Реконструкция енк
Подборка наиболее важных документов по запросу Реконструкция енк (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Единый недвижимый комплекс в гражданском обороте: теория и практика
(Клец П.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 5)Право ограниченного пользования в рамках гражданского и земельного законодательства распространяется как на земельные участки, здания, сооружения, так и на другое недвижимое имущество для обеспечения беспрепятственного строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов или прохода, проезда через соседний земельный участок и т.д., которые не могут быть обеспечены без его установления (ст. 274, 277 ГК РФ). Считаем, что сервитутом может обременяться ЕНК, ограниченное пользование которым (или его составными частями) необходимо другим собственникам (соседям) недвижимости в соответствии с условиями, установленными законом или договором.
(Клец П.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 5)Право ограниченного пользования в рамках гражданского и земельного законодательства распространяется как на земельные участки, здания, сооружения, так и на другое недвижимое имущество для обеспечения беспрепятственного строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов или прохода, проезда через соседний земельный участок и т.д., которые не могут быть обеспечены без его установления (ст. 274, 277 ГК РФ). Считаем, что сервитутом может обременяться ЕНК, ограниченное пользование которым (или его составными частями) необходимо другим собственникам (соседям) недвижимости в соответствии с условиями, установленными законом или договором.
Статья: Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)Необходимо учитывать, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений, раздел и объединение смежных помещений (в частности, при перепланировке - п. 5 ст. 141.4) невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак не связанные со строительной деятельностью. Полагаю, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представления о них как о явлениях одной правовой природы.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)Необходимо учитывать, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений, раздел и объединение смежных помещений (в частности, при перепланировке - п. 5 ст. 141.4) невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак не связанные со строительной деятельностью. Полагаю, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представления о них как о явлениях одной правовой природы.
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка"2.3.5. Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной (позиция ВС РФ) >>>
Важнейшая практика по ст. 222 ГК РФ Могут отказать в приведении объекта самовольной реконструкции в первоначальное состояние, если ее единственный признак - отсутствие разрешительной документации >>>
Нормативные акты
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 25.05.2026)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости в связи с установлением ограничений прав на такие объекты недвижимости или обременений на такие объекты недвижимости, а также в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта;
(ред. от 25.05.2026)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости в связи с установлением ограничений прав на такие объекты недвижимости или обременений на такие объекты недвижимости, а также в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта;
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать, что недвижимое имущество подлежит специальному государственному кадастровому учету объектов недвижимости. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества согласно п. 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости. В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер. Документом, подтверждающим проведение кадастрового учета, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать, что недвижимое имущество подлежит специальному государственному кадастровому учету объектов недвижимости. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества согласно п. 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости. В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер. Документом, подтверждающим проведение кадастрового учета, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)- сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части) в связи с установлением ограничений прав (обременений) на такие объекты недвижимости, а также если линейный объект реконструирован и из-за этого изменился его участок (участки) или часть (части);
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)- сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части) в связи с установлением ограничений прав (обременений) на такие объекты недвижимости, а также если линейный объект реконструирован и из-за этого изменился его участок (участки) или часть (части);
Готовое решение: Для чего нужен технический план и как его получить
(КонсультантПлюс, 2026)сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части) в связи с установлением ограничений прав (обременений) на такие объекты недвижимости, а также если линейный объект реконструирован и из-за этого изменился его участок (участки) или часть (части);
(КонсультантПлюс, 2026)сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части) в связи с установлением ограничений прав (обременений) на такие объекты недвижимости, а также если линейный объект реконструирован и из-за этого изменился его участок (участки) или часть (части);
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)В соответствии с п. 2 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы также в результате раздела единого недвижимого комплекса (далее - ЕНК). Эта норма как раз заслуживает внимания. Дело в том, что действующее законодательство содержит лишь механизм создания ЕНК (ст. 46 Закона N 218-ФЗ), в том числе в результате объединения зданий, сооружений, а вот механизма выхода из ЕНК путем его раздела в законодательстве не содержится. Росреестр в одном из своих писем противопоставляет ЕНК (ст. 133.1 ГК РФ) имущественному комплексу (ст. 133 ГК РФ) с точки зрения возможности их раздела без реконструкции и указывает, что в настоящее время законом не установлено, что производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) относится к неделимым вещам. Следует принимать во внимание, что объекты, входящие в ПТК, не были объединены в единый недвижимый комплекс по правилам, предусмотренным ст. 133.1 ГК РФ и ст. 46 Закона N 218-ФЗ. В результате раздела такого объекта образуемые объекты, ранее входящие в состав ПТК, сохраняют свое назначение и образуются не в результате реконструкции. То есть, по мнению Росреестра, в настоящее время раздел ЕНК возможен только путем реконструкции. К тому же законодатель, вводя в ГК РФ возможность раздела ЕНК на здания и сооружения, не закрепил соответствующий механизм реализации этой нормы в Законе N 218-ФЗ, тем более что раздел ЕНК фигурирует в п. 2 ст. 141.3 ГК РФ через запятую с разделом зданий, сооружений и с точки зрения юридической техники должен производиться одинаково. А как говорилось выше, раздел зданий, сооружений возможен в подавляющем большинстве случаев только путем их реконструкции.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)В соответствии с п. 2 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы также в результате раздела единого недвижимого комплекса (далее - ЕНК). Эта норма как раз заслуживает внимания. Дело в том, что действующее законодательство содержит лишь механизм создания ЕНК (ст. 46 Закона N 218-ФЗ), в том числе в результате объединения зданий, сооружений, а вот механизма выхода из ЕНК путем его раздела в законодательстве не содержится. Росреестр в одном из своих писем противопоставляет ЕНК (ст. 133.1 ГК РФ) имущественному комплексу (ст. 133 ГК РФ) с точки зрения возможности их раздела без реконструкции и указывает, что в настоящее время законом не установлено, что производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) относится к неделимым вещам. Следует принимать во внимание, что объекты, входящие в ПТК, не были объединены в единый недвижимый комплекс по правилам, предусмотренным ст. 133.1 ГК РФ и ст. 46 Закона N 218-ФЗ. В результате раздела такого объекта образуемые объекты, ранее входящие в состав ПТК, сохраняют свое назначение и образуются не в результате реконструкции. То есть, по мнению Росреестра, в настоящее время раздел ЕНК возможен только путем реконструкции. К тому же законодатель, вводя в ГК РФ возможность раздела ЕНК на здания и сооружения, не закрепил соответствующий механизм реализации этой нормы в Законе N 218-ФЗ, тем более что раздел ЕНК фигурирует в п. 2 ст. 141.3 ГК РФ через запятую с разделом зданий, сооружений и с точки зрения юридической техники должен производиться одинаково. А как говорилось выше, раздел зданий, сооружений возможен в подавляющем большинстве случаев только путем их реконструкции.
