Неотделимые улучшения здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как определить амортизационную группу для структурированной кабельной системы
(КонсультантПлюс, 2026)Однако в некоторых ситуациях СКС может учитываться как отдельный объект основных средств. Например, такое возможно, если она смонтирована арендатором здания и учтена им как неотделимые улучшения. Тогда арендатор может включить СКС (п. 1 ст. 258 НК РФ):
(КонсультантПлюс, 2026)Однако в некоторых ситуациях СКС может учитываться как отдельный объект основных средств. Например, такое возможно, если она смонтирована арендатором здания и учтена им как неотделимые улучшения. Тогда арендатор может включить СКС (п. 1 ст. 258 НК РФ):
Статья: Неотделимые улучшения земельного участка в составе единого недвижимого комплекса (ЕНК)
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Для успешной квалификации совокупности объектов, включающей неотделимые улучшения, в качестве ЕНК необходимо одновременное наличие следующих признаков, вытекающих из признаков ЕНК, перечисленных законодателем в ст. 133.1 ГК РФ. К ним относятся: а) единое назначение: все объекты, входящие в комплекс, должны быть функционально подчинены достижению общей хозяйственной цели (например, эксплуатация автозаправочной станции, логистического терминала, спортивного комплекса); б) неразрывная физическая или технологическая связь: размещение или использование объектов по отдельности невозможно или нецелесообразно (например, асфальтовое покрытие (неотделимое улучшение) технологически неразрывно связано с зданием склада и подъездными путями); в) невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению: это ключевой критерий, роднящий ЕНК с классическим понятием недвижимости (данный признак прямо не указан в ст. 133.1 ГК РФ, но вытекает из предыдущего указанного признака); г) непосредственно нахождение объектов на одном земельном участке (с определенными оговорками). Стоит отметить важность последнего пункта, поскольку суды устанавливают, что запись о ЕНК в ЕГРН вносится при наличии или одновременно с записями о входящих в него зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, а также о земельном участке, если все объекты находятся на одном участке <4>.
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Для успешной квалификации совокупности объектов, включающей неотделимые улучшения, в качестве ЕНК необходимо одновременное наличие следующих признаков, вытекающих из признаков ЕНК, перечисленных законодателем в ст. 133.1 ГК РФ. К ним относятся: а) единое назначение: все объекты, входящие в комплекс, должны быть функционально подчинены достижению общей хозяйственной цели (например, эксплуатация автозаправочной станции, логистического терминала, спортивного комплекса); б) неразрывная физическая или технологическая связь: размещение или использование объектов по отдельности невозможно или нецелесообразно (например, асфальтовое покрытие (неотделимое улучшение) технологически неразрывно связано с зданием склада и подъездными путями); в) невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению: это ключевой критерий, роднящий ЕНК с классическим понятием недвижимости (данный признак прямо не указан в ст. 133.1 ГК РФ, но вытекает из предыдущего указанного признака); г) непосредственно нахождение объектов на одном земельном участке (с определенными оговорками). Стоит отметить важность последнего пункта, поскольку суды устанавливают, что запись о ЕНК в ЕГРН вносится при наличии или одновременно с записями о входящих в него зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, а также о земельном участке, если все объекты находятся на одном участке <4>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 374 "Объект налогообложения" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, налогоплательщик необоснованно применил освобождение от налога на имущество в отношении неотделимых улучшений в арендованные офисные помещения в зданиях делового центра, входящих в имущественный комплекс технопарка. Налогоплательщик не является субъектом инвестиционной деятельности.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, налогоплательщик необоснованно применил освобождение от налога на имущество в отношении неотделимых улучшений в арендованные офисные помещения в зданиях делового центра, входящих в имущественный комплекс технопарка. Налогоплательщик не является субъектом инвестиционной деятельности.