Преимущественное право покупки по договору аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки по договору аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 9 "Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения""Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности, ввиду чего действия ответчиков по заключению договора купли-продажи не были совершены с нарушением норм материального права, регулирующих спорные отношения, наличие в договоре аренды условий о преимущественном праве покупки истца, прямо противоречащих положениям вышеуказанного Закона, об обратном не свидетельствует."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения2.1. Приравнивается ли условие договора аренды о преимущественном праве покупки арендуемого имущества при его продаже или передаче третьему лицу к условию о праве выкупа
Нормативные акты
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
(ред. от 06.04.2024)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
(ред. от 06.04.2024)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораДля надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.
Статья: Сферы применения опционных договоров (опционов) в праве России и зарубежных стран
(Чернышов П.Ю., Холоденко Ю.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 7)Помимо указанных наиболее распространенных сфер применения опционных договоров (опционов), такие договоры могут также применяться в сфере оборота недвижимости и представлять собой, например, как по законодательству Кыргызской Республики, условие договора о преимущественном праве покупки или аренды недвижимого имущества в сроки, по цене и на условиях, обусловленных сторонами в предварительном договоре (соглашении) <16>.
(Чернышов П.Ю., Холоденко Ю.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 7)Помимо указанных наиболее распространенных сфер применения опционных договоров (опционов), такие договоры могут также применяться в сфере оборота недвижимости и представлять собой, например, как по законодательству Кыргызской Республики, условие договора о преимущественном праве покупки или аренды недвижимого имущества в сроки, по цене и на условиях, обусловленных сторонами в предварительном договоре (соглашении) <16>.
Статья: Обновление концепции антимонопольного регулирования. Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ от 4 марта 2021 года N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства"
(Алексеева А.А., Борзило Е.Ю., Корнеев В.А., Писенко К.А., Разгильдеев А.В., Сафонов В.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, NN 5, 6, 7)Вместе с тем допустимо помыслить альтернативный механизм восстановления прав лица - перевод на такое лицо прав и обязанностей по заключенному договору сродни тому, как это предусмотрено в случае реализации преимущественного права заключения договора аренды или приобретения долей. Несомненно, предлагаемое решение требует внесения изменений в закон, выработки критериев для определения лица, которое приобретает такое право. Представляется, что таким лицом может быть участник закупки, которому присвоен второй номер после победителя. Эти лица уже имеют право стать стороной государственного контракта, если победитель уклоняется от его заключения (например, на основании ч. 4 ст. 83.2 Закона о контрактной системе). Также требуется оценить, любое ли нарушение процедуры будет давать возможность вступления в договор нового лица.
(Алексеева А.А., Борзило Е.Ю., Корнеев В.А., Писенко К.А., Разгильдеев А.В., Сафонов В.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, NN 5, 6, 7)Вместе с тем допустимо помыслить альтернативный механизм восстановления прав лица - перевод на такое лицо прав и обязанностей по заключенному договору сродни тому, как это предусмотрено в случае реализации преимущественного права заключения договора аренды или приобретения долей. Несомненно, предлагаемое решение требует внесения изменений в закон, выработки критериев для определения лица, которое приобретает такое право. Представляется, что таким лицом может быть участник закупки, которому присвоен второй номер после победителя. Эти лица уже имеют право стать стороной государственного контракта, если победитель уклоняется от его заключения (например, на основании ч. 4 ст. 83.2 Закона о контрактной системе). Также требуется оценить, любое ли нарушение процедуры будет давать возможность вступления в договор нового лица.
Статья: Выкуп публичного имущества: об НДС-льготе
(Карпова Е.В.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Индивидуальный предприниматель (плательщик "упрощенного" налога в связи с применением УСН) - арендатор муниципального имущества. Он располагает преимущественным правом на выкуп объекта аренды, в связи с чем заключает договор купли-продажи недвижимости.
