Продажа здания с убытком
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа здания с убытком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Какие последствия влечет дача недостоверных заверений об обстоятельствах
(КонсультантПлюс, 2026)Помимо требования об убытках или неустойке контрагент вправе:
(КонсультантПлюс, 2026)Помимо требования об убытках или неустойке контрагент вправе:
Вопрос: Об НДС и налоге на прибыль с сумм возмещения, получаемых в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд.
(Письмо Минфина России от 04.07.2024 N 03-07-11/62429)В соответствии с Постановлением Правительства города о комплексном развитии территории нежилой застройки города принадлежащие банку на праве собственности земельный участок и расположенные на нем здания в городе (далее - Объекты недвижимости банка) включены в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции.
(Письмо Минфина России от 04.07.2024 N 03-07-11/62429)В соответствии с Постановлением Правительства города о комплексном развитии территории нежилой застройки города принадлежащие банку на праве собственности земельный участок и расположенные на нем здания в городе (далее - Объекты недвижимости банка) включены в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции.
Судебная практика
Нормативные акты
"Рекомендации по ведению бухгалтерского учета и отчетности в сельскохозяйственных потребительских кооперативах"
(утв. Минсельхозом РФ 25.01.2001)На кредит счета 91 относят следующие источники, дебетуя при этом счета: 10 "Материалы" - на стоимость оприходованных материальных ценностей, полученных от разборки объектов основных средств (зданий, сооружений, оборудования, техники и т.п.) по цене возможного использования или возможной реализации; 20 "Основное производство" на балансовую стоимость рабочего скота, забитого на мясо (кроме волов, буйволов и оленей, по которым амортизация не начисляется); 50 "Касса", 51 "Расчетные счета" и 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты за проданные (купленные) основные средства" - на сумму выручки, включая НДС от продажи (реализации) основных средств; 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)", субсчет "Фонд социальной сферы" - на сумму созданного фонда социальной сферы по конкретному списанному жилому зданию; 58 "Финансовые вложения" - на договорную стоимость основных средств, переданных другим организациям в порядке долгосрочных финансовых вложений (в виде вклада в уставный (складочный) капитал); 94 "Недостачи и потери от порчи ценностей" - на стоимость выявленных недостач основных средств по остаточной стоимости; 83 "Добавочный капитал" - на остаточную стоимость основных средств, переданных юридическим или физическим лицам безвозмездно.
(утв. Минсельхозом РФ 25.01.2001)На кредит счета 91 относят следующие источники, дебетуя при этом счета: 10 "Материалы" - на стоимость оприходованных материальных ценностей, полученных от разборки объектов основных средств (зданий, сооружений, оборудования, техники и т.п.) по цене возможного использования или возможной реализации; 20 "Основное производство" на балансовую стоимость рабочего скота, забитого на мясо (кроме волов, буйволов и оленей, по которым амортизация не начисляется); 50 "Касса", 51 "Расчетные счета" и 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты за проданные (купленные) основные средства" - на сумму выручки, включая НДС от продажи (реализации) основных средств; 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)", субсчет "Фонд социальной сферы" - на сумму созданного фонда социальной сферы по конкретному списанному жилому зданию; 58 "Финансовые вложения" - на договорную стоимость основных средств, переданных другим организациям в порядке долгосрочных финансовых вложений (в виде вклада в уставный (складочный) капитал); 94 "Недостачи и потери от порчи ценностей" - на стоимость выявленных недостач основных средств по остаточной стоимости; 83 "Добавочный капитал" - на остаточную стоимость основных средств, переданных юридическим или физическим лицам безвозмездно.
