Арендатор пандемия
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор пандемия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Таким образом, было бы правильнее предусмотреть в позитивном земельном законодательстве такое дополнительное основание пролонгации (перезаключения) договора аренды публичного земельного участка без торгов для завершения строительства, как наличие в течение действия предыдущего договора аренды обстоятельств, не зависящих от воли собственника ОНС и приведших к нарушению сроков строительства объекта, например действия (бездействие) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) ОНС, пандемия, военные действия и пр. Наличие такого обстоятельства может быть подтверждено органом государственного (муниципального) управления. Иной подход, по мнению автора, не соответствует принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделенному властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором <15>. При этом в случае нарушения прав собственника ОНС на пролонгацию (перезаключение) договора аренды при наличии озвученных причин он мог бы подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Схематично предложения автора изложены на рисунке выше.
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Таким образом, было бы правильнее предусмотреть в позитивном земельном законодательстве такое дополнительное основание пролонгации (перезаключения) договора аренды публичного земельного участка без торгов для завершения строительства, как наличие в течение действия предыдущего договора аренды обстоятельств, не зависящих от воли собственника ОНС и приведших к нарушению сроков строительства объекта, например действия (бездействие) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) ОНС, пандемия, военные действия и пр. Наличие такого обстоятельства может быть подтверждено органом государственного (муниципального) управления. Иной подход, по мнению автора, не соответствует принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделенному властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором <15>. При этом в случае нарушения прав собственника ОНС на пролонгацию (перезаключение) договора аренды при наличии озвученных причин он мог бы подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Схематично предложения автора изложены на рисунке выше.
Статья: Признаки, характеризующие арендатора арендного жилья по законодательству Республики Беларусь
(Андрияшко М.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Например, всемирный локдаун в связи с распространением пандемии новой коронавирусной инфекции только потому не остановил общественные процессы, что возможность участия в них была организована из домохозяйств (жилища) посредством современных информационно-коммуникационных технологий. Одной из распространенных форм реализации гражданами права на жилье является аренда государственного жилищного фонда. При этом, вопреки распространенному мнению о прозрачности в понимании сущности арендатора как стороны правоотношений, законодатель различает арендаторов арендного жилья, руководствуясь различными критериями.
(Андрияшко М.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Например, всемирный локдаун в связи с распространением пандемии новой коронавирусной инфекции только потому не остановил общественные процессы, что возможность участия в них была организована из домохозяйств (жилища) посредством современных информационно-коммуникационных технологий. Одной из распространенных форм реализации гражданами права на жилье является аренда государственного жилищного фонда. При этом, вопреки распространенному мнению о прозрачности в понимании сущности арендатора как стороны правоотношений, законодатель различает арендаторов арендного жилья, руководствуясь различными критериями.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение или изменение договора аренды из-за форс-мажора в связи с коронавирусом
(КонсультантПлюс, 2026)"...Арендатор... направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения по причине пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством. В связи с чем с... по... приостановлена работа предприятий общественного питания, и деятельность ответчика подпадает под данные ограничения, так как помещение арендуется под кафе-пекарню. В этой связи ответчик не мог использовать арендуемое помещение в связи с прямым запретом государственных органов.
(КонсультантПлюс, 2026)"...Арендатор... направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения по причине пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством. В связи с чем с... по... приостановлена работа предприятий общественного питания, и деятельность ответчика подпадает под данные ограничения, так как помещение арендуется под кафе-пекарню. В этой связи ответчик не мог использовать арендуемое помещение в связи с прямым запретом государственных органов.
Нормативные акты
"Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда"
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н)
(ред. от 04.10.2023)C20B В отчетном периоде, в котором арендатор впервые применяет поправку "Уступки по аренде, связанные с пандемией Covid-19", арендатор не обязан раскрывать информацию, требуемую пунктом 28(f) МСФО (IAS) 8.
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н)
(ред. от 04.10.2023)C20B В отчетном периоде, в котором арендатор впервые применяет поправку "Уступки по аренде, связанные с пандемией Covid-19", арендатор не обязан раскрывать информацию, требуемую пунктом 28(f) МСФО (IAS) 8.
Указание Банка России от 09.09.2015 N 3777-У
(ред. от 24.06.2025)
"О составлении и представлении в Банк России отчетности и иной информации о рисках банковского холдинга"
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.11.2015 N 39615)15. По строке 204 подраздела I.I раздела I Отчета подлежит отражению информация об обязательствах участников банковского холдинга, являющихся арендаторами по договору аренды, в соответствии с МСФО (IFRS) 16 "Аренда" <1>.
