Заключение договоров при непосредственном способе управления
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договоров при непосредственном способе управления (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме" ЖК РФ"Из анализа статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что непосредственный способ управления многоквартирным домом должен быть не только выбран собственниками, но и реализован путем заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также договоров с ресурсоснабжающими организациями. Доказательств того, что собственники помещений МКД, выбравших непосредственный способ управления, обращались в ресурсоснабжающую организацию с предложением о заключении договора энергоснабжения ответчиком не представлено. Следовательно, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств фактической реализации в феврале 2022 года непосредственного способа управления спорными МКД."
Перспективы и риски арбитражного спора: Поставка электроэнергии: Поставщик хочет понудить Покупателя к заключению договора
(КонсультантПлюс, 2025)Поставщиком не доказано наличие обязанности у Покупателя в силу закона заключить с ним договор, так как Покупатель не является управляющей организацией спорных домов или собственники помещений МКД выбрали непосредственный способ управления, при котором исполнителем услуги становится Поставщик (РСО)
(КонсультантПлюс, 2025)Поставщиком не доказано наличие обязанности у Покупателя в силу закона заключить с ним договор, так как Покупатель не является управляющей организацией спорных домов или собственники помещений МКД выбрали непосредственный способ управления, при котором исполнителем услуги становится Поставщик (РСО)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Малоэтажные жилые комплексы: применение жилищного законодательства по аналогии и поиск модели правового регулирования
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Вместо трех способов управления общим имуществом можно установить два способа управления (непосредственный и посредством товарищества собственников жилья (ТСЖ)). При непосредственном способе управления предусмотреть возможность заключения договора с обслуживающей (не управляющей) организацией. Здесь вполне оправданно использовать термин "лицо, выполняющее работы по содержанию и ремонту общего имущества", который содержится в ЖК РФ (например, в ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ) и более адекватен регулируемым отношениям, чем термин "управляющая организация".
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Вместо трех способов управления общим имуществом можно установить два способа управления (непосредственный и посредством товарищества собственников жилья (ТСЖ)). При непосредственном способе управления предусмотреть возможность заключения договора с обслуживающей (не управляющей) организацией. Здесь вполне оправданно использовать термин "лицо, выполняющее работы по содержанию и ремонту общего имущества", который содержится в ЖК РФ (например, в ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ) и более адекватен регулируемым отношениям, чем термин "управляющая организация".
Статья: Техническое обслуживание газового оборудования при предоставлении коммунальных услуг
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Документами, подтверждающими право лица действовать от имени собственников помещений в МКД при непосредственном способе управления ими таким домом, при заключении договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в МКД являются (п. 21 Правил пользования газом):
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Документами, подтверждающими право лица действовать от имени собственников помещений в МКД при непосредственном способе управления ими таким домом, при заключении договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в МКД являются (п. 21 Правил пользования газом):
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410
(ред. от 29.05.2023)
"О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования"
(вместе с "Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению")21. Документами, подтверждающими право лица действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном способе управления ими таким домом, при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме являются:
(ред. от 29.05.2023)
"О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования"
(вместе с "Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению")21. Документами, подтверждающими право лица действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном способе управления ими таким домом, при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме являются:
Приказ Росстата от 28.07.2025 N 367
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством"
(вместе с "Указаниями по заполнению формы федерального статистического наблюдения N П-2 (инвест) "Сведения об инвестиционной деятельности")Например, заключен договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме. В этом случае многоотраслевая организация является исполнителем коммунальных услуг, и доходы и расходы от оказания жилищных и коммунальных услуг отражаются в форме N 22-ЖКХ (жилище) в графе "Исполнители коммунальных услуг". Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали непосредственный способ управления, не выбрали способ управления или не реализовали выбранный способ управления, заключаются прямые договоры поставки коммунальных ресурсов, то в этом случае объемы, доходы и расходы по коммунальным услугам отражаются в форме N 22-ЖКХ (ресурсы).
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством"
(вместе с "Указаниями по заполнению формы федерального статистического наблюдения N П-2 (инвест) "Сведения об инвестиционной деятельности")Например, заключен договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме. В этом случае многоотраслевая организация является исполнителем коммунальных услуг, и доходы и расходы от оказания жилищных и коммунальных услуг отражаются в форме N 22-ЖКХ (жилище) в графе "Исполнители коммунальных услуг". Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали непосредственный способ управления, не выбрали способ управления или не реализовали выбранный способ управления, заключаются прямые договоры поставки коммунальных ресурсов, то в этом случае объемы, доходы и расходы по коммунальным услугам отражаются в форме N 22-ЖКХ (ресурсы).
Статья: Понятие и правовая природа договора технологического присоединения к электрическим сетям
(Скрыпник Д.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Если в МКД выбирается непосредственный способ управления или принимается решение о заключении договоров ресурсоснабжения "напрямую" с РСО, то исполнителем коммунальной услуги становится РСО.
