Соглашение о задатке при продаже квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение о задатке при продаже квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.08.2022 N 88-12867/2022
Категория спора: Агентирование.
Требования агента: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Судом установлен факт достижения истцом результата, на который рассчитывал ответчик при заключении агентского договора, - продажи квартиры.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части.Суд апелляционной инстанции не согласился с данными выводами районного суда. Сославшись на положения ст. ст. 309, 310, 781, 1005, 1006 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), условия агентского договора, судебная коллегия областного суда, установив, что риэлтор М., с которой ИП Б.С. заключил договор возмездного оказания услуг, совершила действия по поиску, подбору и согласованию покупателя объекта недвижимости, производила консультации клиента, ею подготовлено описание объекта, размещена информация о его продаже на разных интернет-площадках, подготовлены онлайн соглашение о задатке, договор займа, проект договора купли-продажи квартиры, а также, приняв во внимание подписание дополнительного соглашения, предусматривающего размер вознаграждения, пришла к выводу о доказанности факта нахождения истцом покупателя и достижении результата, на который рассчитывала ответчик при заключении агентского договора - продажа квартиры, в связи с чем признала факт исполнения истцом своих обязательств по договору в полном объеме. В связи с тем, что ответчик уклонилась от оплаты оказанных и фактически принятых ею услуг, суд апелляционной инстанции усмотрел основания для взыскания с нее задолженности по агентскому договору и неустойки, размер которой был уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ до 3000 руб.
Категория спора: Агентирование.
Требования агента: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Судом установлен факт достижения истцом результата, на который рассчитывал ответчик при заключении агентского договора, - продажи квартиры.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части.Суд апелляционной инстанции не согласился с данными выводами районного суда. Сославшись на положения ст. ст. 309, 310, 781, 1005, 1006 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), условия агентского договора, судебная коллегия областного суда, установив, что риэлтор М., с которой ИП Б.С. заключил договор возмездного оказания услуг, совершила действия по поиску, подбору и согласованию покупателя объекта недвижимости, производила консультации клиента, ею подготовлено описание объекта, размещена информация о его продаже на разных интернет-площадках, подготовлены онлайн соглашение о задатке, договор займа, проект договора купли-продажи квартиры, а также, приняв во внимание подписание дополнительного соглашения, предусматривающего размер вознаграждения, пришла к выводу о доказанности факта нахождения истцом покупателя и достижении результата, на который рассчитывала ответчик при заключении агентского договора - продажа квартиры, в связи с чем признала факт исполнения истцом своих обязательств по договору в полном объеме. В связи с тем, что ответчик уклонилась от оплаты оказанных и фактически принятых ею услуг, суд апелляционной инстанции усмотрел основания для взыскания с нее задолженности по агентскому договору и неустойки, размер которой был уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ до 3000 руб.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.03.2023 N 88-4009/2023
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании процентов; 2) О взыскании неосновательного обогащения.
Обстоятельства: После подписания основного договора купли-продажи истица оплатила ответчику оговоренную стоимость квартиры. Однако после произведенного расчета и получения документов в МФЦ истица вспомнила, что ранее ею был оплачен задаток, который должен был войти в стоимость квартиры, следовательно, она оплатила ответчику неоговоренную стоимость квартиры.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.То обстоятельство, что основной договор купли-продажи был заключен после истечения срока, установленного соглашением о задатке (до 15.09.2021) не свидетельствует о нарушении права покупателя квартиры - ответчика, поскольку цель, относительно которой сторонами заключалось соглашение о задатке, являющееся по существу предварительным договором купли-продажи квартиры, была достигнута, встречное предоставление каждой стороной договора было исполнено: продавец (ответчик) получил согласованную сторонами стоимость квартиры, а покупатель (истец) получил в собственность указанное имущество.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании процентов; 2) О взыскании неосновательного обогащения.
