Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2023 по делу N 33-53067/2023 (УИД 77RS0029-02-2023-002182-47)
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истец указал, что договор не был заключен по вине ответчика, так как ответчиком не были внесены сведения в ЕГРН об изменениях в характеристиках квартиры, возникших после проведения перепланировки, но претензия о возврате задатка проигнорирована ответчиком.
Решение: Удовлетворено в части.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что условия о нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры не содержит ни договор задатка, ни какой-либо другой подписанный сторонами документ, следовательно, отказ нотариуса в удостоверении сделки не является препятствием для ее заключения, не могут повлечь отмены решения суда, с учетом установленного судом обстоятельства, что на дату, в которую должен был быть заключен основной договор, стороной ответчика не были соблюдены условия, оговоренные сторонами в договоре задатка, и являвшиеся основанием для заключения основного договора, в случае их исправления стороной продавца.
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истец указал, что договор не был заключен по вине ответчика, так как ответчиком не были внесены сведения в ЕГРН об изменениях в характеристиках квартиры, возникших после проведения перепланировки, но претензия о возврате задатка проигнорирована ответчиком.
Решение: Удовлетворено в части.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что условия о нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры не содержит ни договор задатка, ни какой-либо другой подписанный сторонами документ, следовательно, отказ нотариуса в удостоверении сделки не является препятствием для ее заключения, не могут повлечь отмены решения суда, с учетом установленного судом обстоятельства, что на дату, в которую должен был быть заключен основной договор, стороной ответчика не были соблюдены условия, оговоренные сторонами в договоре задатка, и являвшиеся основанием для заключения основного договора, в случае их исправления стороной продавца.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Ситуация: Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2010 N КАС10-348
<Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 31.05.2010 N ГКПИ10-434, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца четвертого пункта 9 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510>подлинники документов, подтверждающих право владения или пользования жильем (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, договор купли-продажи, ордер, договор дарения, документ, свидетельствующий о приватизации жилья, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса за жилье в жилищно-строительном кооперативе, и др.);
<Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 31.05.2010 N ГКПИ10-434, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца четвертого пункта 9 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510>подлинники документов, подтверждающих право владения или пользования жильем (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, договор купли-продажи, ордер, договор дарения, документ, свидетельствующий о приватизации жилья, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса за жилье в жилищно-строительном кооперативе, и др.);
Статья: О необходимости введения нотариального удостоверения договоров по отчуждению жилых помещений
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2022, N 4)А. Лейба вообще увязывает недостатки нотариальной формы сделок с сокращением общего количества подлежащих нотариальному удостоверению сделок в имущественном обороте: "Договор пожизненного содержания с иждивением в отличие от распространенных договоров купли-продажи и дарения жилого помещения не получил широкого распространения, вероятнее всего, из-за необходимости обязательного его нотариального удостоверения" <5>. С данной позицией согласиться, конечно, невозможно. Доля договоров купли-продажи от общего числа договоров по передаче недвижимости в собственность всегда превалирует (по некоторым данным она достигает около 90% от общего оборота недвижимости). Договоры же ренты и пожизненного содержания с иждивением, представляя собой особую сделку с, как правило, специфическим субъектом, сами по себе в любом обществе являются крайне редкими.
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2022, N 4)А. Лейба вообще увязывает недостатки нотариальной формы сделок с сокращением общего количества подлежащих нотариальному удостоверению сделок в имущественном обороте: "Договор пожизненного содержания с иждивением в отличие от распространенных договоров купли-продажи и дарения жилого помещения не получил широкого распространения, вероятнее всего, из-за необходимости обязательного его нотариального удостоверения" <5>. С данной позицией согласиться, конечно, невозможно. Доля договоров купли-продажи от общего числа договоров по передаче недвижимости в собственность всегда превалирует (по некоторым данным она достигает около 90% от общего оборота недвижимости). Договоры же ренты и пожизненного содержания с иждивением, представляя собой особую сделку с, как правило, специфическим субъектом, сами по себе в любом обществе являются крайне редкими.
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Статья: Нотариальное совершение сделок с жилыми помещениями с использованием средств материнского (семейного) капитала: пробел контроля статуса жилого объекта
(Аман А.)
("Нотариус", 2022, N 3)Несмотря на то что в настоящее время бремя нотариального оформления обязательства снято с владельцев МСК, роль нотариуса на реализации сделок с жилыми помещениями с использованием средств МСК не заканчивается.
(Аман А.)
