Уступка прав по договору аренды заключенному на торгах
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка прав по договору аренды заключенному на торгах (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Переуступка права аренды земли и уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу арендатор не может уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу арендатор не может уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах
Важнейшая практика по ст. 39.6 ЗК РФАрендатор-гражданин вправе уступить третьему лицу права по договору аренды земельного участка, предоставленного для ИЖС, независимо от того, заключался ли он на торгах >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Возможна ли уступка прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов?
("Официальный сайт ФАС России", 2025)"Официальный сайт ФАС России https://fas.gov.ru", 2025
("Официальный сайт ФАС России", 2025)"Официальный сайт ФАС России https://fas.gov.ru", 2025
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Установив, что договор аренды лесного участка был заключен по результатам аукциона в период действия п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, суд первой инстанции удовлетворил требования Министерства. Арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Установив, что договор аренды лесного участка был заключен по результатам аукциона в период действия п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, суд первой инстанции удовлетворил требования Министерства. Арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.
Статья: Способы определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)Связано это с тем, что использование государственного и муниципального имущества в предпринимательской деятельности и извлечение из этого прибыли рассматривается как преимущество хозяйствующего субъекта, владеющего этим имуществом, перед конкурентами. Торги позволяют всем заинтересованным хозяйствующим субъектам в одинаковой степени претендовать на передачу им государственного или муниципального имущества в аренду <1>. Также цель защиты конкуренции достигается установленным п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретом на переуступку победителем прав по договору, заключенному по результатам проведения торгов.
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)Связано это с тем, что использование государственного и муниципального имущества в предпринимательской деятельности и извлечение из этого прибыли рассматривается как преимущество хозяйствующего субъекта, владеющего этим имуществом, перед конкурентами. Торги позволяют всем заинтересованным хозяйствующим субъектам в одинаковой степени претендовать на передачу им государственного или муниципального имущества в аренду <1>. Также цель защиты конкуренции достигается установленным п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретом на переуступку победителем прав по договору, заключенному по результатам проведения торгов.
Статья: Влияние правового статуса цедента или цессионария на объем уступаемого права и возможность цессии
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3)В другом деле <4> речь шла о праве аренды лесного участка, а лесное законодательство в момент разрешения спора содержало императивный запрет на уступку возникшего по результатам торгов права, только если торги должны были проводиться в форме конкурса. В настоящее время ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса РФ приведен в соответствие с п. 7 ст. 448 ГК. С 4 февраля 2021 г. <5> действует правило, что победитель торгов или единственный участник торгов, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем).
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3)В другом деле <4> речь шла о праве аренды лесного участка, а лесное законодательство в момент разрешения спора содержало императивный запрет на уступку возникшего по результатам торгов права, только если торги должны были проводиться в форме конкурса. В настоящее время ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса РФ приведен в соответствие с п. 7 ст. 448 ГК. С 4 февраля 2021 г. <5> действует правило, что победитель торгов или единственный участник торгов, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем).
Статья: Часть земельного участка как объект вещных прав
(Мисник Г.А.)
("Экологическое право", 2023, N 4)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенных на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
(Мисник Г.А.)
("Экологическое право", 2023, N 4)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенных на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
Статья: Раздел земельных участков: перспективы арбитражных споров
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как следует из материалов дела, Комитет и администрация при рассмотрении дела ссылались на то, что соглашение от 01.01.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.02.2008 N 116 заключено в нарушение ст. 17.1 "О защите конкуренции" без проведения торгов, является недействительным (ничтожным), не порождает правовых последствий, в связи с чем у общества "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку оно по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось в его владении и пользовании в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как следует из материалов дела, Комитет и администрация при рассмотрении дела ссылались на то, что соглашение от 01.01.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.02.2008 N 116 заключено в нарушение ст. 17.1 "О защите конкуренции" без проведения торгов, является недействительным (ничтожным), не порождает правовых последствий, в связи с чем у общества "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку оно по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось в его владении и пользовании в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды.
Статья: Перенаем земельного участка: уведомление, согласие или ничтожность?
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Окончательно проблема перенайма лесных участков была разрешена законодателем не так давно. Первый шаг - запрет перенайма лесного участка в случае заключения договора на конкурсе - был предпринят 27.12.2017 с принятием Федерального закона N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", которым в ЛК РФ была предусмотрена возможность проведения конкурса на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Пункт 6 ст. 71 ЛК РФ запрещал уступку прав и обязанностей арендатора по таким договорам. Новая редакция нормы от 04.02.2021 распространила запрет перенайма и на договоры, заключенные на аукционе. Таким образом, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна. При этом суды напоминают о необходимости проверки нормы ЛК РФ, действовавшей на момент заключения основного договора <27>.
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Окончательно проблема перенайма лесных участков была разрешена законодателем не так давно. Первый шаг - запрет перенайма лесного участка в случае заключения договора на конкурсе - был предпринят 27.12.2017 с принятием Федерального закона N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", которым в ЛК РФ была предусмотрена возможность проведения конкурса на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Пункт 6 ст. 71 ЛК РФ запрещал уступку прав и обязанностей арендатора по таким договорам. Новая редакция нормы от 04.02.2021 распространила запрет перенайма и на договоры, заключенные на аукционе. Таким образом, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна. При этом суды напоминают о необходимости проверки нормы ЛК РФ, действовавшей на момент заключения основного договора <27>.
Готовое решение: Как проводятся публичные торги в рамках исполнительного производства
(КонсультантПлюс, 2025)Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 15, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).
(КонсультантПлюс, 2025)Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 15, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).
Вопрос: Можно ли передать права и обязанности по договору аренды муниципального земельного участка, заключенному на торгах более чем на пять лет?
(Консультация эксперта, 2025)При этом, по мнению Росреестра, запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду (п. 3 Письма Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22).
(Консультация эксперта, 2025)При этом, по мнению Росреестра, запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду (п. 3 Письма Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22).
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).