Оформление закладной
Подборка наиболее важных документов по запросу Оформление закладной (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовое обеспечение имущественных прав на недвижимое имущество в условиях цифровизации
(Рузакова О.А.)
("Гражданское право", 2026, N 3)Что касается перспектив развития электронных средств, то здесь развитие идет достаточно быстрыми темпами, однако и число споров, связанных с защитой прав участников сделок с использованием электронных механизмов, не снижается. Во многом эти споры основаны на уголовных составах мошеннических и иных действий. В рамках гражданско-правовых отношений основные проблемы связаны с пороками воли (выявление воли правообладателя при использовании электронных механизмов, идентификация правообладателя и т.п.), влиянием технических недостатков электронных средств на совершение сделки (например, сбой программы может привести к ненадлежащему исполнению обязательства, фиксации права в отношении ненадлежащего лица и др.), спецификой применения способов восстановления нарушенных прав и др. В остальном для сделок характерны традиционные основания и последствия признания сделки недействительной. Так, например, в одном из споров по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, в котором ответчик был понужден к подписанию электронной закладной (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 июля 2025 г. N Ф05-6930/2025 по делу N А40-162658/2023), судами обращено внимание на недопустимость принуждения к оформлению закладной в электронном виде. Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <12> в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако указанное не является обязанностью сторон. Оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, подписание электронной закладной необязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего. В рассматриваемом случае условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что, бесспорно, нарушает баланс интересов сторон. В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.
(Рузакова О.А.)
("Гражданское право", 2026, N 3)Что касается перспектив развития электронных средств, то здесь развитие идет достаточно быстрыми темпами, однако и число споров, связанных с защитой прав участников сделок с использованием электронных механизмов, не снижается. Во многом эти споры основаны на уголовных составах мошеннических и иных действий. В рамках гражданско-правовых отношений основные проблемы связаны с пороками воли (выявление воли правообладателя при использовании электронных механизмов, идентификация правообладателя и т.п.), влиянием технических недостатков электронных средств на совершение сделки (например, сбой программы может привести к ненадлежащему исполнению обязательства, фиксации права в отношении ненадлежащего лица и др.), спецификой применения способов восстановления нарушенных прав и др. В остальном для сделок характерны традиционные основания и последствия признания сделки недействительной. Так, например, в одном из споров по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, в котором ответчик был понужден к подписанию электронной закладной (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 июля 2025 г. N Ф05-6930/2025 по делу N А40-162658/2023), судами обращено внимание на недопустимость принуждения к оформлению закладной в электронном виде. Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <12> в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако указанное не является обязанностью сторон. Оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, подписание электронной закладной необязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего. В рассматриваемом случае условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что, бесспорно, нарушает баланс интересов сторон. В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Важной новеллой для этого института стало развернутое регулирование оформляемой закладной независимой ипотеки недвижимости (без указания лица, в пользу которого установлено это обременение) <635>. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется "обеспечительным поземельным долгом" (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <636>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Важной новеллой для этого института стало развернутое регулирование оформляемой закладной независимой ипотеки недвижимости (без указания лица, в пользу которого установлено это обременение) <635>. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется "обеспечительным поземельным долгом" (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <636>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 5 "Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Также суд указал, что пункты 2.1.6.4, 2.1.6.5 договора противоречат статье 209 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в части нарушения права собственника распоряжения вещью большего, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя, а также противоречат пункту 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, так как оформления электронной закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 5 "Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Положения пунктов 2.1.6.4. и 2.1.6.5. Договора противоречат статье 209 ГК РФ, а также противоречат пункту 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, так как оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.
Нормативные акты
Готовое решение: Как выдается закладная
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку по общему правилу юрлица подают документы на регистрацию только в электронной форме, представляется, что при подаче закладной одновременно с документами на регистрацию нельзя оформить документарную закладную, а только электронную. Для оформления документарной закладной нужно подать в орган регистрации документ на бумажном носителе.
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку по общему правилу юрлица подают документы на регистрацию только в электронной форме, представляется, что при подаче закладной одновременно с документами на регистрацию нельзя оформить документарную закладную, а только электронную. Для оформления документарной закладной нужно подать в орган регистрации документ на бумажном носителе.
Готовое решение: Как организации погасить регистрационную запись об ипотеке (прекратить ипотеку)
(КонсультантПлюс, 2026)По общему правилу для погашения записи об ипотеке залогодатель и залогодержатель (законный владелец закладной - при оформлении закладной) должны обратиться совместно. Основанием для погашения записи будет их заявление.
(КонсультантПлюс, 2026)По общему правилу для погашения записи об ипотеке залогодатель и залогодержатель (законный владелец закладной - при оформлении закладной) должны обратиться совместно. Основанием для погашения записи будет их заявление.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1.2. В п. 1.2 комментируемой статьи указаны сведения, необходимые для оформления электронной закладной, - о наименовании депозитария, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации недвижимости должен осуществлять связь с указанным депозитарием, номер счета депо, а также всю необходимую информацию, для зачисления электронной закладной на счет депо.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1.2. В п. 1.2 комментируемой статьи указаны сведения, необходимые для оформления электронной закладной, - о наименовании депозитария, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации недвижимости должен осуществлять связь с указанным депозитарием, номер счета депо, а также всю необходимую информацию, для зачисления электронной закладной на счет депо.
Ситуация: Каков порядок рефинансирования ипотечного кредита?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого вам следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого вам следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Готовое решение: Что такое закладная и как она оформляется
(КонсультантПлюс, 2026)3. Какие установлены требования к оформлению закладной
(КонсультантПлюс, 2026)3. Какие установлены требования к оформлению закладной