Признание права собственности на квартиру в банкротстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на квартиру в банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2025 N 17АП-6433/2023(2)-АК по делу N А60-32833/2021
Требование: Об отмене определения об удовлетворении заявления о включении жилого помещения в конкурсную массу должника.
Решение: Определение отменено.Таким образом, выделение долей или признание права собственности на доли в спорной квартире за несовершеннолетними детьми (после введения процедуры банкротства в отношении должника) при том условии, что ипотека квартиры уже была оформлена с учетом требований действующего законодательства, и обязательства по кредитному договору на момент рассмотрения заявления не исполнены, не может являться основанием для исключения указанных долей из конкурсной массы.
Требование: Об отмене определения об удовлетворении заявления о включении жилого помещения в конкурсную массу должника.
Решение: Определение отменено.Таким образом, выделение долей или признание права собственности на доли в спорной квартире за несовершеннолетними детьми (после введения процедуры банкротства в отношении должника) при том условии, что ипотека квартиры уже была оформлена с учетом требований действующего законодательства, и обязательства по кредитному договору на момент рассмотрения заявления не исполнены, не может являться основанием для исключения указанных долей из конкурсной массы.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа доли в недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)"...решением... суда... П. признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев...
(КонсультантПлюс, 2025)"...решением... суда... П. признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: К вопросу о недопустимости выдачи свидетельства о праве на наследство в отношении единственного жилья при наличии производства по делу о банкротстве наследодателя
(Наземцев Д.М.)
("Наследственное право", 2023, N 1)Однако неоднозначность такого подхода выражена в том, что по логике суда выдавать свидетельство о праве на наследство вовсе не требуется и наследникам достаточно обратиться в управление Росреестра с решением о признании наследодателя банкротом для регистрации их права собственности на единственное жилье.
(Наземцев Д.М.)
("Наследственное право", 2023, N 1)Однако неоднозначность такого подхода выражена в том, что по логике суда выдавать свидетельство о праве на наследство вовсе не требуется и наследникам достаточно обратиться в управление Росреестра с решением о признании наследодателя банкротом для регистрации их права собственности на единственное жилье.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Из приведенных положений законодательства о несостоятельности следует, что отсутствие у общества разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на квартиры в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков. Равным образом решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры общество подписывало с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет, признавались ли они незаключенными или недействительными.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Из приведенных положений законодательства о несостоятельности следует, что отсутствие у общества разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на квартиры в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков. Равным образом решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры общество подписывало с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет, признавались ли они незаключенными или недействительными.
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Риск, связанный с изменением характеристик предмета залога, является основным. Здесь уместно вспомнить известное дело Абсолют Банка, который едва не лишился прав залога в отношении переделанной квартиры <6>. Квартиру площадью 133,7 кв. м супруги-заемщики разделили на две, первоначальная квартира перестала существовать как единый объект. Суд признал за заемщиками право собственности на вновь образованные квартиры, однако от госрегистрации прав, включая залоговое обременение, супруги уклонились. Это затруднило получение банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве одного из созаемщиков, и только ВС РФ согласился признать залоговые права банка, обязав финансового управляющего осуществить мероприятия, связанные с госрегистрацией прав.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Риск, связанный с изменением характеристик предмета залога, является основным. Здесь уместно вспомнить известное дело Абсолют Банка, который едва не лишился прав залога в отношении переделанной квартиры <6>. Квартиру площадью 133,7 кв. м супруги-заемщики разделили на две, первоначальная квартира перестала существовать как единый объект. Суд признал за заемщиками право собственности на вновь образованные квартиры, однако от госрегистрации прав, включая залоговое обременение, супруги уклонились. Это затруднило получение банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве одного из созаемщиков, и только ВС РФ согласился признать залоговые права банка, обязав финансового управляющего осуществить мероприятия, связанные с госрегистрацией прав.
Статья: Купить квартиру у должника - самому стать им?
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)В моей практике встречались подобные кейсы. Так, в одном из дел должником была реализована квартира за два года до признания его банкротом. Суд отказал в признании сделки недействительной, поскольку право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, квартира была куплена по рыночной стоимости, а покупатель и продавец до совершения сделки знакомы не были (Определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2019 по делу N А76-20185/2017).
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)В моей практике встречались подобные кейсы. Так, в одном из дел должником была реализована квартира за два года до признания его банкротом. Суд отказал в признании сделки недействительной, поскольку право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, квартира была куплена по рыночной стоимости, а покупатель и продавец до совершения сделки знакомы не были (Определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2019 по делу N А76-20185/2017).
