Оспаривание сделок с жильем: ВС РФ подготовил обзор практики

Продажа квартиры под влиянием мошенников

Заблуждение относительно мотивов сделки, например уверенность продавца в том, что продажа нужна для "защиты" квартиры и потом будет отменена, – недостаточный аргумент для признания договора недействительным. Суд должен учитывать и поведение покупателя: мог ли он распознать заблуждение продавца.

Заблуждение продавца может быть признано существенным с учетом обстоятельств конкретного дела. Верховный суд поддержал вывод о недействительности сделки в ситуации, когда квартиру продавала одинокая пожилая женщина, жилье было для нее единственным, цена была значительно ниже рыночной, а покупатель как директор агентства недвижимости мог распознать необычность ситуации.

Если сделку признали недействительной из-за обмана и стороны уже исполнили ее, применяется двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает другой все полученное. Нельзя вернуть квартиру продавцу и не решить вопрос о возврате денег покупателю, если только нет специальных оснований не применять реституцию.

Нельзя признать договор купли-продажи мнимым только потому, что продавец под влиянием мошенников считал продажу формальной. Для мнимости нужно установить, что обе стороны не хотели реальных последствий. Если покупатель действительно намеревался купить квартиру, оформил ипотеку и уплатил цену, оснований считать сделку мнимой нет.

Состояние продавца в момент сделки

Для признания сделки недействительной из-за того, что гражданин не понимал значения своих действий или не мог руководить ими, нужно доказать, что такое состояние имело место именно в момент совершения сделки. Бремя доказывания лежит на истце. Если истец уклоняется от экспертизы, суд может отказать в иске.

Вопрос о психическом состоянии продавца требует специальных знаний. Если суд не согласен с заключением экспертов, он должен мотивировать несогласие, а при необходимости назначить дополнительную или повторную экспертизу. Нельзя заменить выводы экспертов свидетельскими показаниями или собственной оценкой суда.

Само по себе наличие психического заболевания не означает недействительность сделки. Важно, лишало ли заболевание гражданина способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора.

Расписка продавца о получении денег не всегда является безусловным доказательством расчетов. Если в период сделки продавец не понимал значения своих действий, суд должен оценивать расписку вместе с другими доказательствами, а не автоматически взыскивать деньги с продавца или его наследников.

Оспаривание сделок наследниками

Наследник умершего истца может добиваться пересмотра судебного акта, которым было прекращено дело об оспаривании сделки с недвижимостью.

Будущий наследник не вправе при жизни собственника оспаривать его сделку только потому, что рассчитывает получить имущество в наследство. Если собственник не признан недееспособным, а истец не является его опекуном, одного статуса потенциального наследника недостаточно.

Оспаривание сделок банкрота

При оспаривании продажи квартиры в деле о банкротстве недостаточно формально сравнить цену договора с рыночной оценкой. Нужно учитывать весь контекст сделки: диапазон цен по документам, кадастровую стоимость, переговоры сторон, способ расчетов и поведение покупателя.

Дарение жилья родственнику или свойственнику может быть признано подозрительной сделкой, если должник на момент сделки имел признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Сделку по отчуждению доли в единственном жилье должника нельзя признать недействительной как причиняющую вред кредиторам, если после возврата эта доля все равно была бы защищена исполнительским иммунитетом.

После признания гражданина банкротом он не может сам распоряжаться недвижимостью, входящей в конкурсную массу. Регистрация перехода права на такое имущество возможна только по заявлению финансового управляющего.

Регистрация перехода права

Вступившего в силу решения суда о признании договора купли-продажи жилья недействительным и применении реституции достаточно для регистрации права собственности за прежним собственником и аннулирования записи о переходе права.

Если до регистрации перехода права продавец подал заявление о прекращении регистрации и указал, что договор заключен против его воли или в результате мошенничества, это может быть основанием для приостановления, а затем и отказа в регистрации.

Когда единоличный собственник дарит или продает долю в квартире, Росреестр должен зарегистрировать общую долевую собственность и указать доли всех сособственников.

Росреестр не вправе при регистрации перехода права по нотариально удостоверенному договору заново проверять законность сделки и ставить под сомнение права, возникающие из нее. В частности, вопросы соблюдения преимущественного права покупки при нотариальной сделке не должны разрешаться регистратором вместо суда.