Сервитут части помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Сервитут части помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что такое право собственности
(КонсультантПлюс, 2026)По договору аренды вы можете предоставить другому лицу только право пользования, сохранив за собой владение имуществом (ст. 606 ГК РФ). Например, если у вас арендовали небольшую площадь в магазине для установки платежного терминала, арендатор получит лишь право пользоваться частью вашего помещения.
(КонсультантПлюс, 2026)По договору аренды вы можете предоставить другому лицу только право пользования, сохранив за собой владение имуществом (ст. 606 ГК РФ). Например, если у вас арендовали небольшую площадь в магазине для установки платежного терминала, арендатор получит лишь право пользоваться частью вашего помещения.
Статья: ГК РФ и недвижимость: нуждается ли Кодекс в обновлении?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)Действовавший в то время Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <7> регулировал особенности регистрации договора аренды части объекта недвижимости и части земельного участка. Однако до принятия Закона о государственном кадастре недвижимости было неясно, как индивидуализировать эту часть для целей аренды, чтобы соблюсти требования ст. 607 ГК РФ. Закон о государственном кадастре установил, что индивидуализация части земельного участка <8> происходит только путем ее государственного кадастрового учета. Однако кадастровый учет части земельного участка возможен лишь для целей обременения ее арендой или сервитутом. После распространения положений этого Закона на объекты недвижимости, а особенно после вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости, содержащего аналогичные положения, из ГК РФ постепенно стали исключать нормы, регламентирующие возможность отчуждения части объекта недвижимости. Последние такие изменения были внесены в 2023 году, когда из п. 1 ст. 250 была исключена норма, дозволяющая отчуждение части здания, которая фигурировала там наряду с помещением <9>.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)Действовавший в то время Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <7> регулировал особенности регистрации договора аренды части объекта недвижимости и части земельного участка. Однако до принятия Закона о государственном кадастре недвижимости было неясно, как индивидуализировать эту часть для целей аренды, чтобы соблюсти требования ст. 607 ГК РФ. Закон о государственном кадастре установил, что индивидуализация части земельного участка <8> происходит только путем ее государственного кадастрового учета. Однако кадастровый учет части земельного участка возможен лишь для целей обременения ее арендой или сервитутом. После распространения положений этого Закона на объекты недвижимости, а особенно после вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости, содержащего аналогичные положения, из ГК РФ постепенно стали исключать нормы, регламентирующие возможность отчуждения части объекта недвижимости. Последние такие изменения были внесены в 2023 году, когда из п. 1 ст. 250 была исключена норма, дозволяющая отчуждение части здания, которая фигурировала там наряду с помещением <9>.
Судебная практика
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 27.09.2023 по делу N 33-8340/2023 (УИД 22RS0040-01-2022-000369-07)
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: 1) Об установлении сервитута.
Требования правообладателя: 2) Об установлении сервитута.
Обстоятельства: Истец указал, что ему принадлежит на праве собственности земельный участок, к которому он не имеет доступа.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку удовлетворяя исковые требования Г.А.В. в части установления сервитута, суд, исходя из представленных в материалы дела доказательств и руководствуясь положениями ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности наличия у Г.А.В. необходимости в установлении права ограниченного пользования земельным участком Х.А.В., поскольку иным способом она лишена возможности проезда к принадлежащему ей земельному участку, что исключает в том числе возможность обеспечения жилого помещения средствами отопления.
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: 1) Об установлении сервитута.
Требования правообладателя: 2) Об установлении сервитута.
Обстоятельства: Истец указал, что ему принадлежит на праве собственности земельный участок, к которому он не имеет доступа.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку удовлетворяя исковые требования Г.А.В. в части установления сервитута, суд, исходя из представленных в материалы дела доказательств и руководствуясь положениями ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности наличия у Г.А.В. необходимости в установлении права ограниченного пользования земельным участком Х.А.В., поскольку иным способом она лишена возможности проезда к принадлежащему ей земельному участку, что исключает в том числе возможность обеспечения жилого помещения средствами отопления.
