ВС РФ разъяснил, как добросовестному залогодержателю сохранить залог, возникший до 1 июля 2014 года

До Верховного суда дошло дело об обращении взыскания на предмет ипотеки — квартиру. Договор купли-продажи квартиры, которая затем была заложена, оказался ничтожным, как притворная сделка. В итоге собственником квартиры в порядке универсального правопреемства стало муниципальное образование.

Залогодержатель решил, что залог все равно сохранился, и попытался обратить на квартиру взыскание, но нижестоящие суды его не поддержали. Они посчитали: поскольку залогодатель не стал собственником квартиры и не мог ей распоряжаться, то и договор ипотеки ничтожен. Суды отклонили ссылку на добросовестность залогодержателя, так как правило ГК РФ о защите добросовестного залогодержателя не применяется к договору об ипотеке, заключенному до 1 июля 2014 года.

Ссылку истца на судебную практику, которая должна учитываться при оценке добросовестности участников сделок, совершенных до этой даты, суды также отклонили. Они указали: практика установлена для сделок, которые оспариваются по специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве.

ВС РФ с нижестоящими судами не согласился. По его мнению, они должны были учесть приведенную истцом судебную практику. Экономическая коллегия отметила, что к выводу о сохранении права залога за добросовестным залогодержателем, когда сделка залогодателя по покупке будущего предмета залога недействительна, приходил ВАС РФ. Этот подход применяется независимо от того, по каким основаниям сделка признается недействительной.

Как следует из спора, квартира выбыла из владения по воле продавца на основании договора. Право собственности на нее было зарегистрировано в установленном порядке за покупателем, в будущем — залогодателем. Поэтому, по мнению Верховного суда, признание договора купли-продажи притворной сделкой не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.