Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданский процесс: Подсудность споров с участием индивидуальных предпринимателей судам общей юрисдикции, в том числе исков к ним
(КонсультантПлюс, 2025)...А. и его представителем Р. было заявлено ходатайство о передаче гражданского дела на рассмотрение в Арбитражный суд... поскольку А. является индивидуальным предпринимателем. Спорные помещения коммерческого назначения будут использоваться в предпринимательских целях вне зависимости от того, как покупались, так как гражданское законодательство не делит имущество физического лица между имуществом индивидуального предпринимателя, они регистрируются по месту жительства и отвечают всем своим имуществом как физические лица. Спор между юридическим лицом и предпринимателем связан с экономической деятельностью и не подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, поскольку речь идет о коммерческой недвижимости.
(КонсультантПлюс, 2025)...А. и его представителем Р. было заявлено ходатайство о передаче гражданского дела на рассмотрение в Арбитражный суд... поскольку А. является индивидуальным предпринимателем. Спорные помещения коммерческого назначения будут использоваться в предпринимательских целях вне зависимости от того, как покупались, так как гражданское законодательство не делит имущество физического лица между имуществом индивидуального предпринимателя, они регистрируются по месту жительства и отвечают всем своим имуществом как физические лица. Спор между юридическим лицом и предпринимателем связан с экономической деятельностью и не подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, поскольку речь идет о коммерческой недвижимости.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.03.2023 N 88-3518/2023 (УИД 66RS0045-01-2022-000842-36)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О взыскании неустойки.
Требования покупателя: 2) О взыскании неосновательного обогащения.
Обстоятельства: Судом первой инстанции расчет истца и правомерность распределения им поступающих от ответчика платежей должным образом не проверены, возражения ответчика в отношении расчета истца со ссылкой на несоблюдение порядка зачисления истцом поступивших платежей с учетом указанного плательщиком их назначения не оценены, вопрос о конкретном просроченном платеже, погашение которого осуществлено с выдачей истцом расписки, не разрешен.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.Вопреки доводам жалобы истца о нарушении судом апелляционной инстанции норм процессуального законодательства и его прав при разрешении вопроса о соразмерности неустойки, соответствующий вопрос рассмотрен судебной коллегией с учетом заявления соответствующих доводов представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции (протокол от 27.09.2022). При этом доказательств наличия у ответчика статуса индивидуального предпринимателя либо осуществления им предпринимательской деятельности суду апелляционной инстанции в нарушение статей 56, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Суждение истца о предпринимательской деятельности ответчика ввиду того, что объектом сделки сторон являлась коммерческая недвижимость подлежит отклонению как необоснованное, поскольку приобретение физическим лицом в собственность объектов недвижимости, независимо от их статуса, само по себе осуществления им предпринимательской деятельности не подтверждает.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О взыскании неустойки.
Требования покупателя: 2) О взыскании неосновательного обогащения.
Обстоятельства: Судом первой инстанции расчет истца и правомерность распределения им поступающих от ответчика платежей должным образом не проверены, возражения ответчика в отношении расчета истца со ссылкой на несоблюдение порядка зачисления истцом поступивших платежей с учетом указанного плательщиком их назначения не оценены, вопрос о конкретном просроченном платеже, погашение которого осуществлено с выдачей истцом расписки, не разрешен.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.Вопреки доводам жалобы истца о нарушении судом апелляционной инстанции норм процессуального законодательства и его прав при разрешении вопроса о соразмерности неустойки, соответствующий вопрос рассмотрен судебной коллегией с учетом заявления соответствующих доводов представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции (протокол от 27.09.2022). При этом доказательств наличия у ответчика статуса индивидуального предпринимателя либо осуществления им предпринимательской деятельности суду апелляционной инстанции в нарушение статей 56, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Суждение истца о предпринимательской деятельности ответчика ввиду того, что объектом сделки сторон являлась коммерческая недвижимость подлежит отклонению как необоснованное, поскольку приобретение физическим лицом в собственность объектов недвижимости, независимо от их статуса, само по себе осуществления им предпринимательской деятельности не подтверждает.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физлицо приобрело коммерческую недвижимость, в предпринимательской деятельности она не использовалась. Физлицо планирует подарить ее близкому родственнику, а родственник планирует зарегистрироваться как ИП и сдавать ее в аренду. Возникает ли у одаряемого доход в целях уплаты НДФЛ в виде подаренной недвижимости?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо приобрело коммерческую недвижимость (нежилое помещение - номер в отеле), в предпринимательской деятельности данный объект не использовался. Физлицо планирует подарить эту недвижимость близкому родственнику, а родственник спустя месяц планирует зарегистрироваться как ИП и сдавать данное нежилое помещение в аренду.