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Споры, связанные с установлением сервитута: Лицо, заинтересованное в установлении сервитута, хочет установить сервитут и определить размер платы
(КонсультантПлюс, 2026)договором водопользования, которым Лицу, заинтересованному в установлении сервитута, в пользование предоставлен водный объект (его часть) >>>
(КонсультантПлюс, 2026)договором водопользования, которым Лицу, заинтересованному в установлении сервитута, в пользование предоставлен водный объект (его часть) >>>
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Производя раздел спорных домовладений и земельного участка по варианту N 1, суд апелляционной инстанции не учел, что такой вариант раздела требует как дополнительных существенных затрат и компенсационных выплат, так и проведения сторонами строительных работ. Кроме того, вариант раздела N 1 требует формирования земельных участков сложной конфигурации, а также установления сервитута на часть помещений в жилых домах, вопрос о которых судом апелляционной инстанции не разрешен. Выделяя сторонам части единых объектов, суд апелляционной инстанции не учел, что между ними сложились конфликтные отношения, что осложняет пользование различными частями единого строения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Производя раздел спорных домовладений и земельного участка по варианту N 1, суд апелляционной инстанции не учел, что такой вариант раздела требует как дополнительных существенных затрат и компенсационных выплат, так и проведения сторонами строительных работ. Кроме того, вариант раздела N 1 требует формирования земельных участков сложной конфигурации, а также установления сервитута на часть помещений в жилых домах, вопрос о которых судом апелляционной инстанции не разрешен. Выделяя сторонам части единых объектов, суд апелляционной инстанции не учел, что между ними сложились конфликтные отношения, что осложняет пользование различными частями единого строения.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
(ред. от 07.03.2025)
"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
(ред. от 07.03.2025)
"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
"Защита права собственности на недвижимое имущество в цивилистической парадигме: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2023)Специфика правомочия пользования объектом недвижимого имущества находится в тесной связи с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически им владея <28>. Но это бывает не всегда. Если рассматривать пользователя земельного участка, основанием для пользования землей которого является сервитут (договорный либо публичный), в данном контексте у него будет отсутствовать право владения, несмотря на наличие права пользования чужим земельным участком. Аналогичная ситуация возможна при передаче в аренду небольшой площади под банковский терминал. Банк, будучи арендатором, в данном случае получит лишь право пользования частью определенного нежилого помещения <29>.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2023)Специфика правомочия пользования объектом недвижимого имущества находится в тесной связи с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически им владея <28>. Но это бывает не всегда. Если рассматривать пользователя земельного участка, основанием для пользования землей которого является сервитут (договорный либо публичный), в данном контексте у него будет отсутствовать право владения, несмотря на наличие права пользования чужим земельным участком. Аналогичная ситуация возможна при передаче в аренду небольшой площади под банковский терминал. Банк, будучи арендатором, в данном случае получит лишь право пользования частью определенного нежилого помещения <29>.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)7. В случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 300.5 настоящего Кодекса, право застройки считается прекращенным с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)7. В случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 300.5 настоящего Кодекса, право застройки считается прекращенным с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В части 4 комментируемой статьи определены случаи, в которых орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета часть помещения, сведения о которой внесены в ЕГРН до дня вступления в силу комментируемого Закона. Положение, подобное тому, которое вошло в п. 1 данной части, содержалось в ч. 7 ст. 25 "Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости" Закона 2007 г. о кадастре, которым устанавливалось, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении. В то же время не воспроизведено положение того же пункта, согласно которому основанием для снятия с учета этих помещений являлось заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В части 4 комментируемой статьи определены случаи, в которых орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета часть помещения, сведения о которой внесены в ЕГРН до дня вступления в силу комментируемого Закона. Положение, подобное тому, которое вошло в п. 1 данной части, содержалось в ч. 7 ст. 25 "Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости" Закона 2007 г. о кадастре, которым устанавливалось, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении. В то же время не воспроизведено положение того же пункта, согласно которому основанием для снятия с учета этих помещений являлось заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)заявления о государственной регистрации публичного сервитута и перехода права на приватизируемое помещение предоставляются одновременно в порядке, установленном частью 2 ст. 19 "Обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав" Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <321>;
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)заявления о государственной регистрации публичного сервитута и перехода права на приватизируемое помещение предоставляются одновременно в порядке, установленном частью 2 ст. 19 "Обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав" Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <321>;
"Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики)"
(выпуск 28)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)По спорному договору Общество без наличия на то правовых оснований за плату предоставляло для проезда транспорта к объектам Заявителя часть земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН как публичный сервитут, установленный в целях предоставления другим лицам безвозмездного и беспрепятственного пользования, в том числе для прохода, проезда. Кроме того, как было установлено, право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, данный участок находится в публичной собственности. Соответственно, суд постановил, что спорный договор был заключен с нарушением положений гл. V.1 ЗК РФ и позволял Обществу извлекать имущественную выгоду с нарушением публичных интересов в сфере земельных отношений и территориального планирования.
