Перевод долга по договору купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Перевод долга по договору купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 170 ГК РФ перевод долга и замену стороны в обязательстве, если он не предусматривает встречного представления >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Арбитражный процесс: Замена должника в исполнительном производстве в арбитражном процессе
(КонсультантПлюс, 2025)...Отчуждение должником в исполнительном производстве имущества, являющегося объектом взыскания, иному лицу означает переход к новому собственнику не только прав, но и неисполненных обязанностей, связанных с содержанием имущества... а следовательно - содержит признаки перевода долга... к таким отношениям в рамках арбитражного процесса, составной частью которого является исполнительное производство, применим институт замены должника...
(КонсультантПлюс, 2025)...Отчуждение должником в исполнительном производстве имущества, являющегося объектом взыскания, иному лицу означает переход к новому собственнику не только прав, но и неисполненных обязанностей, связанных с содержанием имущества... а следовательно - содержит признаки перевода долга... к таким отношениям в рамках арбитражного процесса, составной частью которого является исполнительное производство, применим институт замены должника...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Учет внутригруппового интереса при приобретении крупного пакета акций (значительной доли) хозяйственного общества, входящего в состав холдинга
(Гурьянов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 6)Также необходимо в договоре купли-продажи акций (доли) предусмотреть заверение продавца о полном раскрытии информации обо всех существенных внутригрупповых сделках за последние 3 года <26>, в частности о займах, поручительствах и независимых гарантиях, залогах, о соглашениях о прощении долга, уступках прав требования, переводе долга, о договорах оказания услуг, купли-продажи недвижимости, сделках по внесению вкладов в уставный капитал, вкладов в имущество.
(Гурьянов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 6)Также необходимо в договоре купли-продажи акций (доли) предусмотреть заверение продавца о полном раскрытии информации обо всех существенных внутригрупповых сделках за последние 3 года <26>, в частности о займах, поручительствах и независимых гарантиях, залогах, о соглашениях о прощении долга, уступках прав требования, переводе долга, о договорах оказания услуг, купли-продажи недвижимости, сделках по внесению вкладов в уставный капитал, вкладов в имущество.
Готовое решение: Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)условие о том, переходят ли к покупателю обязанности по обеспечиваемому обязательству. Вы можете договориться, что они остаются за должником, но залог сохраняется и покупатель становится на место залогодателя (п. п. 1, 3 ст. 38 Закона об ипотеке). Учтите: при продаже заложенной недвижимости к покупателю переходят только права и обязанности залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). А чтобы перевести обязанности по основному обязательству, нужно оформить перевод долга.
(КонсультантПлюс, 2025)условие о том, переходят ли к покупателю обязанности по обеспечиваемому обязательству. Вы можете договориться, что они остаются за должником, но залог сохраняется и покупатель становится на место залогодателя (п. п. 1, 3 ст. 38 Закона об ипотеке). Учтите: при продаже заложенной недвижимости к покупателю переходят только права и обязанности залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). А чтобы перевести обязанности по основному обязательству, нужно оформить перевод долга.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Соглашением о переводе долга стороны изменили порядок оплаты объектов недвижимости, указав, что оплата по договору купли-продажи производится посредством погашения индивидуальным предпринимателем Т. за должника задолженности по кредитным договорам должника с банком.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Соглашением о переводе долга стороны изменили порядок оплаты объектов недвижимости, указав, что оплата по договору купли-продажи производится посредством погашения индивидуальным предпринимателем Т. за должника задолженности по кредитным договорам должника с банком.