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо приобрело коммерческую недвижимость (нежилое помещение - номер в отеле), в предпринимательской деятельности данный объект не использовался. Физлицо планирует подарить эту недвижимость близкому родственнику, а родственник спустя месяц планирует зарегистрироваться как ИП и сдавать данное нежилое помещение в аренду.
Вопрос: Коммерческая недвижимость (не использовалась в предпринимательской деятельности) приобретена физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Право собственности на недвижимость зарегистрировано в 2022 г. В 2023 г. недвижимость продана. Облагается ли НДФЛ доход от продажи?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Коммерческая недвижимость (не использовалась в предпринимательской деятельности) приобретена физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Право собственности на недвижимость зарегистрировано в 2022 г. В 2023 г. недвижимость продана. Облагается ли НДФЛ доход от продажи?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Коммерческая недвижимость (не использовалась в предпринимательской деятельности) приобретена физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Право собственности на недвижимость зарегистрировано в 2022 г. В 2023 г. недвижимость продана. Облагается ли НДФЛ доход от продажи?
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)9. Граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)9. Граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О рекламе"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)6. Не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений.
(ред. от 31.07.2025)
"О рекламе"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)6. Не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений.
Вопрос: Нужно ли физлицу регистрироваться в качестве ИП при регулярной сдаче в аренду нежилого помещения?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)В каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно - в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности (п. 1.1 Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614):
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)В каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно - в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности (п. 1.1 Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614):
Тематический выпуск: Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Описание ситуации: Физическое лицо - нерезидент РФ (проживание на территории РФ менее 183 дней в календарном 2022 г.) продал в 2022 г. коммерческую недвижимость, приобретенную им также в 2022 г.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Описание ситуации: Физическое лицо - нерезидент РФ (проживание на территории РФ менее 183 дней в календарном 2022 г.) продал в 2022 г. коммерческую недвижимость, приобретенную им также в 2022 г.
"Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)главу 2 "Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан", включающую § 2.1 "Особенности распоряжения недвижимым имуществом", 2.2 "Нотариальная форма сделок", 2.3 "Договор ренты" и 2.4 "Договор коммерческого найма жилого помещения";
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)главу 2 "Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан", включающую § 2.1 "Особенности распоряжения недвижимым имуществом", 2.2 "Нотариальная форма сделок", 2.3 "Договор ренты" и 2.4 "Договор коммерческого найма жилого помещения";
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога. Под инвестиционным (коммерческим) конкурсом понимается форма проведения торгов при приватизации государственного и муниципального имущества. В этих случаях приобретаются физическими или юридическими лицами в частную собственность объекты приватизации с условием выполнения покупателем определенных условий.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога. Под инвестиционным (коммерческим) конкурсом понимается форма проведения торгов при приватизации государственного и муниципального имущества. В этих случаях приобретаются физическими или юридическими лицами в частную собственность объекты приватизации с условием выполнения покупателем определенных условий.