(выпуск 28)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)По спорному договору Общество без наличия на то правовых оснований за плату предоставляло для проезда транспорта к объектам Заявителя часть земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН как публичный сервитут, установленный в целях предоставления другим лицам безвозмездного и беспрепятственного пользования, в том числе для прохода, проезда. Кроме того, как было установлено, право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, данный участок находится в публичной собственности. Соответственно, суд постановил, что спорный договор был заключен с нарушением положений гл. V.1 ЗК РФ и позволял Обществу извлекать имущественную выгоду с нарушением публичных интересов в сфере земельных отношений и территориального планирования.
Статья: Семь способов признать линейный объект недвижимостью, или Есть ли место гибкой системе факторов в вещном праве
(Сенников С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)Еще одним возможным способом решения проблемы деления вещей на движимые и недвижимые является установление нормативной категории земельного участка (нем. Grundstuck) <23> на основе принципа superficies solo cedit (лат. "строение следует за землей"). В правопорядках, использующих указанную категорию, первичным и, по сути, единственным недвижимым объектом выступает земельный участок, остальные постройки и прочее неразрывно связанное с ним имущество признаются его составными частями. Причем земельный участок в этом смысле является категорией искусственной, которая создана в умах юристов подобно любой фикции и призвана обозначать не только часть земной поверхности, представленную в обороте в качестве самостоятельного объекта, но и пространство (объем) в определенных границах (контурах) над и под землей. Таким образом, право на земельный участок - это право на пространство, а не на поверхность, и в обороте участвуют не сами его составные элементы (здания, сооружения, помещения), а права на них (сервитут, право застройки и т.п.). При таком подходе дихотомия "движимые - недвижимые вещи" в принципе теряет свою значимость, поскольку понятие "недвижимость" за ненадобностью лишается правового содержания. Остаются земельные участки со своими составными частями и движимое имущество, не имеющее связи с земельным участком.
(Сенников С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)Еще одним возможным способом решения проблемы деления вещей на движимые и недвижимые является установление нормативной категории земельного участка (нем. Grundstuck) <23> на основе принципа superficies solo cedit (лат. "строение следует за землей"). В правопорядках, использующих указанную категорию, первичным и, по сути, единственным недвижимым объектом выступает земельный участок, остальные постройки и прочее неразрывно связанное с ним имущество признаются его составными частями. Причем земельный участок в этом смысле является категорией искусственной, которая создана в умах юристов подобно любой фикции и призвана обозначать не только часть земной поверхности, представленную в обороте в качестве самостоятельного объекта, но и пространство (объем) в определенных границах (контурах) над и под землей. Таким образом, право на земельный участок - это право на пространство, а не на поверхность, и в обороте участвуют не сами его составные элементы (здания, сооружения, помещения), а права на них (сервитут, право застройки и т.п.). При таком подходе дихотомия "движимые - недвижимые вещи" в принципе теряет свою значимость, поскольку понятие "недвижимость" за ненадобностью лишается правового содержания. Остаются земельные участки со своими составными частями и движимое имущество, не имеющее связи с земельным участком.