(Скрыпник Д.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Если в МКД выбирается непосредственный способ управления или принимается решение о заключении договоров ресурсоснабжения "напрямую" с РСО, то исполнителем коммунальной услуги становится РСО.
Статья: Порядок технического освидетельствования лифта
(Сперанская Л.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует отметить, что договор на проведение оценки соответствия лифта должен быть заключен непосредственно между лицами, ответственными за содержание общего имущества (в зависимости от выбранного способа управления домом), и соответствующими организациями (т.е. "прямой" договор) (п. 9 Письма Минстроя России от 18.01.2016 N 811-АЧ/04 "Об организации проведения проверок соблюдения требований к использованию (организации эксплуатации) лифтов в жилищном фонде").
(Сперанская Л.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует отметить, что договор на проведение оценки соответствия лифта должен быть заключен непосредственно между лицами, ответственными за содержание общего имущества (в зависимости от выбранного способа управления домом), и соответствующими организациями (т.е. "прямой" договор) (п. 9 Письма Минстроя России от 18.01.2016 N 811-АЧ/04 "Об организации проведения проверок соблюдения требований к использованию (организации эксплуатации) лифтов в жилищном фонде").
Статья: К вопросу о смене управляющих организаций по управлению многоквартирными домами
(Смирнова И.А.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)Интересной представляется точка зрения Е.М. Шайдулиной, которая полагает, что управляющие организации убеждают жильцов отказаться от предусмотренного ЖК РФ договора управления домом, проголосовав за непосредственное управление, а впоследствии заключить договор подряда с той же управляющей организацией <11>. Прибегая к такому способу, управляющие организации предполагают избежать ответственности, предусмотренной ЖК РФ, а у собственников жилых помещений, в свою очередь, отпадает возможность защиты своих прав внесудебными способами. Кроме того, для улучшения ситуации автор предлагает органам местного самоуправления работать в направлении правового просвещения населения по вопросам ЖКХ. Однако для более полного упреждения таких ситуаций возможно было бы иным образом проверять содержание договоров подряда, заключаемых между собственниками помещений МКД и управляющими организациями.
(Смирнова И.А.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)Интересной представляется точка зрения Е.М. Шайдулиной, которая полагает, что управляющие организации убеждают жильцов отказаться от предусмотренного ЖК РФ договора управления домом, проголосовав за непосредственное управление, а впоследствии заключить договор подряда с той же управляющей организацией <11>. Прибегая к такому способу, управляющие организации предполагают избежать ответственности, предусмотренной ЖК РФ, а у собственников жилых помещений, в свою очередь, отпадает возможность защиты своих прав внесудебными способами. Кроме того, для улучшения ситуации автор предлагает органам местного самоуправления работать в направлении правового просвещения населения по вопросам ЖКХ. Однако для более полного упреждения таких ситуаций возможно было бы иным образом проверять содержание договоров подряда, заключаемых между собственниками помещений МКД и управляющими организациями.
Статья: На кого возлагается ущерб, причиненный в результате схода снега с крыши МКД при непосредственном управлении: на обслуживающую организацию или собственников? Анализ судебной практики
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 1)По данному факту суд установил, что путем внеочередного общего собрания собственниками помещений выбран непосредственный способ управления. После этого был заключен договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с управляющей организацией.
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 1)По данному факту суд установил, что путем внеочередного общего собрания собственниками помещений выбран непосредственный способ управления. После этого был заключен договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с управляющей организацией.
Статья: Жилищно-коммунальные услуги
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Пункт 17 Правил предусматривает случаи, когда предоставление коммунальной услуги соответствующего вида обеспечивается ресурсоснабжающей организацией, для которой в соответствии с законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, в частности, собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или в котором не выбран способ управления, собственникам и пользователям жилых домов (домовладений) (пп. "а", "б", "в").
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Пункт 17 Правил предусматривает случаи, когда предоставление коммунальной услуги соответствующего вида обеспечивается ресурсоснабжающей организацией, для которой в соответствии с законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, в частности, собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или в котором не выбран способ управления, собственникам и пользователям жилых домов (домовладений) (пп. "а", "б", "в").