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 374 "Объект налогообложения" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество на основании п. 27 ч. 1 ст. 4 закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" применило освобождение от налога на имущество организаций в отношении неотделимых улучшений в арендованные офисные помещения в зданиях делового центра, входящих в имущественный комплекс технопарка. Налоговый орган полагал, что неотделимые улучшения не могут быть признаны частями зданий, входящих в состав имущества технопарка в связи с тем, что сведения об указанных зданиях, имеющиеся в ЕГРН, не содержат информацию о том, что произведенные обществом неотделимые улучшения являются частью этих зданий. Установив, что обществу был присвоен статус якорного резидента технопарка, что является необходимым и достаточным условием для отнесения его к числу субъектов инвестиционной деятельности, общество указано в Реестре инвестиционных приоритетных проектов города Москвы, суд указал на соблюдение обществом названных в законе условий для применения освобождения от уплаты налога на имущество в отношении произведенных им неотделимых улучшений в арендованное имущество, входящее в состав имущественного комплекса технопарка. Вместе с тем суд принял во внимание ответ Департамента финансов г. Москвы, согласно которому общество вправе заявить налоговую льготу по налогу на имущество организаций в отношении неотделимых улучшений в арендованные здания в случае, если они будут признаны частью зданий, входящих в состав имущества технопарка. Суд пришел к выводу о соблюдении обществом условий для применения освобождения. Частичное возмещение арендодателем по окончании срока аренды стоимости произведенных обществом в арендуемом имуществе улучшений не влияет на право общества заявить налоговую льготу по налогу на имущество за период, когда соответствующие улучшения учитывались на балансе общества в качестве объекта основных средств.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество на основании п. 27 ч. 1 ст. 4 закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" применило освобождение от налога на имущество организаций в отношении неотделимых улучшений в арендованные офисные помещения в зданиях делового центра, входящих в имущественный комплекс технопарка. Налоговый орган полагал, что неотделимые улучшения не могут быть признаны частями зданий, входящих в состав имущества технопарка в связи с тем, что сведения об указанных зданиях, имеющиеся в ЕГРН, не содержат информацию о том, что произведенные обществом неотделимые улучшения являются частью этих зданий. Установив, что обществу был присвоен статус якорного резидента технопарка, что является необходимым и достаточным условием для отнесения его к числу субъектов инвестиционной деятельности, общество указано в Реестре инвестиционных приоритетных проектов города Москвы, суд указал на соблюдение обществом названных в законе условий для применения освобождения от уплаты налога на имущество в отношении произведенных им неотделимых улучшений в арендованное имущество, входящее в состав имущественного комплекса технопарка. Вместе с тем суд принял во внимание ответ Департамента финансов г. Москвы, согласно которому общество вправе заявить налоговую льготу по налогу на имущество организаций в отношении неотделимых улучшений в арендованные здания в случае, если они будут признаны частью зданий, входящих в состав имущества технопарка. Суд пришел к выводу о соблюдении обществом условий для применения освобождения. Частичное возмещение арендодателем по окончании срока аренды стоимости произведенных обществом в арендуемом имуществе улучшений не влияет на право общества заявить налоговую льготу по налогу на имущество за период, когда соответствующие улучшения учитывались на балансе общества в качестве объекта основных средств.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
(ред. от 10.06.2026)Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Обзор: "Как бухгалтеру работать с учетом антикризисных мер"
(КонсультантПлюс, 2026)- Как арендатору учесть неотделимые улучшения в виде капитальных вложений в арендованное здание, если арендодатель реорганизуется в форме присоединения к арендатору
(КонсультантПлюс, 2026)- Как арендатору учесть неотделимые улучшения в виде капитальных вложений в арендованное здание, если арендодатель реорганизуется в форме присоединения к арендатору
Статья: Быстровозводимые постройки как (не)капитальные объекты
(Винницкий А.В., Харинов И.Н.)
("Закон", 2025, N 3)в) в налоговых спорах - отсутствие прочной связи с землей недостаточно для признания объекта некапитальной постройкой, поскольку требуется наличие у него самостоятельности хозяйственного назначения. В ином случае такой объект может считаться неотделимым улучшением здания или сооружения.
(Винницкий А.В., Харинов И.Н.)
("Закон", 2025, N 3)в) в налоговых спорах - отсутствие прочной связи с землей недостаточно для признания объекта некапитальной постройкой, поскольку требуется наличие у него самостоятельности хозяйственного назначения. В ином случае такой объект может считаться неотделимым улучшением здания или сооружения.
