Отчуждение объекта недвижимости с земельным участком
Подборка наиболее важных документов по запросу Отчуждение объекта недвижимости с земельным участком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта"1.2.7.2. Если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта без земельного участка или отчуждению участка без находящегося на нем объекта недвижимости ничтожна (позиция ВС РФ, ВАС РФ) >>>
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 278 "Обращение взыскания на земельный участок" ГК РФ"Довод заявителя жалобы о незаконном обращении судом взыскания на заложенное имущество без проведения межевания земельного участка также отклоняется, поскольку установление необходимости межевания земельного участка не входит в предмет настоящего спора, а отсутствие такого межевания не является основанием для отказа в удовлетворении требования истца с учетом предусмотренного законодательного порядка, регламентирующего отношения, возникающие в связи с обращением взыскания на имущество должника, которые регулируются положениями Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а также нормами ГК РФ (статья 278), Земельного кодекса Российской Федерации (в части отчуждения земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем)."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости12. Проведение оценки имущества в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при отчуждении земельного участка из государственной или муниципальной собственности
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание
(КонсультантПлюс, 2025)В данном случае в собственность сначала Мяхрюшина А.Н., а затем ООО "Агроводснаб" поступили помещения в здании, которые не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком. На такую ситуацию запрет на отчуждение недвижимости без земельного участка не распространяется. Договором купли-продажи от 03.11.2005, по которому Мяхрюшин А.Н. приобрел помещения первого этажа у ОАО "Петрозаводская ПМК N 1", не предусмотрено, что покупателю вместе с помещениями передается в собственность часть земельного участка либо доля в праве собственности на этот участок. Соответственно, такое право не могло быть передано Мяхрюшиным А.Н. истцу в связи с передачей помещений.
Влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание
(КонсультантПлюс, 2025)В данном случае в собственность сначала Мяхрюшина А.Н., а затем ООО "Агроводснаб" поступили помещения в здании, которые не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком. На такую ситуацию запрет на отчуждение недвижимости без земельного участка не распространяется. Договором купли-продажи от 03.11.2005, по которому Мяхрюшин А.Н. приобрел помещения первого этажа у ОАО "Петрозаводская ПМК N 1", не предусмотрено, что покупателю вместе с помещениями передается в собственность часть земельного участка либо доля в праве собственности на этот участок. Соответственно, такое право не могло быть передано Мяхрюшиным А.Н. истцу в связи с передачей помещений.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.12.2014 N 473-ФЗ
(ред. от 07.06.2025)
"О территориях опережающего развития в Российской Федерации"Статья 28. Особенности принудительного отчуждения земельных участков (изъятия земельных участков) и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для государственных нужд
(ред. от 07.06.2025)
"О территориях опережающего развития в Российской Федерации"Статья 28. Особенности принудительного отчуждения земельных участков (изъятия земельных участков) и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для государственных нужд
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ
(ред. от 07.07.2025)
"О приватизации государственного и муниципального имущества"1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;
(ред. от 07.07.2025)
"О приватизации государственного и муниципального имущества"1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отчуждение объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, осуществляется, если иначе невозможно изъятие земельного участка. Рассматриваемые правила применяются независимо от того, на каком основании владеет земельным участком лицо, недвижимое имущество которого подлежит отчуждению. При этом изъятие земельного участка и отчуждение объектов недвижимости, находящихся на нем, должны происходить одновременно.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отчуждение объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, осуществляется, если иначе невозможно изъятие земельного участка. Рассматриваемые правила применяются независимо от того, на каком основании владеет земельным участком лицо, недвижимое имущество которого подлежит отчуждению. При этом изъятие земельного участка и отчуждение объектов недвижимости, находящихся на нем, должны происходить одновременно.