"Юридические факты и иные жизненные обстоятельства: цивилистический очерк: монография"
(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)
("Юстицинформ", 2022)Одним из примеров гражданско-правового сообщества, решения которого могут обладать качеством юридического факта, выступает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). Такие решения общего собрания собственников противопоставляются соглашению сособственников и, в отличие от последних, могут быть приняты только по конкретному перечню вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом функционал этих решений не ограничивается тем, который присущ юридическому факту. Некоторые из них связаны с заключением различного рода гражданско-правовых договоров и характеризуют либо способ совершения односторонней сделки (акцепта или оферты), либо условия заключения договора. Так, например, согласно подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пользовании общим имуществом сособственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать это общее имущество. Соответственно, если в качестве способа управления многоквартирным домом выступает непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, то решение общего собрания о заключении договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (на условиях, предложенных собственником рекламных конструкций) будет выступать способом совершения акцепта. После подписания данного договора представителем собственников помещений на стороне арендодателя будет иметь место множественность лиц, в качестве которых будут выступать собственники помещений в многоквартирном доме. Если же в качестве способа управления многоквартирным домом выступает управление управляющей организацией, то решение общего собрания выступает формой согласия на заключение указанного договора, сторонами которого будут выступать непосредственно управляющая организация (арендодатель) и собственник рекламных конструкций (арендатор). При этом само согласие является условием заключения договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.
(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)
("Юстицинформ", 2022)Одним из примеров гражданско-правового сообщества, решения которого могут обладать качеством юридического факта, выступает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). Такие решения общего собрания собственников противопоставляются соглашению сособственников и, в отличие от последних, могут быть приняты только по конкретному перечню вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом функционал этих решений не ограничивается тем, который присущ юридическому факту. Некоторые из них связаны с заключением различного рода гражданско-правовых договоров и характеризуют либо способ совершения односторонней сделки (акцепта или оферты), либо условия заключения договора. Так, например, согласно подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пользовании общим имуществом сособственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать это общее имущество. Соответственно, если в качестве способа управления многоквартирным домом выступает непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, то решение общего собрания о заключении договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (на условиях, предложенных собственником рекламных конструкций) будет выступать способом совершения акцепта. После подписания данного договора представителем собственников помещений на стороне арендодателя будет иметь место множественность лиц, в качестве которых будут выступать собственники помещений в многоквартирном доме. Если же в качестве способа управления многоквартирным домом выступает управление управляющей организацией, то решение общего собрания выступает формой согласия на заключение указанного договора, сторонами которого будут выступать непосредственно управляющая организация (арендодатель) и собственник рекламных конструкций (арендатор). При этом само согласие является условием заключения договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.
Ситуация: Каков порядок реализации непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Способ непосредственного управления МКД собственниками помещений выбирается на общем собрании. При непосредственном управлении договоры о содержании и ремонте общего имущества, о предоставлении коммунальных услуг заключаются напрямую собственниками помещений. Организации, оказывающие соответствующие услуги, несут ответственность перед собственниками помещений.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Способ непосредственного управления МКД собственниками помещений выбирается на общем собрании. При непосредственном управлении договоры о содержании и ремонте общего имущества, о предоставлении коммунальных услуг заключаются напрямую собственниками помещений. Организации, оказывающие соответствующие услуги, несут ответственность перед собственниками помещений.
Статья: Сообщество собственников помещений в здании как субъект права: европейский опыт и российские перспективы
(Мачехина А.В.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)Единственная форма управления, близкая полноценному сообществу собственников, - непосредственное управление МКД. Однако закон уделяет ему мало внимания, регламентируя преимущественно порядок заключения договоров при таком способе управления (ст. 164 ЖК РФ). Так, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники заключают на основании решений общего собрания собственников помещений в здании (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). При этом большинство договоров снабжения ресурсами заключаются индивидуально с каждым собственником (ч. 2). Однако непосредственное управление также не предполагает наличие специального субъекта права, объединяющего всех собственников. В отношениях с третьими лицами от имени собственников может выступать один из собственников или иное лицо, указанное в решении собрания или доверенности, выданной от имени всех или большинства собственников (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
(Мачехина А.В.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)Единственная форма управления, близкая полноценному сообществу собственников, - непосредственное управление МКД. Однако закон уделяет ему мало внимания, регламентируя преимущественно порядок заключения договоров при таком способе управления (ст. 164 ЖК РФ). Так, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники заключают на основании решений общего собрания собственников помещений в здании (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). При этом большинство договоров снабжения ресурсами заключаются индивидуально с каждым собственником (ч. 2). Однако непосредственное управление также не предполагает наличие специального субъекта права, объединяющего всех собственников. В отношениях с третьими лицами от имени собственников может выступать один из собственников или иное лицо, указанное в решении собрания или доверенности, выданной от имени всех или большинства собственников (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
"Годовой отчет. Жилищно-коммунальное хозяйство - 2022"
(под общ. ред. д. э. н. Ю.А. Васильева)
("БиТуБи", 2022)При непосредственном способе управления МКД подлинники документов в орган ГЖН инициатор собрания направляет сам. Срок тот же - 10 календарных дней.
(под общ. ред. д. э. н. Ю.А. Васильева)
("БиТуБи", 2022)При непосредственном способе управления МКД подлинники документов в орган ГЖН инициатор собрания направляет сам. Срок тот же - 10 календарных дней.