Расторжение исполненного договора купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение исполненного договора купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2024 N 88а-16738/2024 (УИД 36RS0016-01-2023-001048-72)
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав.
Обстоятельства: Согласно представленному договору купли-продажи расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора, договор имеет силу передаточного акта и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче объектов покупателю считается исполненной, право собственности на объекты зарегистрировано за покупателем. Таким образом, договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме.
Решение: Отказано.С учетом изложенного соглашение о расторжения исполненного договора купли-продажи недвижимости не влечет правовых последствий в виде прекращения обязательств по этому договору и не может являться основанием для регистрации перехода права на недвижимое имущество обратно к продавцу.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав.
Обстоятельства: Согласно представленному договору купли-продажи расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора, договор имеет силу передаточного акта и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче объектов покупателю считается исполненной, право собственности на объекты зарегистрировано за покупателем. Таким образом, договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме.
Решение: Отказано.С учетом изложенного соглашение о расторжения исполненного договора купли-продажи недвижимости не влечет правовых последствий в виде прекращения обязательств по этому договору и не может являться основанием для регистрации перехода права на недвижимое имущество обратно к продавцу.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение исполненного договора и прекращение договора
(КонсультантПлюс, 2025)Заключение соглашения о расторжении надлежаще исполненного договора купли-продажи недвижимости не является основанием для госрегистрации права собственности за продавцом
(КонсультантПлюс, 2025)Заключение соглашения о расторжении надлежаще исполненного договора купли-продажи недвижимости не является основанием для госрегистрации права собственности за продавцом
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Любая сделка, влекущая переход права на недвижимость, может быть основанием для государственной регистрации права, но она при этом должна соответствовать действующему законодательству. Иначе орган регистрации прав может сначала приостановить регистрацию права, а затем и отказать в ней (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 7 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости). Полагаем, что в случае расторжения надлежаще исполненного договора купли-продажи такие проблемы могут возникнуть. Дело в том, что если договор был надлежаще исполнен, то обязательство уже прекратилось (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Любая сделка, влекущая переход права на недвижимость, может быть основанием для государственной регистрации права, но она при этом должна соответствовать действующему законодательству. Иначе орган регистрации прав может сначала приостановить регистрацию права, а затем и отказать в ней (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 7 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости). Полагаем, что в случае расторжения надлежаще исполненного договора купли-продажи такие проблемы могут возникнуть. Дело в том, что если договор был надлежаще исполнен, то обязательство уже прекратилось (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
"Земельный участок: как грамотно распорядиться"
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)При рассмотрении гражданского дела, связанного с расторжением договора купли-продажи недвижимости по причине того, что покупатель не исполнил условия об уплате стоимости земельного участка, юридически значимыми обстоятельствами являются:
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)При рассмотрении гражданского дела, связанного с расторжением договора купли-продажи недвижимости по причине того, что покупатель не исполнил условия об уплате стоимости земельного участка, юридически значимыми обстоятельствами являются:
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не течет.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не течет.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не начинает течь.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не начинает течь.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)В другом случае в договоре купли-продажи недвижимого имущества стороны договорились, что обратятся за регистрацией перехода права после исполнения договора, в том числе - передачи строения с земельным участком и оплаты. Отсрочка с регистрацией объяснялась тем, что продавец - правопреемник государственного предприятия не имел надлежаще оформленного права на участок. Стороны так и не обратились за регистрацией права собственности. Спустя три года после заключения и исполнения договора покупатель предъявил иск о расторжении договора по п. 1 ст. 450 ГК РФ, указывая, что продавец существенно нарушил договор, не выполнив обязательство о передаче права собственности. Истец требовал взыскания покупной цены, неустойки за просрочку обращения за регистрацией права, убытков в виде затрат на реконструкцию строения. Суд первой инстанции иск удовлетворил полностью. Суд второй инстанции в иске отказал, не найдя оснований для применения п. 1 ст. 450 ГК.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)В другом случае в договоре купли-продажи недвижимого имущества стороны договорились, что обратятся за регистрацией перехода права после исполнения договора, в том числе - передачи строения с земельным участком и оплаты. Отсрочка с регистрацией объяснялась тем, что продавец - правопреемник государственного предприятия не имел надлежаще оформленного права на участок. Стороны так и не обратились за регистрацией права собственности. Спустя три года после заключения и исполнения договора покупатель предъявил иск о расторжении договора по п. 1 ст. 450 ГК РФ, указывая, что продавец существенно нарушил договор, не выполнив обязательство о передаче права собственности. Истец требовал взыскания покупной цены, неустойки за просрочку обращения за регистрацией права, убытков в виде затрат на реконструкцию строения. Суд первой инстанции иск удовлетворил полностью. Суд второй инстанции в иске отказал, не найдя оснований для применения п. 1 ст. 450 ГК.