Вопрос: ООО перестроило собственное здание, пристроив к нему гараж (неотделимое улучшение). Срок полезного использования здания составляет 24 года, из которых 10 лет здание амортизировалось. Должен ли быть изменен срок полезного использования здания в целях налога на прибыль?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2026)Вопрос: ООО перестроило собственное здание, пристроив к нему гараж (неотделимое улучшение). Срок полезного использования здания составляет 24 года, из которых 10 лет здание амортизировалось. Должен ли быть изменен срок полезного использования здания в целях налога на прибыль?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2026)Вопрос: ООО перестроило собственное здание, пристроив к нему гараж (неотделимое улучшение). Срок полезного использования здания составляет 24 года, из которых 10 лет здание амортизировалось. Должен ли быть изменен срок полезного использования здания в целях налога на прибыль?
Статья: Изъятие недвижимого имущества для нужд обороны
(Турченюк С.Н., Горшков А.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Статья 280 ГК РФ регламентирует особенности пользования и распоряжения земельным участком, подлежащим изъятию для государственных нужд. На основании положений этой статьи лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом такие лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством.
(Турченюк С.Н., Горшков А.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Статья 280 ГК РФ регламентирует особенности пользования и распоряжения земельным участком, подлежащим изъятию для государственных нужд. На основании положений этой статьи лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом такие лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Статья: Нюансы определения срока полезного использования неотделимых улучшений в арендованное имущество
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 6)Как исчисляется срок полезного использования неотделимых улучшений в арендованное имущество - по сроку действия здания или по сроку действия договора аренды? Используя письма Минфина, ФНС и судебную практику, просим сформировать позицию по этому вопросу.
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 6)Как исчисляется срок полезного использования неотделимых улучшений в арендованное имущество - по сроку действия здания или по сроку действия договора аренды? Используя письма Минфина, ФНС и судебную практику, просим сформировать позицию по этому вопросу.
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора7.5.2. Неотделимые улучшения арендованного
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)С согласия арендодателя организация за свой счет устанавливает в здании грузовой лифт. Расходы, связанные с установкой лифта (включая стоимость самого лифта), квалифицируются как расходы на производство неотделимых улучшений арендованного здания.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)С согласия арендодателя организация за свой счет устанавливает в здании грузовой лифт. Расходы, связанные с установкой лифта (включая стоимость самого лифта), квалифицируются как расходы на производство неотделимых улучшений арендованного здания.
Статья: Принудительный выкуп недвижимого имущества в публичных интересах
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Во-первых, убытки, связанные с реконструкцией, которая была начата с соблюдением градостроительных норм до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), а также убытки, связанные с проведением капитального ремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), если эти реконструкция и ремонт не могут быть завершены в связи с ограничением прав или наступлением иной причины, повлекшей возникновение убытков. Это положение противоречит ст. 280 ГК РФ, в соответствии с которой лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. При этом в данной статье ничего не сказано про капитальный ремонт, однако суды часто относят капитальный ремонт к реконструкции <100>, поэтому, по-видимому, ст. 280 ГК РФ можно распространить и на него. Иначе говоря, Постановление N 59 предлагает возмещать собственникам убытки, связанные с проведением реконструкции и капитального ремонта, вплоть до момента изъятия, а ГК РФ - лишь до момента уведомления об изъятии.
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Во-первых, убытки, связанные с реконструкцией, которая была начата с соблюдением градостроительных норм до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), а также убытки, связанные с проведением капитального ремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), если эти реконструкция и ремонт не могут быть завершены в связи с ограничением прав или наступлением иной причины, повлекшей возникновение убытков. Это положение противоречит ст. 280 ГК РФ, в соответствии с которой лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. При этом в данной статье ничего не сказано про капитальный ремонт, однако суды часто относят капитальный ремонт к реконструкции <100>, поэтому, по-видимому, ст. 280 ГК РФ можно распространить и на него. Иначе говоря, Постановление N 59 предлагает возмещать собственникам убытки, связанные с проведением реконструкции и капитального ремонта, вплоть до момента изъятия, а ГК РФ - лишь до момента уведомления об изъятии.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли возместить расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, после прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД "За здоровую Россию" помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Можно ли возместить расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, после прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД "За здоровую Россию" помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.