Учет обременений у застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет обременений у застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок
(КонсультантПлюс, 2026)При установлении публичного сервитута для строительства, реконструкции объектов инфраструктуры в целях реализации приоритетных проектов по ее модернизации и расширению необходимо учитывать следующее. Соглашение об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с застройщиком такого объекта инфраструктуры в соответствии с земельным законодательством (ч. 8.1 ст. 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2026)При установлении публичного сервитута для строительства, реконструкции объектов инфраструктуры в целях реализации приоритетных проектов по ее модернизации и расширению необходимо учитывать следующее. Соглашение об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с застройщиком такого объекта инфраструктуры в соответствии с земельным законодательством (ч. 8.1 ст. 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ).
Статья: Особенности правового положения залоговых кредиторов в процедуре несостоятельности (банкротства) застройщиков
(Страшников С.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 6)Таким образом, позиция Верховного Суда отражает стремление устранить дисбаланс между интересами залоговых и незалоговых кредиторов, обеспечив пропорциональное распределение финансовой нагрузки, связанной с реализацией обремененного имущества, однако в результате значительно осложняет расчеты с кредиторами и сказывается на размере платежей.
(Страшников С.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 6)Таким образом, позиция Верховного Суда отражает стремление устранить дисбаланс между интересами залоговых и незалоговых кредиторов, обеспечив пропорциональное распределение финансовой нагрузки, связанной с реализацией обремененного имущества, однако в результате значительно осложняет расчеты с кредиторами и сказывается на размере платежей.
Судебная практика
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 N 13АП-18631/2023 по делу N А56-129240/2022
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: 1) Об оспаривании приостановления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок; 2) О признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок; 2) Об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок.
Обстоятельства: С момента завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке и государственной регистрации права участников долевого строительства на помещение земельный участок переходит в собственность владельцев помещений дома.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.При этом, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что наличие в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки) не является препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, так как на основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прекращается с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: 1) Об оспаривании приостановления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок; 2) О признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок; 2) Об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок.
Обстоятельства: С момента завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке и государственной регистрации права участников долевого строительства на помещение земельный участок переходит в собственность владельцев помещений дома.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.При этом, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что наличие в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки) не является препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, так как на основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прекращается с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 N 13АП-34930/2023 по делу N А56-6867/2023
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: 1) О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок; 2) Об обязании осуществить регистрационные действия.
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован тем, что в отношении земельного участка, на котором построены и введены в эксплуатацию многоквартирные дома, право собственности на жилые помещения в которых зарегистрировано за участниками долевого строительства, не возникло право общей долевой собственности, а также наличием в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки).
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Апелляционный суд полагает первое из указанных оснований для отказа несостоятельным, поскольку наличие в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки) не является препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, так как на основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прекращается с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: 1) О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок; 2) Об обязании осуществить регистрационные действия.
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован тем, что в отношении земельного участка, на котором построены и введены в эксплуатацию многоквартирные дома, право собственности на жилые помещения в которых зарегистрировано за участниками долевого строительства, не возникло право общей долевой собственности, а также наличием в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки).
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Апелляционный суд полагает первое из указанных оснований для отказа несостоятельным, поскольку наличие в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки) не является препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, так как на основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прекращается с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.12.2024 N 487-ФЗ
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""1.4. В случае, если органами государственной власти, органами местного самоуправления или иными уполномоченными лицами, указанными в настоящей статье, направлено в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, после осуществления таких государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указанные органы или иные уполномоченные лица обязаны направить по адресу электронной почты (при наличии сведений об этом адресе у указанных органов и иных уполномоченных лиц) застройщикам и иным лицам, указанным в частях 1 - 1.3, 1.5 и 1.6 настоящей статьи, либо лицам, чьи права, ограничение прав или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки, совершенной органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с частью 2 настоящей статьи, выписку из Единого государственного реестра недвижимости. При наличии в указанном заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав сведений об адресе электронной почты указанных в настоящей части лиц выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав указанных в настоящей части лиц, также направляется органом регистрации прав по адресу их электронной почты.";
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""1.4. В случае, если органами государственной власти, органами местного самоуправления или иными уполномоченными лицами, указанными в настоящей статье, направлено в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, после осуществления таких государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указанные органы или иные уполномоченные лица обязаны направить по адресу электронной почты (при наличии сведений об этом адресе у указанных органов и иных уполномоченных лиц) застройщикам и иным лицам, указанным в частях 1 - 1.3, 1.5 и 1.6 настоящей статьи, либо лицам, чьи права, ограничение прав или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки, совершенной органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с частью 2 настоящей статьи, выписку из Единого государственного реестра недвижимости. При наличии в указанном заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав сведений об адресе электронной почты указанных в настоящей части лиц выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав указанных в настоящей части лиц, также направляется органом регистрации прав по адресу их электронной почты.";
Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ
(ред. от 22.07.2024)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2) до истечения пяти лет со дня государственного кадастрового учета таких частей на основании заявлений правообладателей земельных участков или лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения объектов недвижимости, в связи с возникновением которых был осуществлен государственный кадастровый учет таких частей земельного участка.";
(ред. от 22.07.2024)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2) до истечения пяти лет со дня государственного кадастрового учета таких частей на основании заявлений правообладателей земельных участков или лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения объектов недвижимости, в связи с возникновением которых был осуществлен государственный кадастровый учет таких частей земельного участка.";
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Получается, что учет обременений в виде платежей по договору о комплексном развитии территории, а также затрат на проектировку и строительство объектов транспортной инфраструктуры, пусть даже переданных государству, сложностей не вызывает - понесенные расходы в соответствии с указанными выше пунктами ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик может включить в стоимость строительства.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Получается, что учет обременений в виде платежей по договору о комплексном развитии территории, а также затрат на проектировку и строительство объектов транспортной инфраструктуры, пусть даже переданных государству, сложностей не вызывает - понесенные расходы в соответствии с указанными выше пунктами ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик может включить в стоимость строительства.
Статья: Залог в силу закона
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Так, залог недвижимого имущества (ипотека) возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При этом согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Аналогичным образом залог в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве возникает с момента государственной регистрации такого договора, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13; ч. 4 ст. 15.4 Закона о долевом участии в строительстве), с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Так, залог недвижимого имущества (ипотека) возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При этом согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Аналогичным образом залог в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве возникает с момента государственной регистрации такого договора, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13; ч. 4 ст. 15.4 Закона о долевом участии в строительстве), с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)1. Собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющемся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом застройщик не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)1. Собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющемся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом застройщик не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Так, у сторон договора залога есть возможность распространить действие договора залога на весь процесс осуществления строительства жилого помещения, но этого не происходит по общему правилу. Следовательно, в случае прерывания этого процесса банкротством застройщика кредитор не сможет претендовать на получение статуса залогодержателя в рамках процедуры банкротства застройщика.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Так, у сторон договора залога есть возможность распространить действие договора залога на весь процесс осуществления строительства жилого помещения, но этого не происходит по общему правилу. Следовательно, в случае прерывания этого процесса банкротством застройщика кредитор не сможет претендовать на получение статуса залогодержателя в рамках процедуры банкротства застройщика.