Статья: К вопросу о признаке пригодности для постоянного проживания в современном жилищном праве
(Побережная И.Ю., Побережный С.Г., Щеткин Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 5)Граждане стремятся обладать жилой недвижимостью на различных основаниях: либо это приобретение ее в собственность, либо возможность реализовать свое право пользования на жилое помещение в рамках социального и коммерческого найма. Вместе с тем общепринятое представление о жилом помещении как объекте, где можно проживать, не всегда у субъектов сформировано. Например, будет ли являться жилым помещением флигелек на морском побережье или дачный домик в лесах? Вопрос не однозначен. В этой связи учеными на протяжении всего формирования жилищного законодательства делались попытки выделить основные признаки жилого помещения, позволяющие его отграничить не только от нежилой недвижимости, но и от иных объектов, схожих по некоторым параметрам с жилыми объектами.
(Побережная И.Ю., Побережный С.Г., Щеткин Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 5)Граждане стремятся обладать жилой недвижимостью на различных основаниях: либо это приобретение ее в собственность, либо возможность реализовать свое право пользования на жилое помещение в рамках социального и коммерческого найма. Вместе с тем общепринятое представление о жилом помещении как объекте, где можно проживать, не всегда у субъектов сформировано. Например, будет ли являться жилым помещением флигелек на морском побережье или дачный домик в лесах? Вопрос не однозначен. В этой связи учеными на протяжении всего формирования жилищного законодательства делались попытки выделить основные признаки жилого помещения, позволяющие его отграничить не только от нежилой недвижимости, но и от иных объектов, схожих по некоторым параметрам с жилыми объектами.
Статья: Бизнес индивидуального предпринимателя как объект раздела общего имущества супругов
(Усанова В.А., Кайль Я.Я.)
("Хозяйство и право", 2023, N 4)Развитие рыночной экономики и предпринимательства в России имеет положительный побочный эффект: формирование и рост имущественных и неимущественных прав у экономически активных граждан. Осуществляя предпринимательскую деятельность, физические лица приобретают различные активы. Сложная экономическая ситуация в стране и мире существенным образом влияет на личную и семейную жизнь человека, и не всегда положительно. Увеличение количества разводов семейных пар, банкротств гражданина/предпринимателя, а также увеличение смертности, в том числе и в связи с COVID-19 или иными болезнями, вызывает потребность в разделе не только имущества, сформированного для жизни семьи (квартир, машин, гаражей, мебели, утвари и пр.), но и бизнеса (коммерческой недвижимости, транспорта, земельных участков и пр.) между супругами, если таковой имеется. Зачастую договориться супругам или одному из супругов с наследниками непросто, и спор удается разрешить только в судебном порядке. Количество исследований, посвященных различным вопросам раздела совместно нажитого имущества между супругами (в том числе бывшими), постоянно растет, но научных и практических проблем от этого не становится меньше.
(Усанова В.А., Кайль Я.Я.)
("Хозяйство и право", 2023, N 4)Развитие рыночной экономики и предпринимательства в России имеет положительный побочный эффект: формирование и рост имущественных и неимущественных прав у экономически активных граждан. Осуществляя предпринимательскую деятельность, физические лица приобретают различные активы. Сложная экономическая ситуация в стране и мире существенным образом влияет на личную и семейную жизнь человека, и не всегда положительно. Увеличение количества разводов семейных пар, банкротств гражданина/предпринимателя, а также увеличение смертности, в том числе и в связи с COVID-19 или иными болезнями, вызывает потребность в разделе не только имущества, сформированного для жизни семьи (квартир, машин, гаражей, мебели, утвари и пр.), но и бизнеса (коммерческой недвижимости, транспорта, земельных участков и пр.) между супругами, если таковой имеется. Зачастую договориться супругам или одному из супругов с наследниками непросто, и спор удается разрешить только в судебном порядке. Количество исследований, посвященных различным вопросам раздела совместно нажитого имущества между супругами (в том числе бывшими), постоянно растет, но научных и практических проблем от этого не становится меньше.
