Согласие залогодержателя на расторжение договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие залогодержателя на расторжение договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Какой в такой ситуации должна быть стандартная модель? Представляется, что решить перечисленные выше проблемы возможно путем обращения к рассмотренному ранее институту вещного договора. По аналогии с немецким правом можно говорить о том, что перенос права собственности требует отдельного волеизъявления сторон - как заявления арендатора, так и согласия арендодателя на перенос титула. Ранее в российской доктрине уже неоднократно высказывалась идея о необходимости выделять категорию вещного договора. К примеру, к ней обращаются авторы для обоснования порядка перехода права собственности в случае реализации залогодержателем lex commissoria <167> (права оставления предмета залога за собой). Модель, таким образом, будет следующей: сначала арендатор заявляет о выкупе вещи, что влечет автоматическое заключение договора купли-продажи и расторжение на будущее договора аренды. Затем он вносит выкупную цену, а арендодатель совершает волеизъявление о переносе собственности.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Какой в такой ситуации должна быть стандартная модель? Представляется, что решить перечисленные выше проблемы возможно путем обращения к рассмотренному ранее институту вещного договора. По аналогии с немецким правом можно говорить о том, что перенос права собственности требует отдельного волеизъявления сторон - как заявления арендатора, так и согласия арендодателя на перенос титула. Ранее в российской доктрине уже неоднократно высказывалась идея о необходимости выделять категорию вещного договора. К примеру, к ней обращаются авторы для обоснования порядка перехода права собственности в случае реализации залогодержателем lex commissoria <167> (права оставления предмета залога за собой). Модель, таким образом, будет следующей: сначала арендатор заявляет о выкупе вещи, что влечет автоматическое заключение договора купли-продажи и расторжение на будущее договора аренды. Затем он вносит выкупную цену, а арендодатель совершает волеизъявление о переносе собственности.
Готовое решение: Как сдать в аренду заложенное имущество
(КонсультантПлюс, 2026)что предмет аренды находится в залоге. Это дополнительное доказательство того, что вы уведомили арендатора о залоге. Обычно для этого достаточно, чтобы на момент сделки информация о залоге была в публичном реестре. Но арендатор может потребовать уменьшить арендную плату или расторгнуть договор аренды и возместить убытки, если докажет, что он не мог знать об обременении. Например, из-за того, что залогодержатель вовремя не внес информацию в реестр, а вы не уведомили арендатора о залоге (ст. 613 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2026)что предмет аренды находится в залоге. Это дополнительное доказательство того, что вы уведомили арендатора о залоге. Обычно для этого достаточно, чтобы на момент сделки информация о залоге была в публичном реестре. Но арендатор может потребовать уменьшить арендную плату или расторгнуть договор аренды и возместить убытки, если докажет, что он не мог знать об обременении. Например, из-за того, что залогодержатель вовремя не внес информацию в реестр, а вы не уведомили арендатора о залоге (ст. 613 ГК РФ);
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В п. 3 комментируемой статьи содержится отсылка к ГК РФ и жилищному законодательству (в последнем случае речь идет о соответствующих статьях ЖК РФ), установившим условия расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В п. 3 комментируемой статьи содержится отсылка к ГК РФ и жилищному законодательству (в последнем случае речь идет о соответствующих статьях ЖК РФ), установившим условия расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.
Статья: Право залогодержателя на оспаривание сделок по отчуждению заложенного имущества, совершенных без его согласия залогодателем: материально-правовой и процессуальный аспекты
(Акманов Д.Р.)
("Российский юридический журнал", 2024, N 6)<3> Уместно провести аналогию с тем, как реализуется свойство следования права аренды. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Толкуя положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, суды указывают, что переход права собственности в отношении арендованного имущества сам по себе не прекращает соответствующего арендного правоотношения и не затрагивает прав арендатора, который продолжает пользоваться этим имуществом на основании ранее заключенного договора (см., например: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 декабря 2008 г. N 15878/08 по делу N А65-2382/2008; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 апреля 2022 г. N Ф10-1789/2021 по делу N А83-10706/2020). Вместе с тем и закон не наделяет арендатора правом оспаривать сделку, опосредующую переход права собственности на арендованное имущество, на том основании, что она совершена без учета волеизъявления арендатора.
(Акманов Д.Р.)
("Российский юридический журнал", 2024, N 6)<3> Уместно провести аналогию с тем, как реализуется свойство следования права аренды. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Толкуя положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, суды указывают, что переход права собственности в отношении арендованного имущества сам по себе не прекращает соответствующего арендного правоотношения и не затрагивает прав арендатора, который продолжает пользоваться этим имуществом на основании ранее заключенного договора (см., например: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 декабря 2008 г. N 15878/08 по делу N А65-2382/2008; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 апреля 2022 г. N Ф10-1789/2021 по делу N А83-10706/2020). Вместе с тем и закон не наделяет арендатора правом оспаривать сделку, опосредующую переход права собственности на арендованное имущество, на том основании, что она совершена без учета волеизъявления арендатора.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).