Прямые договоры с собственниками
Подборка наиболее важных документов по запросу Прямые договоры с собственниками (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как продать имущество, находящееся в общей долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы передаете недвижимость, то в любом случае рекомендуем подписывать акт всем собственникам (если иной порядок прямо не предусмотрен вашим договором). Это однозначно подтвердит передачу имущества и позволит избежать возможных споров с регистрирующим органом при госрегистрации перехода права собственности.
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы передаете недвижимость, то в любом случае рекомендуем подписывать акт всем собственникам (если иной порядок прямо не предусмотрен вашим договором). Это однозначно подтвердит передачу имущества и позволит избежать возможных споров с регистрирующим органом при госрегистрации перехода права собственности.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В конце 80-х - начале 90-х гг. прошлого века в ходе начавшихся реформ искусственно созданное для обозначения имущественной обособленности государственных предприятий "квазивещное" право оперативного управления было подвергнуто дифференциации. В ст. 24 и 26 Закона "О собственности в СССР" 1990 г., а также в п. 2 и 3 ст. 5 Закона "О собственности в РСФСР" 1990 г. оно было разделено на довольно широкое по содержанию "право полного хозяйственного ведения" (предназначавшееся для производственных предприятий) и оставшееся весьма ограниченным "право оперативного управления" (предназначавшееся для бюджетных учреждений). Это разделение было закреплено в ст. 47 и 48 Основ гражданского законодательства 1991 г. Тогда оно преследовало цель предоставления максимальной экономической свободы "государственным товаропроизводителям", в действительности не имевшим реального интереса в эффективности своей деятельности в системе "планового социалистического хозяйства". Поэтому согласно абз. 2 п. 2 ст. 5 Закона "О собственности в РСФСР" "к праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности", если иное прямо не предусмотрено законодательством или договором предприятия с собственником его имущества.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В конце 80-х - начале 90-х гг. прошлого века в ходе начавшихся реформ искусственно созданное для обозначения имущественной обособленности государственных предприятий "квазивещное" право оперативного управления было подвергнуто дифференциации. В ст. 24 и 26 Закона "О собственности в СССР" 1990 г., а также в п. 2 и 3 ст. 5 Закона "О собственности в РСФСР" 1990 г. оно было разделено на довольно широкое по содержанию "право полного хозяйственного ведения" (предназначавшееся для производственных предприятий) и оставшееся весьма ограниченным "право оперативного управления" (предназначавшееся для бюджетных учреждений). Это разделение было закреплено в ст. 47 и 48 Основ гражданского законодательства 1991 г. Тогда оно преследовало цель предоставления максимальной экономической свободы "государственным товаропроизводителям", в действительности не имевшим реального интереса в эффективности своей деятельности в системе "планового социалистического хозяйства". Поэтому согласно абз. 2 п. 2 ст. 5 Закона "О собственности в РСФСР" "к праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности", если иное прямо не предусмотрено законодательством или договором предприятия с собственником его имущества.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 157.2 "Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами" ЖК РФ"Таким образом, суды в обжалуемых актах с учетом вышеназванных норм права, обоснованно пришли к выводу о том, что смена управляющей организации не является основанием для отказа ресурсоснабжающей организацией от исполнения прямых договоров с собственниками, поскольку в данном случае собственники уже выбрали прямой расчет с АО "Мосводоканал", в связи с чем требования истца были правомерно удовлетворены.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 39 "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" ЖК РФОтсутствие прямого договора между собственником нежилого помещения и управляющей компанией на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома не освобождает собственника от несения названных расходов."
