Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2023 по делу N 33-53067/2023 (УИД 77RS0029-02-2023-002182-47)
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истец указал, что договор не был заключен по вине ответчика, так как ответчиком не были внесены сведения в ЕГРН об изменениях в характеристиках квартиры, возникших после проведения перепланировки, но претензия о возврате задатка проигнорирована ответчиком.
Решение: Удовлетворено в части.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что условия о нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры не содержит ни договор задатка, ни какой-либо другой подписанный сторонами документ, следовательно, отказ нотариуса в удостоверении сделки не является препятствием для ее заключения, не могут повлечь отмены решения суда, с учетом установленного судом обстоятельства, что на дату, в которую должен был быть заключен основной договор, стороной ответчика не были соблюдены условия, оговоренные сторонами в договоре задатка, и являвшиеся основанием для заключения основного договора, в случае их исправления стороной продавца.
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истец указал, что договор не был заключен по вине ответчика, так как ответчиком не были внесены сведения в ЕГРН об изменениях в характеристиках квартиры, возникших после проведения перепланировки, но претензия о возврате задатка проигнорирована ответчиком.
Решение: Удовлетворено в части.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что условия о нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры не содержит ни договор задатка, ни какой-либо другой подписанный сторонами документ, следовательно, отказ нотариуса в удостоверении сделки не является препятствием для ее заключения, не могут повлечь отмены решения суда, с учетом установленного судом обстоятельства, что на дату, в которую должен был быть заключен основной договор, стороной ответчика не были соблюдены условия, оговоренные сторонами в договоре задатка, и являвшиеся основанием для заключения основного договора, в случае их исправления стороной продавца.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Ситуация: Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2010 N КАС10-348
<Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 31.05.2010 N ГКПИ10-434, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца четвертого пункта 9 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510>подлинники документов, подтверждающих право владения или пользования жильем (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, договор купли-продажи, ордер, договор дарения, документ, свидетельствующий о приватизации жилья, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса за жилье в жилищно-строительном кооперативе, и др.);
<Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 31.05.2010 N ГКПИ10-434, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца четвертого пункта 9 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510>подлинники документов, подтверждающих право владения или пользования жильем (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, договор купли-продажи, ордер, договор дарения, документ, свидетельствующий о приватизации жилья, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса за жилье в жилищно-строительном кооперативе, и др.);
Вопрос: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
Статья: Смешанные договоры в нотариальной деятельности
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)Признание соглашения супругов об изменении режима совместно нажитого имущества при отсутствии соблюдения нотариальной формы актуально только для соглашений, заключенных до 29 декабря 2015 года <3>. Согласно действующей редакции нормы пункта 2 статьи 38 СК РФ <4> общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое должно быть нотариально удостоверено. Таким образом, соглашения, изменяющие законный режим имущества супругов, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены независимо от того, является ли это соглашение самостоятельным актом или входит в качестве элемента в другой договор, например купли-продажи квартиры <5>.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)Признание соглашения супругов об изменении режима совместно нажитого имущества при отсутствии соблюдения нотариальной формы актуально только для соглашений, заключенных до 29 декабря 2015 года <3>. Согласно действующей редакции нормы пункта 2 статьи 38 СК РФ <4> общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое должно быть нотариально удостоверено. Таким образом, соглашения, изменяющие законный режим имущества супругов, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены независимо от того, является ли это соглашение самостоятельным актом или входит в качестве элемента в другой договор, например купли-продажи квартиры <5>.
Статья: Продажа единственного жилья супругами: подводные камни
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 17)Отметим, что супруги решают, на чье имя будет зарегистрировано общее имущество, еще до подачи документов на госрегистрацию, на стадии сделки. Росреестр зарегистрирует имущество за тем супругом, который будет указан в договоре купли-продажи квартиры. Если в договоре указаны оба супруга, то и в ЕГРН оба они будут поименованы в одной записи о вещном праве <17>. Если один, то он и будет значиться в ЕГРН как титульный собственник.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 17)Отметим, что супруги решают, на чье имя будет зарегистрировано общее имущество, еще до подачи документов на госрегистрацию, на стадии сделки. Росреестр зарегистрирует имущество за тем супругом, который будет указан в договоре купли-продажи квартиры. Если в договоре указаны оба супруга, то и в ЕГРН оба они будут поименованы в одной записи о вещном праве <17>. Если один, то он и будет значиться в ЕГРН как титульный собственник.
Ситуация: Как продать комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением, в частности, подлежащих нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, пп. 2 п. 2 ст. 163, ст. 550 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением, в частности, подлежащих нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, пп. 2 п. 2 ст. 163, ст. 550 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
Статья: Генеральная доверенность
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При заключении договора купли-продажи квартиры с представителем собственника, действующим на основании генеральной доверенности, у покупателя возникает риск последующего оспаривания сделки. Поэтому следует удостовериться в подлинности доверенности, связавшись с нотариусом, ее удостоверившим.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При заключении договора купли-продажи квартиры с представителем собственника, действующим на основании генеральной доверенности, у покупателя возникает риск последующего оспаривания сделки. Поэтому следует удостовериться в подлинности доверенности, связавшись с нотариусом, ее удостоверившим.
Статья: Соглашение о разделе имущества супругов: вопросы формы
(Машовец А.О.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)В Определении Верховного Суда Российской Федерации указано следующее: "согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 года и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 года) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено" <2>.
(Машовец А.О.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)В Определении Верховного Суда Российской Федерации указано следующее: "согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 года и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 года) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено" <2>.
Ситуация: Есть ли особенности продажи приватизированной квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательство не содержит запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами. Но в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности зарегистрированы в ней (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательство не содержит запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами. Но в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности зарегистрированы в ней (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).