Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 N 19АП-5277/2024 по делу N А64-6835/2023
Требование: О взыскании убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что представленные Ереминым А.М. доказательства, в том числе нотариальная доверенность от 15.12.2021, согласие супруги на отчуждение недвижимости от той же даты, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2021, договор супруги с АО "Тинькофф Банк" от 12.10.2021, в отсутствие доказательств реальных приготовлений к сделке по отчуждению недвижимости не могут являться достаточными доказательствами возможности получения Ереминым А.М. выгоды в виде курсовой разницы. Судом первой инстанции правомерно не приняты данные доказательства ввиду того, что:
Требование: О взыскании убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что представленные Ереминым А.М. доказательства, в том числе нотариальная доверенность от 15.12.2021, согласие супруги на отчуждение недвижимости от той же даты, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2021, договор супруги с АО "Тинькофф Банк" от 12.10.2021, в отсутствие доказательств реальных приготовлений к сделке по отчуждению недвижимости не могут являться достаточными доказательствами возможности получения Ереминым А.М. выгоды в виде курсовой разницы. Судом первой инстанции правомерно не приняты данные доказательства ввиду того, что:
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 35 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов" СК РФ"Требования М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с нежилым помещением основаны на неверном толковании статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как оформить согласие супруга на совершение сделки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В частности, нотариально удостоверенное согласие супруга потребуется для совершения сделок по продаже недвижимости или доли в уставном капитале ООО (п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; абз. 1 п. 11 ст. 21 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В частности, нотариально удостоверенное согласие супруга потребуется для совершения сделок по продаже недвижимости или доли в уставном капитале ООО (п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; абз. 1 п. 11 ст. 21 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ).
Готовое решение: К чему обязывает заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Когда требуется нотариально удостоверенное согласие супруга для заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости и можно ли его отозвать после заключения договора
(КонсультантПлюс, 2025)Когда требуется нотариально удостоверенное согласие супруга для заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости и можно ли его отозвать после заключения договора
Нормативные акты
"Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(ред. от 23.11.2024, с изм. от 30.10.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(ред. от 23.11.2024, с изм. от 30.10.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Статья: Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий: проблемы правоприменения
(Гончарова Ю.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)Данный вопрос может быть осложнен тем, что дети могут быть от разных браков, а значит, при продаже недвижимости, при покупке которой был использован материнский капитал, необходимо разрешение бывшего супруга и его личная подпись или нотариальное согласие. Также не всегда может выделить доли или подтвердить свое согласие на выделение долей и действующий супруг. Как показывает судебная практика, супруг может быть против или находиться в местах лишения свободы, что затрудняет данную возможность <16>.
(Гончарова Ю.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)Данный вопрос может быть осложнен тем, что дети могут быть от разных браков, а значит, при продаже недвижимости, при покупке которой был использован материнский капитал, необходимо разрешение бывшего супруга и его личная подпись или нотариальное согласие. Также не всегда может выделить доли или подтвердить свое согласие на выделение долей и действующий супруг. Как показывает судебная практика, супруг может быть против или находиться в местах лишения свободы, что затрудняет данную возможность <16>.
Ситуация: Как зарегистрировать переход права собственности на долю в недвижимости, поступающую в совместную собственность супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли или документы, подтверждающие, что продавец доли не позднее чем за месяц известил остальных участников долевой собственности о ее продаже, - если основанием перехода права на долю является ее продажа постороннему лицу (потребуется при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли или документы, подтверждающие, что продавец доли не позднее чем за месяц известил остальных участников долевой собственности о ее продаже, - если основанием перехода права на долю является ее продажа постороннему лицу (потребуется при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме).
Статья: Актуальные вопросы противодействия мошенническим схемам при купле-продаже земельных участков
(Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А.)
("Нотариус", 2021, N 5)5. Следует проверить продавца на предмет банкротства и состоит ли он в браке или состоял ли на момент приобретения данного участка в собственность (в случае если имущество нажито в период брака, то следует потребовать нотариально удостоверенные согласие супруга (супруги) на продажу участка или брачный договор, предусматривающий возможность такого отчуждения данного недвижимого имущества).
(Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А.)
("Нотариус", 2021, N 5)5. Следует проверить продавца на предмет банкротства и состоит ли он в браке или состоял ли на момент приобретения данного участка в собственность (в случае если имущество нажито в период брака, то следует потребовать нотариально удостоверенные согласие супруга (супруги) на продажу участка или брачный договор, предусматривающий возможность такого отчуждения данного недвижимого имущества).
Статья: Дарение недвижимости между физлицами теперь строго через нотариуса
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 3)- иные документы в зависимости от ситуации. Например, если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуются письменное согласие его родителей и разрешение органа опеки и попечительства. А если недвижимость была куплена в период брака и является общей совместной собственностью супругов - то нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение.