Статья: Особенности цифровизации отношений, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество
(Полежаев О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Проблема заключается в том, что по мере расширения электронной коммерции недвижимое имущество стало ее неотъемлемым элементом, в то время как правила передачи прав на нее в большинстве правопорядков достаточно строгие и рассчитаны на ситуацию, когда покупатель и продавец не только граждане одной страны, но и находятся в одном месте с недвижимостью.
(Полежаев О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Проблема заключается в том, что по мере расширения электронной коммерции недвижимое имущество стало ее неотъемлемым элементом, в то время как правила передачи прав на нее в большинстве правопорядков достаточно строгие и рассчитаны на ситуацию, когда покупатель и продавец не только граждане одной страны, но и находятся в одном месте с недвижимостью.
Статья: Публичный договор: сфера действия
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, NN 4, 5)Согласно одному из возможных подходов в качестве потребителя применительно к ст. 426 ГК РФ можно признать как лиц, являющихся потребителями по Закону о защите прав потребителей, так и дополнительно граждан и юридических лиц, которые вправе требовать заключения договора, если полученное предоставление позволит им осуществлять свою деятельность (коммерческую или некоммерческую). Сюда подойдет не только закупка товаров для обустройства офиса, приобретение тепловой или электрической энергии для нормальной работы, но и, например, заключение договоров на использование путей необщего пользования или на использование недвижимости для размещения объектов связи. В отсутствие подобных сделок лицо не смогло бы осуществлять свою основную деятельность. Ключевым аспектом, вероятно, выступает тот факт, что блага, приобретаемые по публичному договору, не должны являться одновременно предоставлением лица по договору со своими собственными клиентами. То есть коммерческая организация не вправе привлечь по публичному договору обязанное лицо в качестве субподрядчика или субисполнителя, выполняющего основное предоставление этой коммерческой организации. Равным образом коммерческая организация не вправе требовать заключения публичного договора, предоставление по которому может быть переадресовано кредитору этой коммерческой организации.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, NN 4, 5)Согласно одному из возможных подходов в качестве потребителя применительно к ст. 426 ГК РФ можно признать как лиц, являющихся потребителями по Закону о защите прав потребителей, так и дополнительно граждан и юридических лиц, которые вправе требовать заключения договора, если полученное предоставление позволит им осуществлять свою деятельность (коммерческую или некоммерческую). Сюда подойдет не только закупка товаров для обустройства офиса, приобретение тепловой или электрической энергии для нормальной работы, но и, например, заключение договоров на использование путей необщего пользования или на использование недвижимости для размещения объектов связи. В отсутствие подобных сделок лицо не смогло бы осуществлять свою основную деятельность. Ключевым аспектом, вероятно, выступает тот факт, что блага, приобретаемые по публичному договору, не должны являться одновременно предоставлением лица по договору со своими собственными клиентами. То есть коммерческая организация не вправе привлечь по публичному договору обязанное лицо в качестве субподрядчика или субисполнителя, выполняющего основное предоставление этой коммерческой организации. Равным образом коммерческая организация не вправе требовать заключения публичного договора, предоставление по которому может быть переадресовано кредитору этой коммерческой организации.
Статья: Апартаменты. Звучит красиво, а что на самом деле?
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 5)Следует отметить, что все программы поддержки, разработанные Правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, гражданам предложена льготная ипотека при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 5)Следует отметить, что все программы поддержки, разработанные Правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, гражданам предложена льготная ипотека при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
Статья: Использование подаренной близким родственником недвижимости в коммерческих целях лишает освобождения от НДФЛ
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 46)Как разъяснено в п. 56 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 22.07.2020, исходя из п. 18.1 ст. 217 НК РФ облагаемым налогом доходом по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества, являющегося предметом договора дарения.
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 46)Как разъяснено в п. 56 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 22.07.2020, исходя из п. 18.1 ст. 217 НК РФ облагаемым налогом доходом по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества, являющегося предметом договора дарения.