Ндфл продажа недвижимости расходы
Подборка наиболее важных документов по запросу Ндфл продажа недвижимости расходы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физическое лицо заключило с покупателем договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа на три года (по 1/3 суммы ежегодно). Какой доход отразить в декларации 3-НДФЛ за первый год при получении 1/3 суммы? Каким образом заявить документально подтвержденные расходы на приобретение этой недвижимости?
(Консультация эксперта, УФНС России по Республике Мордовия, 2026)Ответ: В декларации 3-НДФЛ за первый год следует отразить фактически полученный доход от продажи недвижимости (в размере 1/3 суммы договора). При этом заявить документально подтвержденные расходы на приобретение этой недвижимости физическое лицо вправе в течение трех лет в любом порядке.
(Консультация эксперта, УФНС России по Республике Мордовия, 2026)Ответ: В декларации 3-НДФЛ за первый год следует отразить фактически полученный доход от продажи недвижимости (в размере 1/3 суммы договора). При этом заявить документально подтвержденные расходы на приобретение этой недвижимости физическое лицо вправе в течение трех лет в любом порядке.
Готовое решение: Как ИП уплачивает НДФЛ и сдает отчетность
(КонсультантПлюс, 2026)В общем случае при продаже недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нельзя получить имущественный вычет по НДФЛ (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Кроме того, нельзя уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с приобретением этого имущества (Письмо Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452).
(КонсультантПлюс, 2026)В общем случае при продаже недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нельзя получить имущественный вычет по НДФЛ (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Кроме того, нельзя уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с приобретением этого имущества (Письмо Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры по НДФЛ и страховым взносам (пенсионным взносам, взносам на ОМС и страхование по временной нетрудоспособности и в связи с материнством): Налогоплательщик оспаривает доначисление НДФЛ из-за завышения размера имущественного вычета, применяемого к доходу от продажи доли в квартире (жилом доме и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2026)Однако есть вероятность, что доначисление НДФЛ признают неправомерным, если суд придет к выводу, что налоговый орган в ходе проверки не учел наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости, и не предоставил право уменьшить доходы от продажи на расходы по ее приобретению вместо применения имущественного вычета
(КонсультантПлюс, 2026)Однако есть вероятность, что доначисление НДФЛ признают неправомерным, если суд придет к выводу, что налоговый орган в ходе проверки не учел наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости, и не предоставил право уменьшить доходы от продажи на расходы по ее приобретению вместо применения имущественного вычета
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 210 "Налоговая база" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогового органа, ИП не в полном объеме задекларировал доход, полученный от продажи объектов недвижимости, а также не в полном объеме представил документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением данного имущества. В этой связи ИП доначислен НДФЛ.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогового органа, ИП не в полном объеме задекларировал доход, полученный от продажи объектов недвижимости, а также не в полном объеме представил документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением данного имущества. В этой связи ИП доначислен НДФЛ.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Налоговый орган обратился в суд с административным исковым заявлением к Ч. о взыскании задолженности и пеней по налогу на доходы физических лиц, ссылаясь на то, что Ч. в отсутствие законных оснований уменьшила сумму дохода, полученного от продажи объектов недвижимости, в том числе квартиры, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. При этом налоговый орган полагал, что Ч. фактически осуществляла предпринимательскую деятельность, связанную с реализацией объектов недвижимого имущества.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Налоговый орган обратился в суд с административным исковым заявлением к Ч. о взыскании задолженности и пеней по налогу на доходы физических лиц, ссылаясь на то, что Ч. в отсутствие законных оснований уменьшила сумму дохода, полученного от продажи объектов недвижимости, в том числе квартиры, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. При этом налоговый орган полагал, что Ч. фактически осуществляла предпринимательскую деятельность, связанную с реализацией объектов недвижимого имущества.
Постановление Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 N 6-П
"По делу о проверке конституционности положения абзаца второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации"1. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи недвижимости (подпункт 1), а также в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации недвижимости, в том числе квартиры (абзац второй подпункта 2).
"По делу о проверке конституционности положения абзаца второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации"1. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи недвижимости (подпункт 1), а также в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации недвижимости, в том числе квартиры (абзац второй подпункта 2).
Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам.
