена семьи ничего не меняет "в правовом режиме права проживания" <285>.