Готовое решение: Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на единый недвижимый комплекс
(КонсультантПлюс, 2026)Если созданию единого недвижимого комплекса будет предшествовать реконструкция объектов капстроительства, учтите следующее: в случае такой реконструкции государственный кадастровый учет объекта капстроительства в связи с изменением его основных характеристик осуществляется (ч. 21 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
(КонсультантПлюс, 2026)Если созданию единого недвижимого комплекса будет предшествовать реконструкция объектов капстроительства, учтите следующее: в случае такой реконструкции государственный кадастровый учет объекта капстроительства в связи с изменением его основных характеристик осуществляется (ч. 21 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
Статья: Комментарий к Письму Федеральной налоговой службы от 19.11.2024 N БС-4-21/13153@ <Как установка допоборудования отразится на налоге на имущество?>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 24)- распространение правового режима сложной вещи либо единого недвижимого комплекса (статьи 134 и 133.1 ГК РФ) на всю совокупность вещей, включающих и движимость, и недвижимость, продиктовано целями гражданского оборота. Что не тождественно фискальным задачам. С точки зрения статьи 374 НК РФ значение для налогообложения имущества имеют также принятые в бухучете критерии признания конкретных активов в качестве основных средств;
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 24)- распространение правового режима сложной вещи либо единого недвижимого комплекса (статьи 134 и 133.1 ГК РФ) на всю совокупность вещей, включающих и движимость, и недвижимость, продиктовано целями гражданского оборота. Что не тождественно фискальным задачам. С точки зрения статьи 374 НК РФ значение для налогообложения имущества имеют также принятые в бухучете критерии признания конкретных активов в качестве основных средств;
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)2.1) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка (не являющегося собственником), на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)2.1) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка (не являющегося собственником), на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника.
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)3. Не заменяет определения здания (сооружения) описание способов их "образования" в п. 2 комментируемой статьи. Текст этой нормы представляется не вполне удачным: с одной стороны, п. 1 обязательным признаком зданий и сооружений называет их создание в результате строительства; с другой стороны, п. 2 этой статьи указывает на иные способы образования этих объектов. Дело в том, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности, что соответствует п. 1 комментируемой статьи. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак со строительной деятельностью не связанные. Автор комментария полагает, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представление о них как о явлениях одной правовой природы. Применительно к результатам строительной деятельности было бы правильно использовать термин "создание", оставив термин "образование" для появления зданий и сооружений без строительства.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)3. Не заменяет определения здания (сооружения) описание способов их "образования" в п. 2 комментируемой статьи. Текст этой нормы представляется не вполне удачным: с одной стороны, п. 1 обязательным признаком зданий и сооружений называет их создание в результате строительства; с другой стороны, п. 2 этой статьи указывает на иные способы образования этих объектов. Дело в том, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности, что соответствует п. 1 комментируемой статьи. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак со строительной деятельностью не связанные. Автор комментария полагает, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представление о них как о явлениях одной правовой природы. Применительно к результатам строительной деятельности было бы правильно использовать термин "создание", оставив термин "образование" для появления зданий и сооружений без строительства.
Статья: Проблемы толкования категории "иные вещи" в составе единого недвижимого комплекса при укреплении прав на него
(Тужилова-Орданская Е.М., Клец П.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)Жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством <8> (ст. 16 ЖК РФ) являются квартиры, расположенные в многоквартирных домах, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Объединять единым назначением жилые помещения между собой жилищное законодательство разрешает, и в результате таких действий, именуемых реконструкцией или перепланировкой в зависимости от вида строительных работ, создается новый объект в виде помещений (квартир) большей (меньшей) площади, а не ЕНК. Квартиры, находящиеся в пределах одного здания, составляют суммарно единый комплексный строительный объект, именуемый многоквартирным домом.
(Тужилова-Орданская Е.М., Клец П.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)Жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством <8> (ст. 16 ЖК РФ) являются квартиры, расположенные в многоквартирных домах, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Объединять единым назначением жилые помещения между собой жилищное законодательство разрешает, и в результате таких действий, именуемых реконструкцией или перепланировкой в зависимости от вида строительных работ, создается новый объект в виде помещений (квартир) большей (меньшей) площади, а не ЕНК. Квартиры, находящиеся в пределах одного здания, составляют суммарно единый комплексный строительный объект, именуемый многоквартирным домом.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части) в связи с установлением ограничений прав (обременений) на такие объекты недвижимости, а также если линейный объект реконструирован и из-за этого изменился его участок (участки) или часть (части);
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части) в связи с установлением ограничений прав (обременений) на такие объекты недвижимости, а также если линейный объект реконструирован и из-за этого изменился его участок (участки) или часть (части);