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Так, с точки зрения политики правового регулирования долевого строительства и соображений дистрибутивной справедливости законодателю показалось справедливым, чтобы те граждане (прежде всего потребители), которые на основании договора участия в долевом строительстве уплатили цену и до начала банкротства застройщика уже получили во владение жилое или нежилое помещение либо машино-место в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, все-таки имели право исключить помещения из конкурсной массы застройщика и зарегистрировать право собственности за собой. Сейчас эта возможность предоставлена при определенных условиях гражданам (и публичным образованиям) правилами ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 8, 8.2): суды на основании этих норм признают право собственности граждан и публичных образований на оплаченные ими и переданные им во владение до принятия заявления о банкротстве застройщика жилые помещения, нежилые помещения (причем - с учетом п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве - любой площади) и машино-места. Под видом признания права собственности, по сути, происходит фиксация оснований для первичной регистрации права собственности на эти объекты за покупателями и выделения данных помещений и машино-мест из конкурсной массы застройщика.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Так, с точки зрения политики правового регулирования долевого строительства и соображений дистрибутивной справедливости законодателю показалось справедливым, чтобы те граждане (прежде всего потребители), которые на основании договора участия в долевом строительстве уплатили цену и до начала банкротства застройщика уже получили во владение жилое или нежилое помещение либо машино-место в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, все-таки имели право исключить помещения из конкурсной массы застройщика и зарегистрировать право собственности за собой. Сейчас эта возможность предоставлена при определенных условиях гражданам (и публичным образованиям) правилами ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 8, 8.2): суды на основании этих норм признают право собственности граждан и публичных образований на оплаченные ими и переданные им во владение до принятия заявления о банкротстве застройщика жилые помещения, нежилые помещения (причем - с учетом п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве - любой площади) и машино-места. Под видом признания права собственности, по сути, происходит фиксация оснований для первичной регистрации права собственности на эти объекты за покупателями и выделения данных помещений и машино-мест из конкурсной массы застройщика.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Пожалуй, именно то обстоятельство, что гл. 30 ГК не содержит оснований для того решения, которое предлагается в данном в п. 5 Постановления N 54 разъяснении для переданного покупателю нежилого помещения, заставляет прийти к выводу, что механизм ст. 201.8 Закона о банкротстве для жилых помещений в той части, в которой допускается иск к застройщику о признании права собственности или регистрации права собственности, независимо от регистрации за ним права на здание, следует считать применимым как к жилым, так и нежилым помещениям.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Пожалуй, именно то обстоятельство, что гл. 30 ГК не содержит оснований для того решения, которое предлагается в данном в п. 5 Постановления N 54 разъяснении для переданного покупателю нежилого помещения, заставляет прийти к выводу, что механизм ст. 201.8 Закона о банкротстве для жилых помещений в той части, в которой допускается иск к застройщику о признании права собственности или регистрации права собственности, независимо от регистрации за ним права на здание, следует считать применимым как к жилым, так и нежилым помещениям.
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Указанная позиция Верховного Суда отражена и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2019 года N 306-ЭС16-3099(4,5) по делу N А55-36158/2009. В указанном споре застройщик, не завершив строительство дома, был признан банкротом. Граждане просили исключить из реестра кредиторов их требования о передаче жилых помещений и признать за ними права собственности на доли в незавершенном строительством жилом доме. Но высшая инстанция указала на невозможность признать права на "доли... в виде квартир". Таким образом, по мнению Верховного Суда, если строительство жилого дома не завершено, воспользоваться этим способом защиты невозможно.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Указанная позиция Верховного Суда отражена и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2019 года N 306-ЭС16-3099(4,5) по делу N А55-36158/2009. В указанном споре застройщик, не завершив строительство дома, был признан банкротом. Граждане просили исключить из реестра кредиторов их требования о передаче жилых помещений и признать за ними права собственности на доли в незавершенном строительством жилом доме. Но высшая инстанция указала на невозможность признать права на "доли... в виде квартир". Таким образом, по мнению Верховного Суда, если строительство жилого дома не завершено, воспользоваться этим способом защиты невозможно.
Статья: Ключевые выводы Судебной коллегии по гражданским спорам Верховного Суда РФ в сфере потребительского права за 2021 год
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)Если компания заключила с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, затем уступила свои права из договора гражданину, квартира передана гражданину с нарушением сроков, установленных договором, при этом право собственности гражданина признано в рамках дела о банкротстве цедента, то с требованием о взыскании неустойки и морального вреда следует обращаться к застройщику, поскольку именно с его стороны допущено нарушение по договору долевого участия в строительстве.
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)Если компания заключила с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, затем уступила свои права из договора гражданину, квартира передана гражданину с нарушением сроков, установленных договором, при этом право собственности гражданина признано в рамках дела о банкротстве цедента, то с требованием о взыскании неустойки и морального вреда следует обращаться к застройщику, поскольку именно с его стороны допущено нарушение по договору долевого участия в строительстве.