(ред. от 24.06.2025)
"О составлении и представлении в Банк России отчетности и иной информации о рисках банковского холдинга"
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.11.2015 N 39615)15. По строке 204 подраздела I.I раздела I Отчета подлежит отражению информация об обязательствах участников банковского холдинга, являющихся арендаторами по договору аренды, в соответствии с МСФО (IFRS) 16 "Аренда" <1>.
Статья: Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему
(Гуна А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)(3) <...> Таким образом, в случае закрытия бизнеса в связи с пандемией арендатор должен продемонстрировать и при необходимости доказать, какие негативные обстоятельства возникли в результате закрытия бизнеса и какие разумные усилия он предпринял, чтобы сгладить грозившие потери; из-за чего конкретно несправедливо возлагать на него в полном объеме арендную плату за этот период. Если же арендодатель возражает, утверждая, что убытки, заявленные арендатором, не связаны с пандемией COVID-19, то на него ложатся бремя утверждения и бремя доказывания (Darlegungs- und Beweislast).
(Гуна А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)(3) <...> Таким образом, в случае закрытия бизнеса в связи с пандемией арендатор должен продемонстрировать и при необходимости доказать, какие негативные обстоятельства возникли в результате закрытия бизнеса и какие разумные усилия он предпринял, чтобы сгладить грозившие потери; из-за чего конкретно несправедливо возлагать на него в полном объеме арендную плату за этот период. Если же арендодатель возражает, утверждая, что убытки, заявленные арендатором, не связаны с пандемией COVID-19, то на него ложатся бремя утверждения и бремя доказывания (Darlegungs- und Beweislast).
Статья: Ежегодная научная конференция центра частного права
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
Готовое решение: Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
(КонсультантПлюс, 2023)Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В 2020-м году мир столкнулся с пандемией новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В 2020-м году мир столкнулся с пандемией новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за декабрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Арендатор, обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ, должен доказать наличие совокупности предусмотренных данной статьей условий для прекращения по решению суда договорных отношений с арендатором. В том числе должно быть доказано наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии (введением ограничений из-за распространения новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан) и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Арендатор, обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ, должен доказать наличие совокупности предусмотренных данной статьей условий для прекращения по решению суда договорных отношений с арендатором. В том числе должно быть доказано наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии (введением ограничений из-за распространения новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан) и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья: Юридический механизм соразмерного уменьшения цены в российском и зарубежном праве
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)<117> Гуна А.Н. Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему // Вестник экономического правосудия РФ. 2023. N 8. С. 49 - 67.
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)<117> Гуна А.Н. Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему // Вестник экономического правосудия РФ. 2023. N 8. С. 49 - 67.
Статья: Применение правовой категории существенного изменения обстоятельств при разрешении коммерческих споров: сравнительный подход
(Горячева А.И., Власенко Я.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 6)Традиционно испанские суды придерживались довольно ограничительного подхода к пересмотру договоров в случае наступления непредвиденных обстоятельств и применяли анализируемую категорию редко. Во время экономического кризиса 2008 г. Верховный суд Испании, похоже, изменил свою позицию, позволив рассматривать экономический спад того периода как чрезвычайное и непредвиденное обстоятельство, способное изменить основу коммерческих отношений. В начале пандемии COVID-19 судебная практика сначала вернулась к более ограничительному подходу (постановление Верховного суда от 6 марта 2020 г. <24>), однако впоследствии несколько судебных решений неоднократно признавали существенное изменение обстоятельств в ходе исполнения договоров, предписывая, в частности, защитные меры, запрашиваемые арендаторами в контексте договоров коммерческой аренды <25>. Таким образом, в настоящее время испанские суды, похоже, более или менее благосклонно относятся к применению категории существенного изменения обстоятельств для пересмотра коммерческих договоров.
(Горячева А.И., Власенко Я.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 6)Традиционно испанские суды придерживались довольно ограничительного подхода к пересмотру договоров в случае наступления непредвиденных обстоятельств и применяли анализируемую категорию редко. Во время экономического кризиса 2008 г. Верховный суд Испании, похоже, изменил свою позицию, позволив рассматривать экономический спад того периода как чрезвычайное и непредвиденное обстоятельство, способное изменить основу коммерческих отношений. В начале пандемии COVID-19 судебная практика сначала вернулась к более ограничительному подходу (постановление Верховного суда от 6 марта 2020 г. <24>), однако впоследствии несколько судебных решений неоднократно признавали существенное изменение обстоятельств в ходе исполнения договоров, предписывая, в частности, защитные меры, запрашиваемые арендаторами в контексте договоров коммерческой аренды <25>. Таким образом, в настоящее время испанские суды, похоже, более или менее благосклонно относятся к применению категории существенного изменения обстоятельств для пересмотра коммерческих договоров.