Статья: Применение вычета НДС ставится в зависимость от фактического ведения облагаемой НДС деятельности
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 38)Инспекцией доначислены НДС, пени и штраф. Отказывая в удовлетворении требования, суд исходил из того, что полученные заявителем из бюджета денежные средства (субсидии) непосредственно связаны с оплатой выполненных им работ по сносу ветхих и аварийных зданий, являются объектом обложения НДС. В базу НДС не включаются те субсидии, которые предоставляются налогоплательщику из бюджетной системы РФ в связи с применением им государственных регулируемых цен или льгот, предоставляемых отдельным потребителям для целей покрытия соответствующего убытка. Вместе с тем в базу НДС могут включаться субсидии, предоставленные в целях возмещения недополученных доходов в связи с производством и (или) реализацией товаров (работ, услуг), облагаемых НДС. В данной ситуации правовое значение имеет квалификация деятельности заявителя как реализации товаров (работ, услуг) в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ и направленность финансовой помощи на увеличение его доходов от реализации товаров (работ, услуг). Налогоплательщику предоставлены субсидии на возмещение затрат, возникающих в связи с выполнением работ по сносу ветхого и аварийного, сгоревшего, подпадающего под расселение жилья, а также самовольных построек; из содержания соглашений на предоставление субсидий следует, что между сторонами фактически сложились отношения, регулируемые положениями главы 37 ГК РФ "Подряд", в рамках которых заявитель при наличии заказа принял на себя обязательства по выполнению работ по сносу объектов. В рассматриваемый период цены на указанный вид деятельности (снос объектов) не относились к государственным регулируемым ценам. Денежные средства в виде субсидий фактически получены налогоплательщиком не в связи с осуществлением конкретного предусмотренного Уставом вида деятельности в качестве оплаты за выполненные работы, являются его выручкой от реализации и, соответственно, объектом обложения НДС в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ. В связи с этим налоговая база должна исчисляться с учетом полученных из бюджета субсидий в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 38)Инспекцией доначислены НДС, пени и штраф. Отказывая в удовлетворении требования, суд исходил из того, что полученные заявителем из бюджета денежные средства (субсидии) непосредственно связаны с оплатой выполненных им работ по сносу ветхих и аварийных зданий, являются объектом обложения НДС. В базу НДС не включаются те субсидии, которые предоставляются налогоплательщику из бюджетной системы РФ в связи с применением им государственных регулируемых цен или льгот, предоставляемых отдельным потребителям для целей покрытия соответствующего убытка. Вместе с тем в базу НДС могут включаться субсидии, предоставленные в целях возмещения недополученных доходов в связи с производством и (или) реализацией товаров (работ, услуг), облагаемых НДС. В данной ситуации правовое значение имеет квалификация деятельности заявителя как реализации товаров (работ, услуг) в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ и направленность финансовой помощи на увеличение его доходов от реализации товаров (работ, услуг). Налогоплательщику предоставлены субсидии на возмещение затрат, возникающих в связи с выполнением работ по сносу ветхого и аварийного, сгоревшего, подпадающего под расселение жилья, а также самовольных построек; из содержания соглашений на предоставление субсидий следует, что между сторонами фактически сложились отношения, регулируемые положениями главы 37 ГК РФ "Подряд", в рамках которых заявитель при наличии заказа принял на себя обязательства по выполнению работ по сносу объектов. В рассматриваемый период цены на указанный вид деятельности (снос объектов) не относились к государственным регулируемым ценам. Денежные средства в виде субсидий фактически получены налогоплательщиком не в связи с осуществлением конкретного предусмотренного Уставом вида деятельности в качестве оплаты за выполненные работы, являются его выручкой от реализации и, соответственно, объектом обложения НДС в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ. В связи с этим налоговая база должна исчисляться с учетом полученных из бюджета субсидий в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-продавца реализацию объекта недвижимости (производственного здания, учтенного организацией в составе объектов основных средств) с убытком?..
(Консультация эксперта, 2026)В рассматриваемом случае в результате реализации здания образовался убыток в размере 8 712 000 руб. (41 236 000 руб. - 7 436 000 руб. - (48 000 000 руб. - 5 488 000 руб.)). Убыток для целей налогообложения прибыли подлежит учету в особом порядке, установленном п. 3 ст. 268 НК РФ. Данный порядок заключается в том, что образовавшийся убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разность между сроком полезного использования и фактическим сроком использования до момента реализации (т.е. в течение оставшегося срока полезного использования здания с месяца, следующего за месяцем передачи здания).
(Консультация эксперта, 2026)В рассматриваемом случае в результате реализации здания образовался убыток в размере 8 712 000 руб. (41 236 000 руб. - 7 436 000 руб. - (48 000 000 руб. - 5 488 000 руб.)). Убыток для целей налогообложения прибыли подлежит учету в особом порядке, установленном п. 3 ст. 268 НК РФ. Данный порядок заключается в том, что образовавшийся убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разность между сроком полезного использования и фактическим сроком использования до момента реализации (т.е. в течение оставшегося срока полезного использования здания с месяца, следующего за месяцем передачи здания).
Корреспонденция счетов: Организация (принципал) продает нежилое здание, учитываемое в качестве объекта основных средств, через посредника (агента), действующего от своего имени и участвующего в расчетах. Плата от покупателя за проданное здание поступает после государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю и принятия принципалом отчета агента. Из полученной оплаты агент удерживает агентское вознаграждение и возмещаемые принципалом затраты. Как отражаются в учете принципала указанные операции?..
(Консультация эксперта, 2026)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от принятого варианта отражения записей в бухучете доходы и расходы в любом случае следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44 ФСБУ 6/2020, п. 28 ФСБУ 4/2023 "Бухгалтерская (финансовая) отчетность", утвержденного Приказом Минфина России от 04.10.2023 N 157н).
(Консультация эксперта, 2026)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от принятого варианта отражения записей в бухучете доходы и расходы в любом случае следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44 ФСБУ 6/2020, п. 28 ФСБУ 4/2023 "Бухгалтерская (финансовая) отчетность", утвержденного Приказом Минфина России от 04.10.2023 N 157н).
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Применимость этого метода подтвердил и ВС РФ в п. 3 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. N 7: "...Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором".
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Применимость этого метода подтвердил и ВС РФ в п. 3 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. N 7: "...Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором".