Статья: Коллизия между юридической формой и экономическим содержанием договора и способы ее разрешения на примере договора выкупного лизинга
(Федотов Д.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 6)В современной литературе наблюдается обратная тенденция: решения судов, основанные не на букве, а на духе закона, оцениваются положительно. Так, А.С. Васильев высоко оценивает практику Верховного Суда РФ о признании за участниками долевого строительства права собственности на квартиры в недостроенном доме в случае банкротства застройщика: "Представляется, что подход Верховного Суда РФ является человечным, действительно правовым, он отбрасывает догматику, игнорирует "букву" закона и на первое место ставит действительно в высшей степени правовую категорию - справедливость. Зачем нужна догма права, зачем нужно позитивное право, если оно является инструментом причинения вреда его главному носителю" <23>.
(Федотов Д.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 6)В современной литературе наблюдается обратная тенденция: решения судов, основанные не на букве, а на духе закона, оцениваются положительно. Так, А.С. Васильев высоко оценивает практику Верховного Суда РФ о признании за участниками долевого строительства права собственности на квартиры в недостроенном доме в случае банкротства застройщика: "Представляется, что подход Верховного Суда РФ является человечным, действительно правовым, он отбрасывает догматику, игнорирует "букву" закона и на первое место ставит действительно в высшей степени правовую категорию - справедливость. Зачем нужна догма права, зачем нужно позитивное право, если оно является инструментом причинения вреда его главному носителю" <23>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)Если заочным решением суда ранее за дольщиком признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилую часть здания, которая в будущем будет соответствовать определенной квартире, в указанном решении установлен факт полной уплаты дольщиком цены по договору, затем произошло банкротство застройщика, управляющим застройщика объект незавершенного строительства продан другому обществу, которое завершило строительство объекта (жилого дома) и ввело его в эксплуатацию, то при последующем признании права собственности дольщика на эту квартиру факт полной уплаты цены за квартиру считается установленным вступившим в законную силу решением суда и не подлежит доказыванию (преюдициальный факт).
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)Если заочным решением суда ранее за дольщиком признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилую часть здания, которая в будущем будет соответствовать определенной квартире, в указанном решении установлен факт полной уплаты дольщиком цены по договору, затем произошло банкротство застройщика, управляющим застройщика объект незавершенного строительства продан другому обществу, которое завершило строительство объекта (жилого дома) и ввело его в эксплуатацию, то при последующем признании права собственности дольщика на эту квартиру факт полной уплаты цены за квартиру считается установленным вступившим в законную силу решением суда и не подлежит доказыванию (преюдициальный факт).
Статья: Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Предъявляя иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, необходимо учитывать следующее.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Предъявляя иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, необходимо учитывать следующее.
Интервью: Через банкротство суды разрушают основополагающие нормы права
("Закон", 2023, N 6)- У нас в стране вопрос обращения взыскания на единственное жилье решается по-разному. В законе не установлены критерии для признания жилья единственным. Таковым может быть и место регистрации, и объект права собственности банкрота без регистрации. В нашей практике были ситуации, когда и роскошное жилье не забирали, поскольку оно было единственным. Редко случалось, что покупали иное жилье взамен изымаемого роскошного, и вопрос был только в том, кто профинансирует покупку нового жилья (обычно это брали на себя кредиторы). Были ситуации, когда решающим признавался факт регистрации: человек имел в собственности единственное и притом роскошное жилье, но был зарегистрирован в квартире у мамы, и принадлежащее ему жилье забирали. В этом вопросе очень много зависит от усмотрения суда, хотя факт регистрации имеет значение. В теории, если быть справедливым, забирать единственное роскошное жилье можно, вопрос только в том, что значит "роскошное". Необходимо учитывать определенные условия жизни человека: например, он живет в определенном районе, у него определенным образом организована жизнь, дети ходят в школу, садик и т.п.
("Закон", 2023, N 6)- У нас в стране вопрос обращения взыскания на единственное жилье решается по-разному. В законе не установлены критерии для признания жилья единственным. Таковым может быть и место регистрации, и объект права собственности банкрота без регистрации. В нашей практике были ситуации, когда и роскошное жилье не забирали, поскольку оно было единственным. Редко случалось, что покупали иное жилье взамен изымаемого роскошного, и вопрос был только в том, кто профинансирует покупку нового жилья (обычно это брали на себя кредиторы). Были ситуации, когда решающим признавался факт регистрации: человек имел в собственности единственное и притом роскошное жилье, но был зарегистрирован в квартире у мамы, и принадлежащее ему жилье забирали. В этом вопросе очень много зависит от усмотрения суда, хотя факт регистрации имеет значение. В теории, если быть справедливым, забирать единственное роскошное жилье можно, вопрос только в том, что значит "роскошное". Необходимо учитывать определенные условия жизни человека: например, он живет в определенном районе, у него определенным образом организована жизнь, дети ходят в школу, садик и т.п.