Обстоятельства: После подписания основного договора купли-продажи истица оплатила ответчику оговоренную стоимость квартиры. Однако после произведенного расчета и получения документов в МФЦ истица вспомнила, что ранее ею был оплачен задаток, который должен был войти в стоимость квартиры, следовательно, она оплатила ответчику неоговоренную стоимость квартиры.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.То обстоятельство, что основной договор купли-продажи был заключен после истечения срока, установленного соглашением о задатке (до 15.09.2021) не свидетельствует о нарушении права покупателя квартиры - ответчика, поскольку цель, относительно которой сторонами заключалось соглашение о задатке, являющееся по существу предварительным договором купли-продажи квартиры, была достигнута, встречное предоставление каждой стороной договора было исполнено: продавец (ответчик) получил согласованную сторонами стоимость квартиры, а покупатель (истец) получил в собственность указанное имущество.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, в том числе по предварительному договору (п. 1 ст. 329, п. п. 1, 2, 4 ст. 380 ГК РФ; п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, в том числе по предварительному договору (п. 1 ст. 329, п. п. 1, 2, 4 ст. 380 ГК РФ; п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Статья: Правильный задаток
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2020, NN 9, 10)Пример. Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору, в обоснование исковых требований указал, что 28.01.2019 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, в тексте которого стороны согласовали условия будущего договора купли-продажи квартиры. Задаток в размере 800 (восьмисот) тысяч рублей был уплачен истцом при подписании указанного соглашения, что подтверждается распиской. В соответствии с условиями подписанного сторонами соглашения срок выхода на сделку был определен сторонами - не позднее 11 февраля 2019 года. Однако 28.02.2019 ответчик сообщил истцу о том, что он решил продавать квартиру другим людям и в данный момент сделка уже осуществляется. В этот же день представитель истца связалась с представителем ответчика и предложила возвратить полученную сумму задатка, на что ответа не получила. Покупатель 01.03.2019 направил ответчику телеграмму с предложением возвратить сумму задатка в двойном размере в связи с тем, что ответчик в нарушение соглашения о задатке отказался от заключения договора с истцом и уже заключает сделку с другим покупателем, насколько известно истцу, на сумму большую, чем была согласована с истцом, в связи с чем просил взыскать 1 600 000 рублей.
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2020, NN 9, 10)Пример. Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору, в обоснование исковых требований указал, что 28.01.2019 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, в тексте которого стороны согласовали условия будущего договора купли-продажи квартиры. Задаток в размере 800 (восьмисот) тысяч рублей был уплачен истцом при подписании указанного соглашения, что подтверждается распиской. В соответствии с условиями подписанного сторонами соглашения срок выхода на сделку был определен сторонами - не позднее 11 февраля 2019 года. Однако 28.02.2019 ответчик сообщил истцу о том, что он решил продавать квартиру другим людям и в данный момент сделка уже осуществляется. В этот же день представитель истца связалась с представителем ответчика и предложила возвратить полученную сумму задатка, на что ответа не получила. Покупатель 01.03.2019 направил ответчику телеграмму с предложением возвратить сумму задатка в двойном размере в связи с тем, что ответчик в нарушение соглашения о задатке отказался от заключения договора с истцом и уже заключает сделку с другим покупателем, насколько известно истцу, на сумму большую, чем была согласована с истцом, в связи с чем просил взыскать 1 600 000 рублей.
Нормативные акты
Обзор: "Обзор судебной практики в связи с коронавирусом"
(КонсультантПлюс, 2023)Кассационный суд отменил судебный акт апелляции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд в ином составе судей, так как установил в том числе следующее: до наступления срока заключения основного договора продавец отказался от его заключения, направив покупателю уведомление о досрочном расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашение о расторжении указанного договора; причиной тому послужило снижение зарплаты супруга продавца, вызванное ограничениями в связи с пандемией, из-за чего стало невозможно купить жилое помещение, куда планировалось переехать; об этом продавец оповестил покупателя через риэлтора и возвратил задаток; продавец со ссылкой на ст. 401 ГК РФ возражал против иска, указывая также на то, что основной договор было невозможно заключить из-за введения режима изоляции. Кассационный суд со ссылкой в том числе на ст. ст. 401, 416, 417 ГК РФ, разъяснения Обзора ВС РФ от 21.04.2020 N 1 указал, что не проверены доводы продавца о невозможности исполнения обязательства, что привело к неправильному разрешению спора.
(КонсультантПлюс, 2023)Кассационный суд отменил судебный акт апелляции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд в ином составе судей, так как установил в том числе следующее: до наступления срока заключения основного договора продавец отказался от его заключения, направив покупателю уведомление о досрочном расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашение о расторжении указанного договора; причиной тому послужило снижение зарплаты супруга продавца, вызванное ограничениями в связи с пандемией, из-за чего стало невозможно купить жилое помещение, куда планировалось переехать; об этом продавец оповестил покупателя через риэлтора и возвратил задаток; продавец со ссылкой на ст. 401 ГК РФ возражал против иска, указывая также на то, что основной договор было невозможно заключить из-за введения режима изоляции. Кассационный суд со ссылкой в том числе на ст. ст. 401, 416, 417 ГК РФ, разъяснения Обзора ВС РФ от 21.04.2020 N 1 указал, что не проверены доводы продавца о невозможности исполнения обязательства, что привело к неправильному разрешению спора.