("Нотариус", 2022, N 3)Несмотря на то что в настоящее время бремя нотариального оформления обязательства снято с владельцев МСК, роль нотариуса на реализации сделок с жилыми помещениями с использованием средств МСК не заканчивается.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности, ввиду того что договор не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
Ситуация: Как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры, жилого дома) или доли в праве собственности на жилое помещение?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме (например, договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению), соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется (п. 1 ст. 452 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме (например, договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению), соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется (п. 1 ст. 452 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Ситуация: Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Ситуация: Есть ли особенности продажи приватизированной квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Статья: Нотариальное удостоверение сделок как гарантия конституционного права на жилище
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Традиционно нотариусы исходят из того, что все документы по сделке и информацию им должны предоставить ее участники, т.е. граждане и юридические лица. Если последние еще в состоянии определить самостоятельно, какие документы им необходимы для защиты своих прав и законных интересов в будущем, то граждане в подавляющем большинстве случаев на это просто неспособны ввиду отсутствия у них юридических знаний. И ярче всего это проявляется именно в жилищных правоотношениях, при купле-продаже гражданами жилых помещений. Например, правовые тонкости, связанные с тем, что приватизированная квартира может быть обременена правами так называемых вечных жильцов (лица, отказавшиеся в свое время от участия в приватизации жилья; имеющие право проживания в квартире на основании завещательного отказа; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; супруг, имеющий право проживания в квартире на основании условия брачного договора, и т.д.). Юристам хорошо известно, что таких граждан нельзя снять с регистрационного учета без их согласия. Но граждане, не имеющие юридических знаний и приобретающие на основании договора купли-продажи жилое помещение, этого, скорее всего, просто не знают. Продавец же, заинтересованный продать квартиру, по понятным причинам наличие "вечных жильцов" будет наверняка скрывать и уж точно не представит нотариусу документы, раскрывающие их наличие. В этом контексте возникает вопрос: должен ли нотариус, удостоверивший договор купли-продажи квартиры, нести имущественную ответственность в случае, если впоследствии выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц? Является ли это тем "вредом", за причинение которого нотариус отвечает, и является ли поведение нотариуса виновным, если он сам не знал о подобных обременениях и опирался лишь на документы, представленные сторонами сделки?
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Традиционно нотариусы исходят из того, что все документы по сделке и информацию им должны предоставить ее участники, т.е. граждане и юридические лица. Если последние еще в состоянии определить самостоятельно, какие документы им необходимы для защиты своих прав и законных интересов в будущем, то граждане в подавляющем большинстве случаев на это просто неспособны ввиду отсутствия у них юридических знаний. И ярче всего это проявляется именно в жилищных правоотношениях, при купле-продаже гражданами жилых помещений. Например, правовые тонкости, связанные с тем, что приватизированная квартира может быть обременена правами так называемых вечных жильцов (лица, отказавшиеся в свое время от участия в приватизации жилья; имеющие право проживания в квартире на основании завещательного отказа; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; супруг, имеющий право проживания в квартире на основании условия брачного договора, и т.д.). Юристам хорошо известно, что таких граждан нельзя снять с регистрационного учета без их согласия. Но граждане, не имеющие юридических знаний и приобретающие на основании договора купли-продажи жилое помещение, этого, скорее всего, просто не знают. Продавец же, заинтересованный продать квартиру, по понятным причинам наличие "вечных жильцов" будет наверняка скрывать и уж точно не представит нотариусу документы, раскрывающие их наличие. В этом контексте возникает вопрос: должен ли нотариус, удостоверивший договор купли-продажи квартиры, нести имущественную ответственность в случае, если впоследствии выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц? Является ли это тем "вредом", за причинение которого нотариус отвечает, и является ли поведение нотариуса виновным, если он сам не знал о подобных обременениях и опирался лишь на документы, представленные сторонами сделки?
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)2. Исходный случай. Супруги решили развестись. Из имущества у них имеется квартира, приобретенная в браке при отсутствии брачного договора или иного соглашения о разделе общего имущества. При приобретении квартиры был заключен договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса. При этом доля супруги определена как 2/3, а доля супруга в объеме 1/3. Такое распределение было устно оговорено между супругами в связи с тем, что родители супруги оказали материальную помощь при приобретении квартиры. Очевидно, что и обращение к нотариусу при оформлении сделки было связано не с необходимостью заключения брачного договора в составе иного договора, а необходимостью соблюдения иных требований. Спор между супругами при расторжении брака возник относительно того, является ли такое распределение долей окончательным и определяющим порядок раздела имущества между ними при разводе? Какова правовая природа удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи в связи с отношениями между супругами, т.е. можно ли считать его содержащим элементы брачного договора? Какое юридическое значение может иметь такое распределение долей между супругами, кроме как для оценки его как брачного договора в составе другого договора?
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)2. Исходный случай. Супруги решили развестись. Из имущества у них имеется квартира, приобретенная в браке при отсутствии брачного договора или иного соглашения о разделе общего имущества. При приобретении квартиры был заключен договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса. При этом доля супруги определена как 2/3, а доля супруга в объеме 1/3. Такое распределение было устно оговорено между супругами в связи с тем, что родители супруги оказали материальную помощь при приобретении квартиры. Очевидно, что и обращение к нотариусу при оформлении сделки было связано не с необходимостью заключения брачного договора в составе иного договора, а необходимостью соблюдения иных требований. Спор между супругами при расторжении брака возник относительно того, является ли такое распределение долей окончательным и определяющим порядок раздела имущества между ними при разводе? Какова правовая природа удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи в связи с отношениями между супругами, т.е. можно ли считать его содержащим элементы брачного договора? Какое юридическое значение может иметь такое распределение долей между супругами, кроме как для оценки его как брачного договора в составе другого договора?