Указание Банка России от 10.04.2023 N 6406-У
(ред. от 17.04.2025)
"О формах, сроках, порядке составления и представления отчетности кредитных организаций (банковских групп) в Центральный банк Российской Федерации, а также о перечне информации о деятельности кредитных организаций (банковских групп)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.08.2023 N 74823)внесение вкладов в имущество созданного или вновь создаваемого юридического лица (резидента или нерезидента), а также вкладов по договорам простого товарищества;
(ред. от 17.04.2025)
"О формах, сроках, порядке составления и представления отчетности кредитных организаций (банковских групп) в Центральный банк Российской Федерации, а также о перечне информации о деятельности кредитных организаций (банковских групп)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.08.2023 N 74823)внесение вкладов в имущество созданного или вновь создаваемого юридического лица (резидента или нерезидента), а также вкладов по договорам простого товарищества;
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но что, если в описанном выше примере договор купли-продажи недвижимости признается недействительным (например, по банкротным или корпоративным основаниям)? Выясняется, что у третьего лица никогда не было долга перед застройщиком по оплате недвижимости, в счет которого оно осуществило прямой перевод подрядчику как кредитору застройщика. Очевидно, что и в данном случае иск о реституции учиненного денежного платежа третье лицо должно адресовать застройщику, чей долг был погашен, и ни в коем случае не к подрядчику. Последнего отношения должника и третьего лица не затрагивают. Если кредитор принимает от третьего лица платеж и считает долг должника погашенным, но далее выясняется, что договоренность о возложении между должником и третьим лицом недействительна, третье лицо не может противопоставить отсутствие возложения кредитору и потребовать от него вернуть полученное, так как даже при отсутствии возложения кредитор обязан принять платеж по просроченному денежному долгу, а в ситуации, когда долг еще не просрочен, но уже созрел для исполнения, кредитор не обязан, но вправе принять платеж от третьего лица (если только в таком поведении нет признаков злоупотребления правом) (подробнее см. п. 2 комментария к настоящей статье). Поэтому кондикционное или реституционное притязание третьего лица к кредитору, как правило, не имеет правового основания.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но что, если в описанном выше примере договор купли-продажи недвижимости признается недействительным (например, по банкротным или корпоративным основаниям)? Выясняется, что у третьего лица никогда не было долга перед застройщиком по оплате недвижимости, в счет которого оно осуществило прямой перевод подрядчику как кредитору застройщика. Очевидно, что и в данном случае иск о реституции учиненного денежного платежа третье лицо должно адресовать застройщику, чей долг был погашен, и ни в коем случае не к подрядчику. Последнего отношения должника и третьего лица не затрагивают. Если кредитор принимает от третьего лица платеж и считает долг должника погашенным, но далее выясняется, что договоренность о возложении между должником и третьим лицом недействительна, третье лицо не может противопоставить отсутствие возложения кредитору и потребовать от него вернуть полученное, так как даже при отсутствии возложения кредитор обязан принять платеж по просроченному денежному долгу, а в ситуации, когда долг еще не просрочен, но уже созрел для исполнения, кредитор не обязан, но вправе принять платеж от третьего лица (если только в таком поведении нет признаков злоупотребления правом) (подробнее см. п. 2 комментария к настоящей статье). Поэтому кондикционное или реституционное притязание третьего лица к кредитору, как правило, не имеет правового основания.
"Комментарий к Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах"
(Пешкова (Белогорцева) Х.В., Аверина К.Н., Бергер Е.В., Борисов А.А., Ведышева Н.О., Гаевская Е.Ю., Иванова Ж.Б., Камынина Н.Р., Коновальчикова С.С., Левочко В.В., Марьин Е.В., Налетов К.И., Чернусь Н.Ю., Вагина (Шихалева) О.В., Бабич А.А., Котухов С.А., Югова Л.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Прежний и новый недропользователи могут использовать договор аренды недвижимого имущества, договор купли-продажи, договор доверительного управления имуществом, договор цессии и перевода долга, договор возмездного займа и т.д.
(Пешкова (Белогорцева) Х.В., Аверина К.Н., Бергер Е.В., Борисов А.А., Ведышева Н.О., Гаевская Е.Ю., Иванова Ж.Б., Камынина Н.Р., Коновальчикова С.С., Левочко В.В., Марьин Е.В., Налетов К.И., Чернусь Н.Ю., Вагина (Шихалева) О.В., Бабич А.А., Котухов С.А., Югова Л.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Прежний и новый недропользователи могут использовать договор аренды недвижимого имущества, договор купли-продажи, договор доверительного управления имуществом, договор цессии и перевода долга, договор возмездного займа и т.д.
Вопрос: Как приобрести коммерческую недвижимость?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если право собственности на объект коммерческой недвижимости обременено ипотекой (например, в обеспечение исполнения продавцом обязательств по договору займа), то к договору купли-продажи требуется приложить согласие залогодержателя на отчуждение такого объекта. В этом случае покупатель становится на место залогодателя (продавца) и несет все его обязанности по договору об ипотеке, при этом покупатель и залогодержатель заключают соглашение о переводе долга по договору займа (ст. ст. 37, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если право собственности на объект коммерческой недвижимости обременено ипотекой (например, в обеспечение исполнения продавцом обязательств по договору займа), то к договору купли-продажи требуется приложить согласие залогодержателя на отчуждение такого объекта. В этом случае покупатель становится на место залогодателя (продавца) и несет все его обязанности по договору об ипотеке, при этом покупатель и залогодержатель заключают соглашение о переводе долга по договору займа (ст. ст. 37, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Готовое решение: В каком порядке реализуется заложенное имущество при обращении взыскания на него по решению суда
(КонсультантПлюс, 2025)потребовать перевести право в рамках иска о взыскании долга или об обращении взыскания, если соглашение о таком переводе было достигнуто ранее;
(КонсультантПлюс, 2025)потребовать перевести право в рамках иска о взыскании долга или об обращении взыскания, если соглашение о таком переводе было достигнуто ранее;
Статья: Проблемы применения прав супругов при осуществлении предпринимательской деятельности
(Левушкин А.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 2)Отличительной особенностью купли-продажи предприятия, принадлежащего супругам, является то, что с продажей предприятия производится уступка прав требования продавца и перевод его долгов на покупателя. В связи с этим кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи.