Можно ли уменьшить облагаемые НДФЛ доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору
(КонсультантПлюс, 2026)Разъяснено, что налогоплательщик не вправе уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи недвижимости на размер расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту на ее приобретение. Расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) являются платой за пользование денежными средствами, предоставленными банком, а не расходами на приобретение недвижимости.
Можно ли уменьшить облагаемые НДФЛ доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору
(КонсультантПлюс, 2026)Разъяснено, что налогоплательщик не вправе уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи недвижимости на размер расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту на ее приобретение. Расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) являются платой за пользование денежными средствами, предоставленными банком, а не расходами на приобретение недвижимости.
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)С 01.01.2026 граждане, имевшие в течение хотя бы одного дня календарного года, в котором получен доход от продажи недвижимости, доли в ней, статус иностранного агента, не могут воспользоваться имущественным вычетом или уменьшением доходов от продажи на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это связано с тем, что к их доходам от продажи недвижимости применяется ставка НДФЛ 30%, которая не предусматривает применения вычетов (п. 6 ст. 210, ст. 216, п. п. 1.1, 6 ст. 224 НК РФ; пп. "а", "е" п. 44 ст. 2, п. 3 ст. 25 Закона N 425-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)С 01.01.2026 граждане, имевшие в течение хотя бы одного дня календарного года, в котором получен доход от продажи недвижимости, доли в ней, статус иностранного агента, не могут воспользоваться имущественным вычетом или уменьшением доходов от продажи на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это связано с тем, что к их доходам от продажи недвижимости применяется ставка НДФЛ 30%, которая не предусматривает применения вычетов (п. 6 ст. 210, ст. 216, п. п. 1.1, 6 ст. 224 НК РФ; пп. "а", "е" п. 44 ст. 2, п. 3 ст. 25 Закона N 425-ФЗ).
Ситуация: Каков порядок налогообложения НДФЛ доходов, полученных несовершеннолетним ребенком от продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если ребенок имеет статус налогового резидента РФ, он может получить имущественный налоговый вычет, предельная величина которого зависит от того, что является объектом купли-продажи, - доля в праве собственности на объект недвижимости или недвижимость как единый объект права собственности. Вместо получения такого вычета можно уменьшить облагаемые НДФЛ доходы от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости (см., например, ситуацию "Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?").
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если ребенок имеет статус налогового резидента РФ, он может получить имущественный налоговый вычет, предельная величина которого зависит от того, что является объектом купли-продажи, - доля в праве собственности на объект недвижимости или недвижимость как единый объект права собственности. Вместо получения такого вычета можно уменьшить облагаемые НДФЛ доходы от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости (см., например, ситуацию "Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?").
Статья: Спор о признании незаконным отказа в предоставлении и взыскании имущественного или социального налогового вычета по НДФЛ (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Приобретение или продажа недвижимого имущества является одним из наиболее распространенных оснований для получения имущественного вычета по НДФЛ. Так, при покупке недвижимости можно воспользоваться вычетом по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом вычет может быть предоставлен как на приобретение имущества (дома, квартиры, комнаты, доли в них, земельного участка для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретенным жилым домом), так и на погашение процентов по целевым займам (кредитам) в случае, когда недвижимость приобретается на заемные средства.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Приобретение или продажа недвижимого имущества является одним из наиболее распространенных оснований для получения имущественного вычета по НДФЛ. Так, при покупке недвижимости можно воспользоваться вычетом по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом вычет может быть предоставлен как на приобретение имущества (дома, квартиры, комнаты, доли в них, земельного участка для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретенным жилым домом), так и на погашение процентов по целевым займам (кредитам) в случае, когда недвижимость приобретается на заемные средства.
Статья: НДФЛ-2025: прогрессивная шкала ставок, разные базы, новые вычеты (комментарий к Закону от 12.07.2024 N 176-ФЗ)
(Шаронова Е.А.)
("Главная книга", 2024, N 16)Если в течение года получено несколько видов пассивных доходов, то для целей применения ставки 15% нужно будет их все складывать (все налоговые базы, указанные в п. 6 ст. 210 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2025)). То есть сначала надо будет определять каждую налоговую базу отдельно. Уменьшать ее на налоговые вычеты по НК (например, при продаже недвижимости на расходы при ее покупке, на инвестиционный вычет по ценным бумагам), а потом все суммировать. И с суммы, превышающей 2 400 000 руб., надо будет платить НДФЛ по ставке 15% <7>.