Готовое решение: Что нужно знать о расторжении договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Если расторжение договора купли-продажи влечет возврат недвижимого имущества, право собственности на которое уже зарегистрировано за покупателем, то потребуется регистрация обратного перехода права собственности к продавцу. Зарегистрировать переход права собственности можно в общем порядке.
(КонсультантПлюс, 2025)Если расторжение договора купли-продажи влечет возврат недвижимого имущества, право собственности на которое уже зарегистрировано за покупателем, то потребуется регистрация обратного перехода права собственности к продавцу. Зарегистрировать переход права собственности можно в общем порядке.
Готовое решение: Как составить акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)номер и дату договора купли-продажи, к которому составлен акт. Это нужно, чтобы впоследствии не возникло сомнений, по какому договору стороны исполнили свои обязательства (особенно если подобных договоров у сторон несколько).
(КонсультантПлюс, 2025)номер и дату договора купли-продажи, к которому составлен акт. Это нужно, чтобы впоследствии не возникло сомнений, по какому договору стороны исполнили свои обязательства (особенно если подобных договоров у сторон несколько).
Ситуация: Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Решение суда, обязывающее покупателя вернуть недвижимое имущество продавцу в связи с расторжением договора купли-продажи по причине невнесения покупателем платы, не может быть исполнено после признания покупателя банкротом даже в случае, если решение о расторжении и об обязании вернуть имущество было вынесено до введения процедуры реализации имущества покупателя.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Решение суда, обязывающее покупателя вернуть недвижимое имущество продавцу в связи с расторжением договора купли-продажи по причине невнесения покупателем платы, не может быть исполнено после признания покупателя банкротом даже в случае, если решение о расторжении и об обязании вернуть имущество было вынесено до введения процедуры реализации имущества покупателя.
Корреспонденция счетов: Покупатель возвратил продавцу объект недвижимости (здание), качество которого не соответствует условиям договора продажи недвижимости. Как отражается в учете организации-продавца возврат объекта недвижимости покупателем, если возврат осуществлен в следующем календарном году?..
(Консультация эксперта, 2025)В данном случае имеет место односторонний отказ от исполнения договора, предметом которого является объект недвижимости.
(Консультация эксперта, 2025)В данном случае имеет место односторонний отказ от исполнения договора, предметом которого является объект недвижимости.
Статья: Сделки, совершенные под условием: проблемы правоприменения и перспективы развития в условиях цифровизации
(Митрофанова И.А.)
("Юрист", 2022, N 6)2. Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора: Монография / М.А. Егорова. Москва: Статут, 2008. 493 с.
(Митрофанова И.А.)
("Юрист", 2022, N 6)2. Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора: Монография / М.А. Егорова. Москва: Статут, 2008. 493 с.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд установил, что на дату заключения договоров купли-продажи квартиры и машино-места покупатель (ответчик) не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этим договорам, следовательно, он не мог исполнить перед продавцом (истцом) обязательство по уплате цены квартиры и машино-места. Факт неуплаты покупателем стоимости объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи, поэтому суд принял решение расторгнуть указанные договоры и вернуть квартиру и машино-место продавцу (Определение Московского городского суда от 19.11.2019 N 4г-13943/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд установил, что на дату заключения договоров купли-продажи квартиры и машино-места покупатель (ответчик) не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этим договорам, следовательно, он не мог исполнить перед продавцом (истцом) обязательство по уплате цены квартиры и машино-места. Факт неуплаты покупателем стоимости объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи, поэтому суд принял решение расторгнуть указанные договоры и вернуть квартиру и машино-место продавцу (Определение Московского городского суда от 19.11.2019 N 4г-13943/2019).
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.