(Карпова Е.В.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Индивидуальный предприниматель (плательщик "упрощенного" налога в связи с применением УСН) - арендатор муниципального имущества. Он располагает преимущественным правом на выкуп объекта аренды, в связи с чем заключает договор купли-продажи недвижимости.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Наконец, в-пятых, важно учитывать и возможное недобросовестное поведение арендодателя и арендатора. Как было отмечено выше, досрочное расторжение договора аренды может быть использовано арендодателем и арендатором для того, чтобы "сбросить" субарендатора. Однако их план не может полностью реализоваться, если одновременно с этим они не позаботятся о том, чтобы воспрепятствовать субарендатору требовать заключения договора аренды напрямую. В этой ситуации в отличие, например, от обхода преимущественного права покупки, стороны договора аренды не могут обойти право субарендатора через другой договорный тип. Напротив, им крайне важно, чтобы третьи лица воспринимали их соглашение именно как сделку, прекращающую договор аренды, чтобы иметь возможность забрать вещь у субарендатора. Единственное исключение в данном случае касается рассмотренных выше ситуаций изменения договора аренды путем значительного сокращения срока его действия, которые не квалифицируются судом как досрочное прекращение аренды <94>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Наконец, в-пятых, важно учитывать и возможное недобросовестное поведение арендодателя и арендатора. Как было отмечено выше, досрочное расторжение договора аренды может быть использовано арендодателем и арендатором для того, чтобы "сбросить" субарендатора. Однако их план не может полностью реализоваться, если одновременно с этим они не позаботятся о том, чтобы воспрепятствовать субарендатору требовать заключения договора аренды напрямую. В этой ситуации в отличие, например, от обхода преимущественного права покупки, стороны договора аренды не могут обойти право субарендатора через другой договорный тип. Напротив, им крайне важно, чтобы третьи лица воспринимали их соглашение именно как сделку, прекращающую договор аренды, чтобы иметь возможность забрать вещь у субарендатора. Единственное исключение в данном случае касается рассмотренных выше ситуаций изменения договора аренды путем значительного сокращения срока его действия, которые не квалифицируются судом как досрочное прекращение аренды <94>.
"Преимущественное право покупки доли (акций): монография"
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)В отечественной судебной практике споры в отношении непоименованных преимущественных прав встречаются крайне редко. Так, Федеральный арбитражный суд (далее - ФАС) Волго-Вятского округа, рассматривая иск арендатора о "переводе прав и обязанностей" по договору купли-продажи в нарушение преимущественного права покупки, установленного в договоре аренды, не выразил никаких сомнений в отношении действительности соответствующего условия о преимущественном праве и даже сослался на ст. 421 ГК (видимо, в подтверждение возможности установления таких прав контрактом) <1>. В то же время в иске суд отказал, вероятно, полагая, что непоименованное право не дает возможности требовать "перевода прав и обязанностей" (а иска об убытках правообладатель не заявлял). При этом в ряде дел суды, сталкиваясь с исками о "переводе прав и обязанностей" на основании контрактных условий о преимущественном праве, склоняются к квалификации таких условий в качестве условий о выкупе и в любом случае отказываются применять по аналогии ст. 250 ГК <2>.
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)В отечественной судебной практике споры в отношении непоименованных преимущественных прав встречаются крайне редко. Так, Федеральный арбитражный суд (далее - ФАС) Волго-Вятского округа, рассматривая иск арендатора о "переводе прав и обязанностей" по договору купли-продажи в нарушение преимущественного права покупки, установленного в договоре аренды, не выразил никаких сомнений в отношении действительности соответствующего условия о преимущественном праве и даже сослался на ст. 421 ГК (видимо, в подтверждение возможности установления таких прав контрактом) <1>. В то же время в иске суд отказал, вероятно, полагая, что непоименованное право не дает возможности требовать "перевода прав и обязанностей" (а иска об убытках правообладатель не заявлял). При этом в ряде дел суды, сталкиваясь с исками о "переводе прав и обязанностей" на основании контрактных условий о преимущественном праве, склоняются к квалификации таких условий в качестве условий о выкупе и в любом случае отказываются применять по аналогии ст. 250 ГК <2>.