Применение норм о самовольной постройке: постановление Пленума ВС РФ

Виды самовольных построек

Постройку могут признать самовольной уже с момента возведения фундамента.

К самовольным постройкам относят:

• реконструированный объект, у которого изменились параметры его частей (высота, этажность, площадь, объем и пр.). Привести его в соответствие нормативным требованиям можно путем демонтажа только реконструированной части;
• объект, созданный в результате реконструкции без согласия всех участников долевой собственности;
• объект, вид использования которого не входит в перечень разрешенных на данном земельном участке;
• объект с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил. Последствия нарушений зависят от их характера. К существенным нарушениям относят, например, несоблюдение предельного числа этажей и высоты. Незначительными с учетом обстоятельств конкретного дела могут признать нарушения минимальных отступов от границ участков и максимального процента застройки.

Нельзя признать объект самовольной постройкой по таким причинам:

• объект используют не по целевому назначению;
• уполномоченный орган в порядке самоконтроля отменил выданные разрешения;
• уполномоченный орган согласовал строительство, но объект возведен с нарушением ограничений использования участка. Условие: в ЕГРН нет информации об ограничениях, застройщик не мог о них знать.

Процессуальные особенности

Исковая давность не затрагивает требования:

• о сносе постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан;
• об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, например, по иску собственника участка под постройкой или смежного участка.

Ответчиками по иску о сносе самовольной постройки (приведении ее в соответствие нормам) при определенных обстоятельствах могут стать:

• лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной (покупатель постройки, наследник участка под ней и пр.). В ряде случаев такое лицо может взыскать убытки с застройщика;
• собственник или арендатор участка под постройкой.

В деле о сносе самовольной постройки могут рассмотреть такие требования:

• об определении границ земельных участков;
• о выселении физлиц, которые проживают в постройке. Спор рассматривает СОЮ при участии прокурора.

Признание права собственности на постройку

С иском, в частности, могут обратиться:

• наследник земельного участка с постройкой;
• покупатель участка;
• участник юрлица, который получил земельный участок в рамках ликвидационной квоты;
• супруг (если постройка возведена в период брака).

К участию в деле о признании права на реконструированный объект привлекут всех его собственников. В этом случае рассмотрят вопрос о перераспределении долей.

Иск удовлетворят, если соблюдены все условия:

• отсутствие согласований и разрешений — единственный признак самовольной постройки;
• застройщик принимал надлежащие меры к их получению и вел себя добросовестно. Например, обращался за выдачей разрешений не для вида.

Если суд отказал в легализации постройки, можно обратиться снова. Условия — устранены нарушения, из-за которых в иске отказали, нет решения суда о сносе.

Суд может утвердить мировое соглашение или принять признание иска ответчиком только после проверки условий, при которых допускается введение постройки в оборот.

После вступления в силу решения суда для регистрации права не нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но могут потребоваться иные документы, например техплан.

Исполнение решения суда о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие нормативным требованиям

Решение может не содержать перечень работ, которые нужно выполнить для устранения нарушений. По общему правилу оно считается исполненным с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Если решение не исполнить, землю могут изъять или расторгнуть договор аренды.

При продаже участка исполнить решение суда обязан покупатель.

Судебные расходы

Судебные расходы несет ответчик независимо от того, принято ли решение о сносе постройки либо о приведении ее в соответствие нормативным требованиям.

Истец не сможет компенсировать расходы, если по делу о признании права на постройку ответчик или третье лицо не нарушали и не оспаривали его права (не подавали встречный иск, жалобы и пр.).