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Система кадастрового учета недвижимости и регистрации прав признает часть земельного участка в качестве объекта кадастрового учета. Подпункт 2 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ требует указывать учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут. Статья 44 Закона о регистрации предусматривает подробный порядок учета частей земельных участков. Таким образом, хотя гражданское законодательство не признает часть земельного участка недвижимой вещью, тем не менее часть земельного участка фигурирует в ЗК РФ и Законе о регистрации в качестве того, что может быть обременено сервитутом или арендой. Однако, не являясь объектом гражданского права и недвижимой вещью, часть земельного участка не может выступать в обороте, быть объектом гражданских прав, сделок и обременения. В качестве такого объекта всегда выступает весь земельный участок. Указание в кадастровом плане определенной части земельного участка применительно к сервитуту - "это всего лишь способ конкретизации самого вещного права, но не возникновение нового объекта права" <1>. На самом деле это так и отражается в ЕГРН, где обременение сервитутом или арендой все равно фиксируется на весь земельный участок и именно так вносится в соответствующие выписки. По сути дела учет частей земельных участков представляет собой техническую процедуру, позволяющую максимально конкретизировать границы, в которых осуществляется обременяющее участок право (сервитут, аренда, безвозмездное пользование). Автор комментария полагает, что указание в законодательстве на то, что сервитут, аренда или другое обременение устанавливаются в отношении части земельного участка, представляет собой лишь неудачную попытку "упростить" правовую действительность.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Система кадастрового учета недвижимости и регистрации прав признает часть земельного участка в качестве объекта кадастрового учета. Подпункт 2 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ требует указывать учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут. Статья 44 Закона о регистрации предусматривает подробный порядок учета частей земельных участков. Таким образом, хотя гражданское законодательство не признает часть земельного участка недвижимой вещью, тем не менее часть земельного участка фигурирует в ЗК РФ и Законе о регистрации в качестве того, что может быть обременено сервитутом или арендой. Однако, не являясь объектом гражданского права и недвижимой вещью, часть земельного участка не может выступать в обороте, быть объектом гражданских прав, сделок и обременения. В качестве такого объекта всегда выступает весь земельный участок. Указание в кадастровом плане определенной части земельного участка применительно к сервитуту - "это всего лишь способ конкретизации самого вещного права, но не возникновение нового объекта права" <1>. На самом деле это так и отражается в ЕГРН, где обременение сервитутом или арендой все равно фиксируется на весь земельный участок и именно так вносится в соответствующие выписки. По сути дела учет частей земельных участков представляет собой техническую процедуру, позволяющую максимально конкретизировать границы, в которых осуществляется обременяющее участок право (сервитут, аренда, безвозмездное пользование). Автор комментария полагает, что указание в законодательстве на то, что сервитут, аренда или другое обременение устанавливаются в отношении части земельного участка, представляет собой лишь неудачную попытку "упростить" правовую действительность.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)2) ограничения прав собственника, влекущие передачу части правомочий в отношении недвижимости другому лицу: аренда, безвозмездное пользование, наем жилого помещения, сервитут, ипотека (залог недвижимости), доверительное управление.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)2) ограничения прав собственника, влекущие передачу части правомочий в отношении недвижимости другому лицу: аренда, безвозмездное пользование, наем жилого помещения, сервитут, ипотека (залог недвижимости), доверительное управление.
"Сервитуты: монография"
(Монахов Д.А.)
("Статут", 2023)Сложнее ситуация с сервитутами личными. Формально такая разновидность сервитутов в ГК РФ отсутствует. При этом ст. 1137 ГК РФ, посвященная завещательному отказу, в п. 2 предусматривает, что "Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства". В качестве примера законодатель приводит следующий случай: "В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью". Здесь мы имеем дело не с чем иным, как с классическим случаем возникновения по легату личного сервитута habitatio. Отметим между прочим, что сервитут этот был известен и советскому законодательству: п. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г. предусматривал, что "на наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной частью его. При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохраняет силу".
(Монахов Д.А.)
("Статут", 2023)Сложнее ситуация с сервитутами личными. Формально такая разновидность сервитутов в ГК РФ отсутствует. При этом ст. 1137 ГК РФ, посвященная завещательному отказу, в п. 2 предусматривает, что "Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства". В качестве примера законодатель приводит следующий случай: "В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью". Здесь мы имеем дело не с чем иным, как с классическим случаем возникновения по легату личного сервитута habitatio. Отметим между прочим, что сервитут этот был известен и советскому законодательству: п. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г. предусматривал, что "на наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной частью его. При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохраняет силу".