Готовое решение: Можно ли продать здание без земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2025)Иная ситуация, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу. Тогда отчуждение здания без земельного участка под ним по общему правилу не допускается. Сделки, направленные на отчуждение объекта недвижимости без участка под ним, ничтожны (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
(КонсультантПлюс, 2025)Иная ситуация, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу. Тогда отчуждение здания без земельного участка под ним по общему правилу не допускается. Сделки, направленные на отчуждение объекта недвижимости без участка под ним, ничтожны (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Статья: Прекращение права собственности на жилые помещения аварийного многоквартирного дома и подлежащего сносу при изъятии земельного участка для муниципальных нужд
(Прощалыгин Р.А., Тарасов Д.Ю.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 3)В нормативных предписаниях, установленных п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), содержится перечень оснований, которые влекут за собой принудительное прекращение права собственности. К числу данных оснований относится принудительное отчуждение объектов недвижимости в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Указанные положения в полной мере применимы и для прекращения права собственности на жилые помещения, находящиеся в границах территории изымаемого земельного участка. Исходя из п. 1 ст. 239.2 ГК РФ в случае принятия решения компетентным органом об изъятии земельного участка для муниципальных нужд происходит принудительное отчуждение зданий и иных сооружений, находящихся на данном земельном участке.
(Прощалыгин Р.А., Тарасов Д.Ю.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 3)В нормативных предписаниях, установленных п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), содержится перечень оснований, которые влекут за собой принудительное прекращение права собственности. К числу данных оснований относится принудительное отчуждение объектов недвижимости в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Указанные положения в полной мере применимы и для прекращения права собственности на жилые помещения, находящиеся в границах территории изымаемого земельного участка. Исходя из п. 1 ст. 239.2 ГК РФ в случае принятия решения компетентным органом об изъятии земельного участка для муниципальных нужд происходит принудительное отчуждение зданий и иных сооружений, находящихся на данном земельном участке.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Статья: Правовые формы прекращения государством права собственности и других имущественных прав в одностороннем порядке в правопорядках России и иностранных государств
(Налетов К.И.)
("Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения", 2025, N 5)<11> Ими предусматривается отчуждение объектов недвижимости, в том числе отдельно от земельного участка, на котором они расположены, тогда как норма подп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ предполагает их отчуждение исключительно в силу прекращения прав на земельный участок (что соответствует принципу единства юридической судьбы объекта недвижимости и занимаемого им земельного участка).
(Налетов К.И.)
("Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения", 2025, N 5)<11> Ими предусматривается отчуждение объектов недвижимости, в том числе отдельно от земельного участка, на котором они расположены, тогда как норма подп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ предполагает их отчуждение исключительно в силу прекращения прав на земельный участок (что соответствует принципу единства юридической судьбы объекта недвижимости и занимаемого им земельного участка).
Статья: Современное состояние и перспективы развития законодательства Российской Федерации в сфере приватизации земель
(Джунусова Д.Н.)
("Современное право", 2023, N 12)Отношения, возникающие при отчуждении земли, Законом N 178-ФЗ не регулируются, "за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы" (подп. 1 п. 2 ст. 3). В таких случаях действует ст. 28 Закона N 178-ФЗ, предоставляющая право лицу, приватизирующему объекты недвижимости в виде зданий, строений и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, признанных самостоятельными объектами недвижимости, одновременно приобрести в собственность земельные участки, которые заняты таким имуществом и необходимы для их использования. Перечень планируемых к приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости предусматривается утверждаемым Правительством РФ прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества на плановый период (как правило, на срок от одного года до трех лет) <8>.
(Джунусова Д.Н.)
("Современное право", 2023, N 12)Отношения, возникающие при отчуждении земли, Законом N 178-ФЗ не регулируются, "за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы" (подп. 1 п. 2 ст. 3). В таких случаях действует ст. 28 Закона N 178-ФЗ, предоставляющая право лицу, приватизирующему объекты недвижимости в виде зданий, строений и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, признанных самостоятельными объектами недвижимости, одновременно приобрести в собственность земельные участки, которые заняты таким имуществом и необходимы для их использования. Перечень планируемых к приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости предусматривается утверждаемым Правительством РФ прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества на плановый период (как правило, на срок от одного года до трех лет) <8>.
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Ключевые слова: земельный участок, аренда, принудительное отчуждение недвижимости, объекты незавершенного строительства, ст. 239.1 ГК РФ.
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Ключевые слова: земельный участок, аренда, принудительное отчуждение недвижимости, объекты незавершенного строительства, ст. 239.1 ГК РФ.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, в п. 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)".
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, в п. 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)".