(Левушкин А.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 2)Отличительной особенностью купли-продажи предприятия, принадлежащего супругам, является то, что с продажей предприятия производится уступка прав требования продавца и перевод его долгов на покупателя. В связи с этим кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи.
Готовое решение: Как продать заложенный автомобиль
(КонсультантПлюс, 2025)вместе с заключением договора купли-продажи переоформить обеспечиваемое обязательство (например, заем или кредит) на покупателя автомобиля. Сделать это вы можете, например, оформив перевод долга. В этом случае к покупателю перейдет не только право собственности на заложенный автомобиль, но и обязанности по обеспечиваемому обязательству.
(КонсультантПлюс, 2025)вместе с заключением договора купли-продажи переоформить обеспечиваемое обязательство (например, заем или кредит) на покупателя автомобиля. Сделать это вы можете, например, оформив перевод долга. В этом случае к покупателю перейдет не только право собственности на заложенный автомобиль, но и обязанности по обеспечиваемому обязательству.
Готовое решение: Что такое трехсторонний (многосторонний) договор и какие у него особенности
(КонсультантПлюс, 2025)Не являются многосторонними, в частности, договоры:
(КонсультантПлюс, 2025)Не являются многосторонними, в частности, договоры:
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Если после передачи предприятия в его составе выявлены долги, не указанные в договоре и передаточном акте, покупатель, как разъясняется в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены. Заключению договора продажи предприятия предшествует этап подготовки предприятия к продаже. Должна быть проведена инвентаризация всего имущества, числящегося в системе бухгалтерского учета, и составлен акт инвентаризации, утверждаемый генеральным директором организации - собственником предприятия. Отдельно составляется акт о наличии долгов (обязательств), включаемых отчуждателем в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков исполнения их требований. Естественно, должен быть составлен и надлежащим образом оформлен бухгалтерский баланс на согласованную с приобретателем дату. Наряду с этим должно быть проведено аудиторское исследование независимым аудитором с закреплением его итогов в аудиторском заключении о составе и стоимости отчуждаемого предприятия. Передача предприятия оформляется двусторонним актом приема-передачи предприятия, к которому прилагаются названные документы.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Если после передачи предприятия в его составе выявлены долги, не указанные в договоре и передаточном акте, покупатель, как разъясняется в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены. Заключению договора продажи предприятия предшествует этап подготовки предприятия к продаже. Должна быть проведена инвентаризация всего имущества, числящегося в системе бухгалтерского учета, и составлен акт инвентаризации, утверждаемый генеральным директором организации - собственником предприятия. Отдельно составляется акт о наличии долгов (обязательств), включаемых отчуждателем в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков исполнения их требований. Естественно, должен быть составлен и надлежащим образом оформлен бухгалтерский баланс на согласованную с приобретателем дату. Наряду с этим должно быть проведено аудиторское исследование независимым аудитором с закреплением его итогов в аудиторском заключении о составе и стоимости отчуждаемого предприятия. Передача предприятия оформляется двусторонним актом приема-передачи предприятия, к которому прилагаются названные документы.
Статья: Перевод долга: российский подход в контексте европейского опыта
(Мыцикова М.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 4)В немецкой литературе также приводится пример, где Верховный суд Германии при недействительности сделки-основания допускает применение нормы о недействительности части сделки (§ 139 ГГУ) <113>. Например, по договору купли-продажи недвижимости покупатель B принимает на себя долг продавца A перед C в зачет покупной цены. Затем покупатель B оспаривает сделку по продаже недвижимости ввиду наличия недостатков в объекте недвижимости. ВС Германии указывает, что порок во внутренних отношениях между должниками может сказываться на действительности сделки по переводу долга.
(Мыцикова М.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 4)В немецкой литературе также приводится пример, где Верховный суд Германии при недействительности сделки-основания допускает применение нормы о недействительности части сделки (§ 139 ГГУ) <113>. Например, по договору купли-продажи недвижимости покупатель B принимает на себя долг продавца A перед C в зачет покупной цены. Затем покупатель B оспаривает сделку по продаже недвижимости ввиду наличия недостатков в объекте недвижимости. ВС Германии указывает, что порок во внутренних отношениях между должниками может сказываться на действительности сделки по переводу долга.