Статья: Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)В-третьих, Суд обратил внимание на то, что, даже если обстоятельство носило чрезвычайный и непредотвратимый характер, для целей применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить причинно-следственную связь между препятствием и возникшими на стороне должника затруднениями при исполнении обязательства. В данном случае арендатор должен был доказать, что количество посетителей в его магазине уменьшилось именно в связи с пандемией, а не вследствие иных факторов (например, появления в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшей еще до начала пандемии убыточности деятельности и т.д.). В этот раз причиной отказа в удовлетворении иска арендатора послужило отсутствие доказательств того, что его торговая точка пострадала более других, поток покупателей в его магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин. Более того, было установлено, что арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении размера арендной платы еще в январе 2020 года, ссылаясь на то, что предусмотренный договором размер платы является выше рыночного (т.е. арендатор намеревался досрочно прекратить арендные отношения еще до возникновения пандемии).
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)В-третьих, Суд обратил внимание на то, что, даже если обстоятельство носило чрезвычайный и непредотвратимый характер, для целей применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить причинно-следственную связь между препятствием и возникшими на стороне должника затруднениями при исполнении обязательства. В данном случае арендатор должен был доказать, что количество посетителей в его магазине уменьшилось именно в связи с пандемией, а не вследствие иных факторов (например, появления в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшей еще до начала пандемии убыточности деятельности и т.д.). В этот раз причиной отказа в удовлетворении иска арендатора послужило отсутствие доказательств того, что его торговая точка пострадала более других, поток покупателей в его магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин. Более того, было установлено, что арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении размера арендной платы еще в январе 2020 года, ссылаясь на то, что предусмотренный договором размер платы является выше рыночного (т.е. арендатор намеревался досрочно прекратить арендные отношения еще до возникновения пандемии).
"Участие государства в процессе несостоятельности (банкротства): монография"
(Суходольский И.М.)
("Юстицинформ", 2024)превентивные средства понимаются как публично-правовые средства, реализуемые государством до возникновения признаков неплатежеспособности (например, в условиях упомянутой пандемии государством принят комплекс мер превентивного характера, направленных на недопущение массового банкротства, в частности Банком России было снижено максимальное значение эквайринговых комиссий по онлайн-покупкам до уровня не более 1% <285>, объявлены так называемые временные арендные каникулы, в соответствии с которыми арендодатели были обязаны предоставлять арендаторам отсрочку по арендным платежам в регионах, в которых введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а арендаторы были вправе требовать снижения арендной платы в случае невозможности использования арендуемого помещения по назначению <286>, действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от пандемии, а также в отношении стратегических и системообразующих организаций <287>. Показательно, что соответствующие средства реализованы путем интервенции как в частноправовые отношения (например, изменение прав и обязанностей арендаторов и арендодателей), так и в публично-правовые отношения (например, централизованное установление максимального значения эквайринговых комиссий);
(Суходольский И.М.)
("Юстицинформ", 2024)превентивные средства понимаются как публично-правовые средства, реализуемые государством до возникновения признаков неплатежеспособности (например, в условиях упомянутой пандемии государством принят комплекс мер превентивного характера, направленных на недопущение массового банкротства, в частности Банком России было снижено максимальное значение эквайринговых комиссий по онлайн-покупкам до уровня не более 1% <285>, объявлены так называемые временные арендные каникулы, в соответствии с которыми арендодатели были обязаны предоставлять арендаторам отсрочку по арендным платежам в регионах, в которых введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а арендаторы были вправе требовать снижения арендной платы в случае невозможности использования арендуемого помещения по назначению <286>, действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от пандемии, а также в отношении стратегических и системообразующих организаций <287>. Показательно, что соответствующие средства реализованы путем интервенции как в частноправовые отношения (например, изменение прав и обязанностей арендаторов и арендодателей), так и в публично-правовые отношения (например, централизованное установление максимального значения эквайринговых комиссий);
Статья: Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
(Могилевский П.С.)
("Гражданское право", 2025, N 6)7. В 2021 г. Верховный Суд рассмотрел дело, связанное с договором аренды, который арендатор хотел расторгнуть, поскольку из-за пандемии снизилась выручка в магазине, расположенном в арендуемом помещении. Суд не применил ст. 451 ГК РФ, поскольку арендатор не доказал, что именно ограничительные меры повлекли существенное снижение выручки данной торговой точки и что были предприняты достаточные меры по снижению издержек <10>.
(Могилевский П.С.)
("Гражданское право", 2025, N 6)7. В 2021 г. Верховный Суд рассмотрел дело, связанное с договором аренды, который арендатор хотел расторгнуть, поскольку из-за пандемии снизилась выручка в магазине, расположенном в арендуемом помещении. Суд не применил ст. 451 ГК РФ, поскольку арендатор не доказал, что именно ограничительные меры повлекли существенное снижение выручки данной торговой точки и что были предприняты достаточные меры по снижению издержек <10>.