Учет ДДУ по эскроу счетам
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет ДДУ по эскроу счетам (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на нежилое помещение?..
(Консультация эксперта, 2026)<*> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2026)<*> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на жилое помещение? Договор участия в долевом строительстве заключен в целях дальнейшей перепродажи права требования по указанному договору...
(Консультация эксперта, 2026)<1> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (на праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2026)<1> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (на праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Статья: Какие изменения ждут плательщиков налога на прибыль с 2026 года (комментарий к Законам от 28.11.2025 N 425-ФЗ, от 23.07.2025 N 227-ФЗ, от 31.07.2025 N 298-ФЗ, от 15.12.2025 N 460-ФЗ)
(Капанина Ю.В.)
("Главная книга", 2026, N 2)- целевое финансирование в виде средств, перечисленных застройщику со счетов эскроу, при наличии не сданных в эксплуатацию иных объектов, создание которых предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Новшество работает с 28.11.2025 и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2025 (это значит, что вы можете скорректировать "прибыльную" базу, если такие доходы были учтены по старым правилам) <10>;
(Капанина Ю.В.)
("Главная книга", 2026, N 2)- целевое финансирование в виде средств, перечисленных застройщику со счетов эскроу, при наличии не сданных в эксплуатацию иных объектов, создание которых предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Новшество работает с 28.11.2025 и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2025 (это значит, что вы можете скорректировать "прибыльную" базу, если такие доходы были учтены по старым правилам) <10>;
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)10. Договор счета эскроу <62>. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику в соответствии с п. 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (п. 5 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)10. Договор счета эскроу <62>. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику в соответствии с п. 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (п. 5 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при ее продаже.
(Письмо Минфина России от 03.07.2024 N 03-04-05/62182)В частности, согласно части 3 статьи 15.4 указанного федерального закона обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
(Письмо Минфина России от 03.07.2024 N 03-04-05/62182)В частности, согласно части 3 статьи 15.4 указанного федерального закона обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ.
Статья: Учетно-аналитическое обеспечение внутреннего контроля дебиторской задолженности в строительных организациях
(Сафонова М.Ф., Пензина Е.А.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, N 11)Одним из главных аспектов является исключение возможности учитывать полученные денежные средства от участников долевого строительства на счете 76 "Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами" и счете 51 "Расчетный счет". Также следует отметить, что данные изменения обязывают девелоперов к более детальному подходу к учету денежных средств дольщиков, поскольку они не поступают на счет компании и не могут быть рассмотрены как ее активы. Следовательно, появляется необходимость в формировании новых методов учета и процедур контроля для корректного отражения данных финансовых операций. Для этого в организации используется забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". На счете 008 учитывают все денежные средства, полученные на эскроу-счет. В данном случае возникает вопрос, как учитывать и контролировать дебиторскую задолженность по договорам долевого участия, если денежные средства, поступающие на эскроу-счет, не являются активами организации.
(Сафонова М.Ф., Пензина Е.А.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, N 11)Одним из главных аспектов является исключение возможности учитывать полученные денежные средства от участников долевого строительства на счете 76 "Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами" и счете 51 "Расчетный счет". Также следует отметить, что данные изменения обязывают девелоперов к более детальному подходу к учету денежных средств дольщиков, поскольку они не поступают на счет компании и не могут быть рассмотрены как ее активы. Следовательно, появляется необходимость в формировании новых методов учета и процедур контроля для корректного отражения данных финансовых операций. Для этого в организации используется забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". На счете 008 учитывают все денежные средства, полученные на эскроу-счет. В данном случае возникает вопрос, как учитывать и контролировать дебиторскую задолженность по договорам долевого участия, если денежные средства, поступающие на эскроу-счет, не являются активами организации.
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при продаже, если в собственности нет иного жилого помещения.
(Письмо Минфина России от 05.06.2025 N 03-04-05/55310)В частности, согласно части 3 статьи 15.4 указанного Федерального закона обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
(Письмо Минфина России от 05.06.2025 N 03-04-05/55310)В частности, согласно части 3 статьи 15.4 указанного Федерального закона обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Статья: Особенности оформления наследственных прав по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)2. Давыдова О.В. Заключение ДДУ с использованием счетов эскроу // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2020. N 11.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)2. Давыдова О.В. Заключение ДДУ с использованием счетов эскроу // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2020. N 11.
Готовое решение: Метод начисления по налогу на прибыль
(КонсультантПлюс, 2026)Средства целевого финансирования, в частности средства дольщиков (инвесторов), которые аккумулируются на счетах застройщика, а также средства, размещенные на счетах эскроу, при соблюдении условий в доходах не учитываются. Речь идет в том числе о средствах, перечисленных застройщику со счетов эскроу, если есть не сданные в эксплуатацию иные объекты, создание которых предусмотрено по договору участия в долевом строительстве (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если указанные условия не соблюдены, то полученные средства нужно признать в составе доходов. Например, средства, использованные не по назначению, нужно признать на дату, когда они были использованы таким образом, либо на дату, когда нарушены условия, на которых эти средства предоставлялись (п. 14 ст. 250, пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Средства целевого финансирования, в частности средства дольщиков (инвесторов), которые аккумулируются на счетах застройщика, а также средства, размещенные на счетах эскроу, при соблюдении условий в доходах не учитываются. Речь идет в том числе о средствах, перечисленных застройщику со счетов эскроу, если есть не сданные в эксплуатацию иные объекты, создание которых предусмотрено по договору участия в долевом строительстве (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если указанные условия не соблюдены, то полученные средства нужно признать в составе доходов. Например, средства, использованные не по назначению, нужно признать на дату, когда они были использованы таким образом, либо на дату, когда нарушены условия, на которых эти средства предоставлялись (п. 14 ст. 250, пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Вопрос: Об учете организацией-застройщиком расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, в целях налога при УСН и налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 29.04.2026 N 03-03-06/1/35958)К средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
(Письмо Минфина России от 29.04.2026 N 03-03-06/1/35958)К средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации продажу квартиры, полученной по договору участия в долевом строительстве? Договор участия в долевом строительстве заключен организацией в рамках основной деятельности в целях продажи указанной квартиры...
(Консультация эксперта, 2026)<*> С момента госрегистрации договора долевого участия земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома (или право его аренды (субаренды)), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Правило не применяется, если участники размещают денежные средства на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2026)<*> С момента госрегистрации договора долевого участия земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома (или право его аренды (субаренды)), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Правило не применяется, если участники размещают денежные средства на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).