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 3)- иные документы в зависимости от ситуации. Например, если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуются письменное согласие его родителей и разрешение органа опеки и попечительства. А если недвижимость была куплена в период брака и является общей совместной собственностью супругов - то нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение.
Статья: Распоряжение имуществом, приобретенным на личные деньги одного из супругов, после расторжения брака
(Светличный А.Д.)
("Нотариус", 2021, N 8; "Семейное и жилищное право", 2022, N 1)Далее попробуем установить наиболее предпочтительный вариант разрешения подобных споров с политико-правовых позиций и с точки зрения удобства для гражданского оборота. Допустим, речь идет о движимой вещи, которая была приобретена в браке на личные средства одного из супругов. Согласно позиции Пленума ВС РФ N 15 право собственности на такую вещь принадлежит супругу, который ее покупал. Второй супруг сособственником вещи не является. В случае продажи вещи без согласия "несогласный" супруг не защищается иском, предусмотренным в ст. 35 СК РФ (но это стандартный подход). Покупатель не обязан знать о согласии другого супруга на продажу такой вещи. Здесь обстоятельства простые. Но усложним фабулу. Если та же самая вещь была приобретена на личные деньги обоих супругов, то правовые взаимосвязи сторон резко усложняются. Ведь хотя вещь приобретена в период брака, но она теперь находится в общей долевой собственности супругов. Тогда к сделке по, например, купле-продаже вещи применяются правила о распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). В частности, очень странными здесь будут выглядеть правила о преимущественном праве приобретения доли (ст. 250 ГК РФ), тем не менее их соблюдение будет обязательным. Еще сложнее ситуация выглядит в случае, если такая вещь будет недвижимой (жилое помещение). Если допустить, что помещение приобретено на личные деньги одного из супругов в период брака и в качестве собственника в реестре указан другой супруг, то у покупателя такой недвижимости возникает масса сложностей. Во-первых, как покупателю понять, кто является собственником и с кем ему следует заключать договор купли-продажи? Фактически при применении правовой позиции ВС РФ собственником является супруг, на чьи деньги приобретено помещение. В реестре же указан другой супруг. В ст. 35 СК РФ указано, что в рамках этой сделки необходимо требовать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Получается, что на сведения из реестра покупателю ориентироваться нельзя и удостоверять у нотариуса согласие тоже не обязательно. Ситуация выглядит весьма запутанной. Во-вторых, фактически покупатель перед сделкой должен выяснять источник происхождения денег, на которые было приобретено жилое помещение (ведь это будет ключевым для определения истинного собственника помещения). А каким образом можно это корректно установить? Поиск ответа на этот вопрос представляется крайне непростой задачей. Изложенный пример с недвижимой вещью взят из реального дела <10>, в котором судебная коллегия подтвердила критикуемую нами позицию из Пленума ВС РФ N 15. Однако как минимум в одном другом деле коллегия пришла к противоположному выводу (там речь шла о строительстве жилого дома на средства одного супруга на земельном участке, принадлежащем другому супругу) <11>. В итоге видно, что правовая позиция ВС РФ ведет к значительному запутыванию ситуации в целом и, как следствие, к увеличению издержек для заинтересованных лиц при совершении соответствующих сделок.
(Светличный А.Д.)
("Нотариус", 2021, N 8; "Семейное и жилищное право", 2022, N 1)Далее попробуем установить наиболее предпочтительный вариант разрешения подобных споров с политико-правовых позиций и с точки зрения удобства для гражданского оборота. Допустим, речь идет о движимой вещи, которая была приобретена в браке на личные средства одного из супругов. Согласно позиции Пленума ВС РФ N 15 право собственности на такую вещь принадлежит супругу, который ее покупал. Второй супруг сособственником вещи не является. В случае продажи вещи без согласия "несогласный" супруг не защищается иском, предусмотренным в ст. 35 СК РФ (но это стандартный подход). Покупатель не обязан знать о согласии другого супруга на продажу такой вещи. Здесь обстоятельства простые. Но усложним фабулу. Если та же самая вещь была приобретена на личные деньги обоих супругов, то правовые взаимосвязи сторон резко усложняются. Ведь хотя вещь приобретена в период брака, но она теперь находится в общей долевой собственности супругов. Тогда к сделке по, например, купле-продаже вещи применяются правила о распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). В частности, очень странными здесь будут выглядеть правила о преимущественном праве приобретения доли (ст. 250 ГК РФ), тем не менее их соблюдение будет обязательным. Еще сложнее ситуация выглядит в случае, если такая вещь будет недвижимой (жилое помещение). Если допустить, что помещение приобретено на личные деньги одного из супругов в период брака и в качестве собственника в реестре указан другой супруг, то у покупателя такой недвижимости возникает масса сложностей. Во-первых, как покупателю понять, кто является собственником и с кем ему следует заключать договор купли-продажи? Фактически при применении правовой позиции ВС РФ собственником является супруг, на чьи деньги приобретено помещение. В реестре же указан другой супруг. В ст. 35 СК РФ указано, что в рамках этой сделки необходимо требовать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Получается, что на сведения из реестра покупателю ориентироваться нельзя и удостоверять у нотариуса согласие тоже не обязательно. Ситуация выглядит весьма запутанной. Во-вторых, фактически покупатель перед сделкой должен выяснять источник происхождения денег, на которые было приобретено жилое помещение (ведь это будет ключевым для определения истинного собственника помещения). А каким образом можно это корректно установить? Поиск ответа на этот вопрос представляется крайне непростой задачей. Изложенный пример с недвижимой вещью взят из реального дела <10>, в котором судебная коллегия подтвердила критикуемую нами позицию из Пленума ВС РФ N 15. Однако как минимум в одном другом деле коллегия пришла к противоположному выводу (там речь шла о строительстве жилого дома на средства одного супруга на земельном участке, принадлежащем другому супругу) <11>. В итоге видно, что правовая позиция ВС РФ ведет к значительному запутыванию ситуации в целом и, как следствие, к увеличению издержек для заинтересованных лиц при совершении соответствующих сделок.
Вопрос: Какой порядок выплаты денежной компенсации при разделе совместного имущества супругов?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025) факт выдачи одним из супругов нотариально удостоверенного согласия на отчуждение находящегося в совместной собственности недвижимого имущества не исключает обязанности другого супруга, которым это имущество было продано до расторжения их брака, но после фактического прекращения между ними семейных отношений, передать половину вырученных от его продажи денежных средств бывшему супругу.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025) факт выдачи одним из супругов нотариально удостоверенного согласия на отчуждение находящегося в совместной собственности недвижимого имущества не исключает обязанности другого супруга, которым это имущество было продано до расторжения их брака, но после фактического прекращения между ними семейных отношений, передать половину вырученных от его продажи денежных средств бывшему супругу.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
"Земельный участок: как грамотно распорядиться"
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)1. Если продаваемый земельный участок был приобретен продавцом в период брака, то он является совместной собственностью супругов, независимо от того, на имя кого из супругов он приобретен и кем из супругов внесены денежные средства на его покупку (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ). Для совершения сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)1. Если продаваемый земельный участок был приобретен продавцом в период брака, то он является совместной собственностью супругов, независимо от того, на имя кого из супругов он приобретен и кем из супругов внесены денежные средства на его покупку (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ). Для совершения сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Ситуация: Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу садового дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу садового дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
Статья: К вопросу о несовершенстве семейного законодательства Российской Федерации
(Мерзлякова И.С.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2020, N 12)Рассмотрим еще одну уязвимую сторону ст. 35 СК РФ, регламентирующей владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов. Как видно из названия, статья призвана регулировать имущественные отношения лиц, состоящих в браке. Будучи в браке, люди, как правило, находятся в лично-доверительных отношениях между собой. Очень часто при покупке недвижимости сделка заключается одним из супругов, чье имя в дальнейшем фиксируется в документах права собственности, и рассматривается как совместная и приобретенная в браке. При дальнейших манипуляциях с этой недвижимостью покупателю следует требовать от продавца письменного нотариально заверенного согласия супруга продавца: таково требование ст. 35 СК РФ. Но если супруги развелись, а купленная в браке недвижимость еще не продана, то действие этой статьи уже не требует исполнения. Теперь супруг, чье имя указано как владельца, может заключать сделку единолично <14>. К тому же ст. 253 ГК РФ, регламентирующая владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, не требует письменного нотариально удостоверенного согласия всех собственников. И получается, что после развода супруги как совместные собственники подпадают под действие ГК РФ. Следовало бы расширить ст. 35 СК РФ нормами, посвященными регулированию имущественных отношений бывших супругов по распоряжению общим имуществом.
(Мерзлякова И.С.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2020, N 12)Рассмотрим еще одну уязвимую сторону ст. 35 СК РФ, регламентирующей владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов. Как видно из названия, статья призвана регулировать имущественные отношения лиц, состоящих в браке. Будучи в браке, люди, как правило, находятся в лично-доверительных отношениях между собой. Очень часто при покупке недвижимости сделка заключается одним из супругов, чье имя в дальнейшем фиксируется в документах права собственности, и рассматривается как совместная и приобретенная в браке. При дальнейших манипуляциях с этой недвижимостью покупателю следует требовать от продавца письменного нотариально заверенного согласия супруга продавца: таково требование ст. 35 СК РФ. Но если супруги развелись, а купленная в браке недвижимость еще не продана, то действие этой статьи уже не требует исполнения. Теперь супруг, чье имя указано как владельца, может заключать сделку единолично <14>. К тому же ст. 253 ГК РФ, регламентирующая владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, не требует письменного нотариально удостоверенного согласия всех собственников. И получается, что после развода супруги как совместные собственники подпадают под действие ГК РФ. Следовало бы расширить ст. 35 СК РФ нормами, посвященными регулированию имущественных отношений бывших супругов по распоряжению общим имуществом.