(Шаронова Е.А.)
("Главная книга", 2024, N 16)Если в течение года получено несколько видов пассивных доходов, то для целей применения ставки 15% нужно будет их все складывать (все налоговые базы, указанные в п. 6 ст. 210 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2025)). То есть сначала надо будет определять каждую налоговую базу отдельно. Уменьшать ее на налоговые вычеты по НК (например, при продаже недвижимости на расходы при ее покупке, на инвестиционный вычет по ценным бумагам), а потом все суммировать. И с суммы, превышающей 2 400 000 руб., надо будет платить НДФЛ по ставке 15% <7>.
Энциклопедия спорных ситуаций по части первой Налогового кодекса РФ.
Могут ли смягчить ответственность за несвоевременное представление или непредставление декларации, если штраф несоразмерен
(КонсультантПлюс, 2026)Суд рассматривал дело о том, что физлицом, на тот момент еще не зарегистрированным в качестве ИП, при исчислении НДФЛ была занижена выручка от реализации объекта недвижимости и завышены расходы (последние не были подтверждены).
Могут ли смягчить ответственность за несвоевременное представление или непредставление декларации, если штраф несоразмерен
(КонсультантПлюс, 2026)Суд рассматривал дело о том, что физлицом, на тот момент еще не зарегистрированным в качестве ИП, при исчислении НДФЛ была занижена выручка от реализации объекта недвижимости и завышены расходы (последние не были подтверждены).
Вопрос: Об уменьшении дохода от продажи недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, на расходы дарителя на его приобретение в целях НДФЛ.
(Письмо Минфина России от 20.06.2025 N 03-04-05/60208)Вопрос: Об уменьшении дохода от продажи недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, на расходы дарителя на его приобретение в целях НДФЛ.
(Письмо Минфина России от 20.06.2025 N 03-04-05/60208)Вопрос: Об уменьшении дохода от продажи недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, на расходы дарителя на его приобретение в целях НДФЛ.
Вопрос: Об уменьшении в целях НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества на расходы на его достройку (отделку).
(Письмо ФНС России от 18.10.2024 N БС-4-11/11865@)Вопрос: Об уменьшении в целях НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества на расходы на его достройку (отделку).
(Письмо ФНС России от 18.10.2024 N БС-4-11/11865@)Вопрос: Об уменьшении в целях НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества на расходы на его достройку (отделку).
Статья: Что меняется в уплате "личного" НДФЛ (комментарий к Законам от 08.08.2024 N 259-ФЗ, от 22.07.2024 N 193-ФЗ, от 12.07.2024 N 176-ФЗ)
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 18)Внимание! Сейчас независимо от суммы дохода от продажи имущества применяется ставка НДФЛ 13%. Но начиная с доходов 2025 г. придется уплачивать НДФЛ по ставке 15%, если уменьшенная на вычеты/расходы сумма дохода от продажи недвижимости в совокупности с некоторыми другими доходами (например, от продажи доли в уставном капитале ООО, процентов по банковским вкладам и пр.) превысит 2,4 млн руб. <18>
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 18)Внимание! Сейчас независимо от суммы дохода от продажи имущества применяется ставка НДФЛ 13%. Но начиная с доходов 2025 г. придется уплачивать НДФЛ по ставке 15%, если уменьшенная на вычеты/расходы сумма дохода от продажи недвижимости в совокупности с некоторыми другими доходами (например, от продажи доли в уставном капитале ООО, процентов по банковским вкладам и пр.) превысит 2,4 млн руб. <18>
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)(-) 1. По мнению налогового органа, ИП не в полном объеме задекларировал доход, полученный от продажи объектов недвижимости, а также не в полном объеме представил документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением данного имущества. В этой связи ИП доначислен НДФЛ.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)(-) 1. По мнению налогового органа, ИП не в полном объеме задекларировал доход, полученный от продажи объектов недвижимости, а также не в полном объеме представил документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением данного имущества. В этой связи ИП доначислен НДФЛ.