Однократное продление договора аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Однократное продление договора аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации""Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка" ГК РФ"Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства было реализовано ответчиком путем заключения договора аренды земельного участка, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В случае когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор аренды заключен до введения в действие настоящего Федерального закона, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Арендатор по такому договору аренды имеет право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ним зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо им получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В случае когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор аренды заключен до введения в действие настоящего Федерального закона, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Арендатор по такому договору аренды имеет право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ним зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо им получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<105> Примечательно в этом отношении, что первоначальная редакция Проекта Федерального закона N 47538-6 предусматривала довольно строгое регулирование, предполагающее императивный переход от строительной аренды к праву застройки и дальнейший запрет предоставления на праве аренды для целей строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности (см. п. 29 ст. 8 Проекта Федерального закона N 47538-6), а также исключение вещно-правовых эффектов права аренды в виде права следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако при доработке законопроекта ко второму чтению был осуществлен переход к более мягкому регулированию и из законопроекта данные нормы были исключены. При этом в отношении уже заключенных договоров аренды публичных земельных участков предусмотрено сохранение за арендатором права приобретения в собственность возведенного здания (сооружения) с правом на однократное продление срока аренды на пять лет, при условии регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства или получения им разрешения на строительство до истечения срока аренды (п. 13 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5). До внесения изменений в законодательство, устанавливающих порядок и основания предоставления публичных земельных участков на праве застройки, переходными положениями Проекта предусматривается применение правил о предоставлении таких участков в аренду (п. 15 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5).
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<105> Примечательно в этом отношении, что первоначальная редакция Проекта Федерального закона N 47538-6 предусматривала довольно строгое регулирование, предполагающее императивный переход от строительной аренды к праву застройки и дальнейший запрет предоставления на праве аренды для целей строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности (см. п. 29 ст. 8 Проекта Федерального закона N 47538-6), а также исключение вещно-правовых эффектов права аренды в виде права следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако при доработке законопроекта ко второму чтению был осуществлен переход к более мягкому регулированию и из законопроекта данные нормы были исключены. При этом в отношении уже заключенных договоров аренды публичных земельных участков предусмотрено сохранение за арендатором права приобретения в собственность возведенного здания (сооружения) с правом на однократное продление срока аренды на пять лет, при условии регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства или получения им разрешения на строительство до истечения срока аренды (п. 13 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5). До внесения изменений в законодательство, устанавливающих порядок и основания предоставления публичных земельных участков на праве застройки, переходными положениями Проекта предусматривается применение правил о предоставлении таких участков в аренду (п. 15 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Статья: Право застройки: проблемы реализации и перспективы введения
(Терениченко А.А., Галкин В.Н.)
("Современный юрист", 2022, N 2)Необходимость введения права застройки наблюдается, если проанализировать относительно недавнюю судебную практику по данной тематике. Вот подтверждение тому, что строительство на чужой земле в нашей правовой системе несовершенно. В Кассационном определении N 19-КАД21-17-К5 было представлено следующее: гражданка А. взяла земельный участок в муниципалитете, чтобы построить дом. Срок аренды был 10 лет, однако она в этот срок не уложилась. На участке был только недостроенный объект.
(Терениченко А.А., Галкин В.Н.)
("Современный юрист", 2022, N 2)Необходимость введения права застройки наблюдается, если проанализировать относительно недавнюю судебную практику по данной тематике. Вот подтверждение тому, что строительство на чужой земле в нашей правовой системе несовершенно. В Кассационном определении N 19-КАД21-17-К5 было представлено следующее: гражданка А. взяла земельный участок в муниципалитете, чтобы построить дом. Срок аренды был 10 лет, однако она в этот срок не уложилась. На участке был только недостроенный объект.
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)На первый взгляд процедура применения п. 3 ст. 239.1 ГК РФ кажется достаточно логичной и последовательной. С начала следует исковое заявление в суд об изъятии ОНС и о продаже его с публичных торгов. Далее ответчик апеллирует к независящим от него причинам в просрочке ввода объекта в эксплуатацию. Затем суд устанавливает это обстоятельство и отказывает в удовлетворении иска, после чего собственник ОНС приобретает право на однократное перезаключение договора аренды земли для завершения строительства. Схематично процедура показана на рисунке ниже. Однако детальное рассмотрение этой процедуры, а также названных норм гражданского и земельного законодательства показывает, что, во-первых, ст. 39.6 ЗК РФ дает возможность перезаключения договора аренды земельного участка для рассмотренных целей только однократно. Таким образом, при повторном возникновении объективных обстоятельств, приведших к невозможности достроить ОНС, в законодательстве уже не будет поводов продлить аренду публичного земельного участка. Во-вторых, кажется нецелесообразным сразу передавать дело на рассмотрение суда. Судебная процедура является длительной. На время разбирательства в суде строительство будет заморожено на срок от 1 до 2 лет, а уполномоченный орган не сможет сдать в аренду земельный участок повторно и получать доход. Кроме того, необходимо учесть и повышенную нагрузку на судебную систему.
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)На первый взгляд процедура применения п. 3 ст. 239.1 ГК РФ кажется достаточно логичной и последовательной. С начала следует исковое заявление в суд об изъятии ОНС и о продаже его с публичных торгов. Далее ответчик апеллирует к независящим от него причинам в просрочке ввода объекта в эксплуатацию. Затем суд устанавливает это обстоятельство и отказывает в удовлетворении иска, после чего собственник ОНС приобретает право на однократное перезаключение договора аренды земли для завершения строительства. Схематично процедура показана на рисунке ниже. Однако детальное рассмотрение этой процедуры, а также названных норм гражданского и земельного законодательства показывает, что, во-первых, ст. 39.6 ЗК РФ дает возможность перезаключения договора аренды земельного участка для рассмотренных целей только однократно. Таким образом, при повторном возникновении объективных обстоятельств, приведших к невозможности достроить ОНС, в законодательстве уже не будет поводов продлить аренду публичного земельного участка. Во-вторых, кажется нецелесообразным сразу передавать дело на рассмотрение суда. Судебная процедура является длительной. На время разбирательства в суде строительство будет заморожено на срок от 1 до 2 лет, а уполномоченный орган не сможет сдать в аренду земельный участок повторно и получать доход. Кроме того, необходимо учесть и повышенную нагрузку на судебную систему.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Статья: Правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации по отдельным экономическим спорам (судебная практика)
(Бабкин А.И.)
("Администратор суда", 2023, N 2)Суть спора: общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов. Общество оспорило решение уполномоченного органа в судебном порядке.
(Бабкин А.И.)
("Администратор суда", 2023, N 2)Суть спора: общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов. Общество оспорило решение уполномоченного органа в судебном порядке.