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Исходя из изложенных выше положений закона, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о взыскании с собственника жилого дома в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание судам необходимо было установить наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса, факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, который в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности, а в случае его отсутствия - состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, перечень услуг, фактически оказываемых истцом и потребляемых ответчиком, в юридически значимый период.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Исходя из изложенных выше положений закона, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о взыскании с собственника жилого дома в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание судам необходимо было установить наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса, факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, который в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности, а в случае его отсутствия - состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, перечень услуг, фактически оказываемых истцом и потребляемых ответчиком, в юридически значимый период.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023)Действующее жилищное законодательство (пункт 4.4 части 2 статьи 44, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ) предусматривает возможность перехода собственников и пользователей помещений в МКД на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг (коммунальных ресурсов). Поскольку поставляемая компанией в спорный МКД "тепловая энергия на подогрев воды" не относится к коммунальным услугам, а входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД оборудование не использовалось компанией для самостоятельного приготовления горячей воды (пункт 4 Правил N 354), вывод судов о том, что жилищное законодательство не устанавливает ограничений для перехода на прямые договоры собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями в отношении МКД, не оборудованных централизованной системой ГВС, является ошибочным. Иной подход означал бы возложение на ресурсоснабжающую организацию в отсутствие какого-либо правового основания (договоров аренды, оказания услуг и т.п.) бремени содержания и ремонта внутридомового оборудования, с помощью которого приготовляется горячая вода, а также обязанностей по приобретению необходимой для оказания услуги по ГВС холодной воды и по контролю качества коммунальной услуги и его соответствия жилищному законодательству.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023)Действующее жилищное законодательство (пункт 4.4 части 2 статьи 44, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ) предусматривает возможность перехода собственников и пользователей помещений в МКД на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг (коммунальных ресурсов). Поскольку поставляемая компанией в спорный МКД "тепловая энергия на подогрев воды" не относится к коммунальным услугам, а входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД оборудование не использовалось компанией для самостоятельного приготовления горячей воды (пункт 4 Правил N 354), вывод судов о том, что жилищное законодательство не устанавливает ограничений для перехода на прямые договоры собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями в отношении МКД, не оборудованных централизованной системой ГВС, является ошибочным. Иной подход означал бы возложение на ресурсоснабжающую организацию в отсутствие какого-либо правового основания (договоров аренды, оказания услуг и т.п.) бремени содержания и ремонта внутридомового оборудования, с помощью которого приготовляется горячая вода, а также обязанностей по приобретению необходимой для оказания услуги по ГВС холодной воды и по контролю качества коммунальной услуги и его соответствия жилищному законодательству.
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В спорах об обязании заключить договор ресурсоснабжения такими документами могут служить протокол общего собрания собственников и решения собственников помещений в МКД, на котором принято решение перейти на заключение прямых договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2022 по делу N 33-21326/2022 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2022 N 88-24138/2022 (УИД 77RS0024-02-2020-003562-04) данное Определение оставлено без изменения)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В спорах об обязании заключить договор ресурсоснабжения такими документами могут служить протокол общего собрания собственников и решения собственников помещений в МКД, на котором принято решение перейти на заключение прямых договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2022 по делу N 33-21326/2022 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2022 N 88-24138/2022 (УИД 77RS0024-02-2020-003562-04) данное Определение оставлено без изменения)).
"Годовой отчет 2025"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Что касается выплат в пользу членов совета МКД, то Минфин России неоднократно давал разъяснения, согласно которым трудовые отношения возникают не только на основании письменного, оформленного по правилам ТК РФ трудового договора, но и в результате избрания на должность (ст. 16 ТК РФ; Письма Минфина России от 09.04.2024 N 03-15-05/32365, от 14.03.2024 N 03-15-05/22843 и др.), а затем добился включения в ст. 420 НК РФ прямой нормы о договорах ГПХ (которые собственники МКД начали заключать с членами совета дома, чтобы исключить возможность признания отношений трудовыми).
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Что касается выплат в пользу членов совета МКД, то Минфин России неоднократно давал разъяснения, согласно которым трудовые отношения возникают не только на основании письменного, оформленного по правилам ТК РФ трудового договора, но и в результате избрания на должность (ст. 16 ТК РФ; Письма Минфина России от 09.04.2024 N 03-15-05/32365, от 14.03.2024 N 03-15-05/22843 и др.), а затем добился включения в ст. 420 НК РФ прямой нормы о договорах ГПХ (которые собственники МКД начали заключать с членами совета дома, чтобы исключить возможность признания отношений трудовыми).
Статья: Преимущества и недостатки прямых договоров ресурсоснабжения в многоквартирных домах
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Ключевые слова: ресурсоснабжение, прямые договоры, собственники помещений, преимущества и недостатки, расчеты за коммунальные услуги.
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Ключевые слова: ресурсоснабжение, прямые договоры, собственники помещений, преимущества и недостатки, расчеты за коммунальные услуги.
Статья: О некоторых вопросах защиты публичных интересов при рассмотрении арбитражными судами споров, вытекающих из договоров энергоснабжения
(Коваль А.В.)
("Вестник Арбитражного суда Московского округа", 2024, N 1)В правоприменительной практике встречаются проблемы, связанные с правовой квалификацией и возможностью заключения так называемых прямых договоров между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями. Дело в том, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как "прямой договор", а в гражданском и жилищном законодательстве таковым принято считать договор о предоставлении коммунальных услуг между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией.
(Коваль А.В.)
("Вестник Арбитражного суда Московского округа", 2024, N 1)В правоприменительной практике встречаются проблемы, связанные с правовой квалификацией и возможностью заключения так называемых прямых договоров между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями. Дело в том, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как "прямой договор", а в гражданском и жилищном законодательстве таковым принято считать договор о предоставлении коммунальных услуг между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией.