Согласие арендодателя на уступку права аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие арендодателя на уступку права аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 N 20АП-468/2025 по делу N А09-299/2023
Требование: О привлечении к субсидиарной ответственности и взыскании присужденных денежных средств с юридического лица.
Решение: Решение первой инстанции отменено. Требование удовлетворено.Из пояснений представителя Долгого И.А., данных в судебном заседании апелляционного суда, не следует, что ее доверитель обладает профессиональной квалификацией и каким-либо опытом в области градостроительной деятельности, являющимся необходимым для реального участия в реализации крупного проекта по застройке городского микрорайона капитальными сооружениями различного назначения, что в ситуации сокрытия источников финансирования его действий не позволяет рассматривать первого ответчика в качестве самостоятельного субъекта экономической деятельности. При этом установление обстоятельств, позволивших Долгому И.А. стать победителем проведенного аукциона на право аренды земельного участка площадью 50 000 кв. м, добиться внесения в договор аренды изменений, позволяющих ему уступить право пользования земельным участком созданной им же коммерческой структуре без согласия арендодателя, обеспечить внесение изменений в проектную, землеустроительную и градостроительную документацию, получить разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и широкий круг условно разрешенных видов использования земельного участка, не входит в предмет доказывания по рассматриваемому спору, однако, по мнению судебной коллегии, указывает на наличие иных бенефициаров, в интересах которых он действовал.
Требование: О привлечении к субсидиарной ответственности и взыскании присужденных денежных средств с юридического лица.
Решение: Решение первой инстанции отменено. Требование удовлетворено.Из пояснений представителя Долгого И.А., данных в судебном заседании апелляционного суда, не следует, что ее доверитель обладает профессиональной квалификацией и каким-либо опытом в области градостроительной деятельности, являющимся необходимым для реального участия в реализации крупного проекта по застройке городского микрорайона капитальными сооружениями различного назначения, что в ситуации сокрытия источников финансирования его действий не позволяет рассматривать первого ответчика в качестве самостоятельного субъекта экономической деятельности. При этом установление обстоятельств, позволивших Долгому И.А. стать победителем проведенного аукциона на право аренды земельного участка площадью 50 000 кв. м, добиться внесения в договор аренды изменений, позволяющих ему уступить право пользования земельным участком созданной им же коммерческой структуре без согласия арендодателя, обеспечить внесение изменений в проектную, землеустроительную и градостроительную документацию, получить разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и широкий круг условно разрешенных видов использования земельного участка, не входит в предмет доказывания по рассматриваемому спору, однако, по мнению судебной коллегии, указывает на наличие иных бенефициаров, в интересах которых он действовал.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Переуступка права аренды земли и уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)2. Уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)2. Уведомление о перенайме земельного участка
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Условие в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном на срок более чем 5 лет, о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендодателя является недействительным (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Условие в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном на срок более чем 5 лет, о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендодателя является недействительным (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды сочли, что к правоотношениям сторон, касающимся уступки прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, подлежат применению положения ст. 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды сочли, что к правоотношениям сторон, касающимся уступки прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, подлежат применению положения ст. 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Уведомлением уполномоченного органа Д. сообщено о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя в лице муниципального образования на передачу третьему лицу права аренды в отношении земельного участка.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Уведомлением уполномоченного органа Д. сообщено о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя в лице муниципального образования на передачу третьему лицу права аренды в отношении земельного участка.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за декабрь 2020 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на то, что к отношениям сторон по уступке прав и обязанностей подлежат применению положения земельного законодательства, по которым при аренде публичного земельного участка на срок более 5 лет арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии предварительного уведомления администрации об этом <2>.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на то, что к отношениям сторон по уступке прав и обязанностей подлежат применению положения земельного законодательства, по которым при аренде публичного земельного участка на срок более 5 лет арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии предварительного уведомления администрации об этом <2>.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендодатель выразить согласие на переход задолженности или санкций по договору аренды публичного земельного участка на срок более пяти лет
(КонсультантПлюс, 2025)По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Вправе ли арендодатель выразить согласие на переход задолженности или санкций по договору аренды публичного земельного участка на срок более пяти лет
(КонсультантПлюс, 2025)По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Готовое решение: Как арендодателю уступить денежные требования по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Есть ли особенности уступки денежного требования по договору аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Есть ли особенности уступки денежного требования по договору аренды земельного участка
Готовое решение: Что означает замена стороны в договоре и чем она отличается от цессии и перевода долга
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что в некоторых случаях первоначальный должник продолжает нести ответственность по договору даже после его передачи. В частности, при правомерном перенайме земельного участка без согласия арендодателя первоначальный арендатор несет с новым арендатором солидарную ответственность за несвоевременное внесение арендной платы (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что в некоторых случаях первоначальный должник продолжает нести ответственность по договору даже после его передачи. В частности, при правомерном перенайме земельного участка без согласия арендодателя первоначальный арендатор несет с новым арендатором солидарную ответственность за несвоевременное внесение арендной платы (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).
"Земельный участок: как грамотно распорядиться"
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)Так, в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти г. Москвы до введения в действие ЗК РФ, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается при наличии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)Так, в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти г. Москвы до введения в действие ЗК РФ, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается при наличии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
Вопрос: Является ли заключение сделки перенайма земельного участка основанием для взыскания с нового арендатора задолженности по арендной плате, образовавшейся у прежнего арендатора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Указанное положение направлено на защиту имущественного положения арендодателя, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом арендодатель вправе оценить имущественное положение нового должника, цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для арендодателя. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может. По смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника земельного участка, вопреки тому, как это предусмотрено в ст. 391 ГК РФ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Указанное положение направлено на защиту имущественного положения арендодателя, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом арендодатель вправе оценить имущественное положение нового должника, цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для арендодателя. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может. По смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника земельного участка, вопреки тому, как это предусмотрено в ст. 391 ГК РФ.
Готовое решение: Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды земельного участка
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации - прежнего арендатора передачу новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности?..
(Консультация эксперта, 2025)При аренде земельного участка <**>, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления. В таком случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)При аренде земельного участка <**>, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления. В таком случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Статья: Перенаем земельного участка: уведомление, согласие или ничтожность?
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Согласно одной из позиций, распространенных в судебной практике, "Лесной кодекс РФ не содержит положений, возлагающих на арендатора обязанности по получению согласия арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, а также положений, устанавливающих запрет на перенаем лесного участка" <19>. Уступка прав по договору, заключенному до 01.06.2015, по аналогии с практикой по земельным участкам, признается действительной при наличии уведомления арендодателя.
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Согласно одной из позиций, распространенных в судебной практике, "Лесной кодекс РФ не содержит положений, возлагающих на арендатора обязанности по получению согласия арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, а также положений, устанавливающих запрет на перенаем лесного участка" <19>. Уступка прав по договору, заключенному до 01.06.2015, по аналогии с практикой по земельным участкам, признается действительной при наличии уведомления арендодателя.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)а) уступка права аренды предоставленных под реализацию КРТ земельных участков не допускается (п. 9 ст. 68 ГрК РФ);
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)а) уступка права аренды предоставленных под реализацию КРТ земельных участков не допускается (п. 9 ст. 68 ГрК РФ);