Продажа квартиры в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: В каких случаях прекращается право общей совместной собственности супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что есть особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для супруга-банкрота (должника) и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. Часть таких денежных средств исключается из конкурсной массы и передается должнику (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что есть особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для супруга-банкрота (должника) и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. Часть таких денежных средств исключается из конкурсной массы и передается должнику (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
Статья: 5 сделок с недвижимостью, которые почти гарантированно закончатся судом
(Капуста Е., Тимошенко Е.)
("Жилищное право", 2025, N 12)Комментарий эксперта: продажа квартиры "из-под ипотеки" - давно отработанная процедура.
(Капуста Е., Тимошенко Е.)
("Жилищное право", 2025, N 12)Комментарий эксперта: продажа квартиры "из-под ипотеки" - давно отработанная процедура.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Также налогоплательщик указывает, что продажа спорной квартиры обусловлена целями личного характера для улучшения жилищных условий - приобретение новой квартиры, в том числе на кредитные (ипотека) денежные средства. Однако новая квартира приобретена до продажи спорного объекта, вырученные денежные средства от продажи спорной квартиры только частично направлены на погашение кредитных обязательств (ипотека). Кроме того, вновь приобретенная квартира не использовалась в личных целях.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Также налогоплательщик указывает, что продажа спорной квартиры обусловлена целями личного характера для улучшения жилищных условий - приобретение новой квартиры, в том числе на кредитные (ипотека) денежные средства. Однако новая квартира приобретена до продажи спорного объекта, вырученные денежные средства от продажи спорной квартиры только частично направлены на погашение кредитных обязательств (ипотека). Кроме того, вновь приобретенная квартира не использовалась в личных целях.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 213.28 "Завершение расчетов с кредиторами и освобождение гражданина от обязательств" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве гражданина после проведения торгов и подписания договора купли-продажи ипотечной квартиры должника, но до оформления перехода права собственности к покупателю должник обратился в суд с заявлением об утверждении локального плана реструктуризации долгов с целью сохранить жилье как единственное пригодное для проживания для него, его ребенка и бывшей супруги.
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве гражданина после проведения торгов и подписания договора купли-продажи ипотечной квартиры должника, но до оформления перехода права собственности к покупателю должник обратился в суд с заявлением об утверждении локального плана реструктуризации долгов с целью сохранить жилье как единственное пригодное для проживания для него, его ребенка и бывшей супруги.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
Вопрос: Физлицо продает квартиру, полученную год назад в наследство от дальнего родственника. Вправе ли оно в целях уплаты НДФЛ при исчислении дохода от продажи учесть в составе расходов помимо стоимости квартиры, приобретенной в ипотеку, выплаченные наследодателем проценты при наличии подтверждающих документов?
(Консультация эксперта, УФНС России по Республике Мордовия, 2024)Вопрос: Физлицо продает квартиру, полученную год назад в наследство от дальнего родственника. Вправе ли оно в целях уплаты НДФЛ при исчислении дохода от продажи учесть в составе расходов помимо стоимости квартиры, приобретенной в ипотеку, выплаченные наследодателем проценты при наличии подтверждающих документов?
(Консультация эксперта, УФНС России по Республике Мордовия, 2024)Вопрос: Физлицо продает квартиру, полученную год назад в наследство от дальнего родственника. Вправе ли оно в целях уплаты НДФЛ при исчислении дохода от продажи учесть в составе расходов помимо стоимости квартиры, приобретенной в ипотеку, выплаченные наследодателем проценты при наличии подтверждающих документов?
Готовое решение: Когда и на какой срок может быть приостановлена процедура кадастрового учета или госрегистрации прав на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2026)при регистрации права, если это связано с продажей жилого помещения или его обременением ипотекой и в случае, когда используются кредитные (заемные) средства. В этом случае приостановление возможно только по совместному заявлению сторон сделки с приложением к нему согласия кредитора (заимодавца) либо на основании заявления нотариуса;
(КонсультантПлюс, 2026)при регистрации права, если это связано с продажей жилого помещения или его обременением ипотекой и в случае, когда используются кредитные (заемные) средства. В этом случае приостановление возможно только по совместному заявлению сторон сделки с приложением к нему согласия кредитора (заимодавца) либо на основании заявления нотариуса;
Ситуация: Как признать гражданина банкротом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что есть особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. Часть таких денежных средств исключается из конкурсной массы и передается должнику (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что есть особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. Часть таких денежных средств исключается из конкурсной массы и передается должнику (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
Ситуация: Что понимается под единственным жильем?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Кроме того, в рамках процедуры банкротства гражданина из конкурсной массы исключается также часть денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Кроме того, в рамках процедуры банкротства гражданина из конкурсной массы исключается также часть денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
Статья: Юридический дайджест: практика Конституционного Суда РФ по вопросам банкротства
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Орган конституционного контроля со ссылками на свои предшествующие позиции напомнил о конституционно-правовом смысле исполнительского иммунитета единственного жилья должника. При этом Конституционный Суд РФ обнаружил, что действующее законодательство о банкротстве физических лиц содержит пробелы и неопределенности. В частности, отсутствуют какие-либо изъятия в отношении средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения. Формально нет препятствий для того, чтобы за счет этих средств могли быть погашены требования незалоговых кредиторов.
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Орган конституционного контроля со ссылками на свои предшествующие позиции напомнил о конституционно-правовом смысле исполнительского иммунитета единственного жилья должника. При этом Конституционный Суд РФ обнаружил, что действующее законодательство о банкротстве физических лиц содержит пробелы и неопределенности. В частности, отсутствуют какие-либо изъятия в отношении средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения. Формально нет препятствий для того, чтобы за счет этих средств могли быть погашены требования незалоговых кредиторов.
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Статья: Защита права собственности граждан на жилые помещения, обремененные ипотекой
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
Ситуация: Как разделить общее имущество супругов при банкротстве одного из них?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что есть особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. Часть таких денежных средств исключается из конкурсной массы и передается должнику (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что есть особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, или полученных в связи с оставлением такого помещения за собой кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. Часть таких денежных средств исключается из конкурсной массы и передается должнику (п. 1 ст. 213.27-1 Закона N 127-ФЗ).