Корреспонденция счетов: Покупатель возвратил продавцу объект недвижимости (здание), качество которого не соответствует условиям договора продажи недвижимости. Как отражается в учете организации-продавца возврат объекта недвижимости покупателем, если возврат осуществлен в следующем календарном году?..
(Консультация эксперта, 2026)На сумму признанного в прошлом году дохода от продажи здания (в размере договорной стоимости, уплаченной покупателем за здание и подлежащей возврату) организацией признается выявленный в отчетном году убыток прошлых лет, который отражается в составе прочих расходов записью по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", в корреспонденции с кредитом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) <*>.
(Консультация эксперта, 2026)На сумму признанного в прошлом году дохода от продажи здания (в размере договорной стоимости, уплаченной покупателем за здание и подлежащей возврату) организацией признается выявленный в отчетном году убыток прошлых лет, который отражается в составе прочих расходов записью по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", в корреспонденции с кредитом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) <*>.
Статья: Стресс-тестирование и сценарный анализ операционного риска: регулирование, рекомендации экспертов, практика банков
(Ситосенко В.)
("Риск-менеджмент в кредитной организации", 2025, N 4)2. Таргетированная кибератака и другие сценарии реализации риска информационной безопасности (в т.ч. у контрагентов, партнеров, поставщиков).
(Ситосенко В.)
("Риск-менеджмент в кредитной организации", 2025, N 4)2. Таргетированная кибератака и другие сценарии реализации риска информационной безопасности (в т.ч. у контрагентов, партнеров, поставщиков).
Статья: Как рассчитать убытки за некачественное исполнение договора
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 9)Второй способ указан в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 7, где указано, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено (абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ N 7).
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 9)Второй способ указан в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 7, где указано, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено (абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ N 7).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует отметить, что вышеуказанная проблема является достаточно острой. Нередки были случаи, когда в результате мошеннических действий неправомерно регистрировалось право собственности на жилые помещения, которые потом продавались ничего не подозревающим людям, которые несомненно являются добросовестными приобретателями.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует отметить, что вышеуказанная проблема является достаточно острой. Нередки были случаи, когда в результате мошеннических действий неправомерно регистрировалось право собственности на жилые помещения, которые потом продавались ничего не подозревающим людям, которые несомненно являются добросовестными приобретателями.
Корреспонденция счетов: Организация (принципал) продает нежилое здание, учитываемое в качестве объекта основных средств, на условиях 100%-ной предоплаты через посредника (агента). По условиям агентского договора агент действует от своего имени, участвует в расчетах и удерживает агентское вознаграждение из денежных средств, полученных в оплату объекта недвижимости от покупателя. Как отражаются указанные операции в учете принципала?..
(Консультация эксперта, 2026)- на счете 91 по кредиту счета показывается вся сумма поступлений (цена здания, установленная договором купли-продажи, который заключен между агентом и покупателем) от продажи здания, учитываемого принципалом в качестве объекта ОС. По дебету показывается его балансовая стоимость и связанные с продажей расходы, к которым в данном случае относится агентское вознаграждение (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).
(Консультация эксперта, 2026)- на счете 91 по кредиту счета показывается вся сумма поступлений (цена здания, установленная договором купли-продажи, который заключен между агентом и покупателем) от продажи здания, учитываемого принципалом в качестве объекта ОС. По дебету показывается его балансовая стоимость и связанные с продажей расходы, к которым в данном случае относится агентское вознаграждение (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Крупные сделки общества с ограниченной ответственностью.
Является ли сделка совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности, если не соответствует основному и дополнительному видам деятельности ООО
(КонсультантПлюс, 2026)Суды правомерно пришли к выводу, что оспариваемая сделка не может являться совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности ООО "Вил", поскольку, как установлено судами, заключение данного договора не связано с основными и дополнительными видами деятельности общества, в том числе с арендой и управлением недвижимым имуществом, строительством жилых и нежилых зданий, торговлей и т.п., исходя из уставных целей и задач общества, а также сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ. При этом оспариваемая сделка не предполагала получение ООО "ВИЛ" прибыли, и является для общества убыточной, поскольку повлекла возникновение у общества на безвозмездной основе значительных финансовых обязательств (приняты обязательства в размере 49,45% от активов ООО "ВИЛ").
Является ли сделка совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности, если не соответствует основному и дополнительному видам деятельности ООО
(КонсультантПлюс, 2026)Суды правомерно пришли к выводу, что оспариваемая сделка не может являться совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности ООО "Вил", поскольку, как установлено судами, заключение данного договора не связано с основными и дополнительными видами деятельности общества, в том числе с арендой и управлением недвижимым имуществом, строительством жилых и нежилых зданий, торговлей и т.п., исходя из уставных целей и задач общества, а также сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ. При этом оспариваемая сделка не предполагала получение ООО "ВИЛ" прибыли, и является для общества убыточной, поскольку повлекла возникновение у общества на безвозмездной основе значительных финансовых обязательств (приняты обязательства в размере 49,45% от активов ООО "ВИЛ").