Единый объект недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Единый объект недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Значение и проблемы кадастровой оценки земли для гражданских правоотношений
(Орлова А.Н., Мичурина Е.Д.)
("Цивилист", 2026, N 1)Процесс определения стоимости улучшений учитывает величину накопленного износа улучшений, т.е. сумму физического, экономического и функционального износа, произведенных (требующихся) улучшений. К физическому износу принято относить потери улучшений по итогам ухудшения их физических свойств и характеристик. Функциональный износ - это потери стоимости, возможные при несоответствии объемно-планировочного решения, строительных материалов и качества проведенных работ рыночным требованиям, установленным для конкретного типа улучшений земельного участка. При этом эти два вида износа могут быть устранимыми в случае, когда расходы на это будут меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости. Экономический износ относится к неустранимым видам потерь, будучи связанным с уменьшением стоимости единого объекта недвижимости, т.е. земли со всеми произведенными улучшениями <13>.
(Орлова А.Н., Мичурина Е.Д.)
("Цивилист", 2026, N 1)Процесс определения стоимости улучшений учитывает величину накопленного износа улучшений, т.е. сумму физического, экономического и функционального износа, произведенных (требующихся) улучшений. К физическому износу принято относить потери улучшений по итогам ухудшения их физических свойств и характеристик. Функциональный износ - это потери стоимости, возможные при несоответствии объемно-планировочного решения, строительных материалов и качества проведенных работ рыночным требованиям, установленным для конкретного типа улучшений земельного участка. При этом эти два вида износа могут быть устранимыми в случае, когда расходы на это будут меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости. Экономический износ относится к неустранимым видам потерь, будучи связанным с уменьшением стоимости единого объекта недвижимости, т.е. земли со всеми произведенными улучшениями <13>.
Статья: Хозяйственные постройки: что не так с правовым регулированием
(Бутовецкий А.И.)
("Нотариальный вестник", 2026, N 2)<5> Алексеев В.А. Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 8. С. 166 - 176.
(Бутовецкий А.И.)
("Нотариальный вестник", 2026, N 2)<5> Алексеев В.А. Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 8. С. 166 - 176.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное заверение сделки
(КонсультантПлюс, 2026)Удовлетворяя заявленные требования, суд... исходил из того, что спорное имущество является предметом залога и реализовано на торгах в рамках дела о банкротстве как единый объект недвижимости по одной сделке между финансовым управляющим имуществом должника и лицом, выигравшим торги, что фактически является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и, соответственно, отсутствия необходимости нотариального заверения такой сделки.
(КонсультантПлюс, 2026)Удовлетворяя заявленные требования, суд... исходил из того, что спорное имущество является предметом залога и реализовано на торгах в рамках дела о банкротстве как единый объект недвижимости по одной сделке между финансовым управляющим имуществом должника и лицом, выигравшим торги, что фактически является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и, соответственно, отсутствия необходимости нотариального заверения такой сделки.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 252 "Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли" ГК РФРазрешая вопрос об определении суммы компенсации за долю К. в спорной квартире, суд согласился с представленным ответчиком отчетом, поскольку определение стоимости доли подобным образом не ведет к ущемлению прав К. на получение компенсации стоимости спорной доли в том размере, на который она, как лицо, право собственности на квартиру которого подлежит прекращению в связи с незначительностью по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, могла бы рассчитывать в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств, пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры.
Статья: Кадастровая стоимость объектов недвижимости: особенности определения, применения и соотношение с рыночной стоимостью
(Крештопов А.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Очевидно, что с развитием экономики регионов количество свободных участков будет сокращаться, что существенно усложнит работу по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной. Сотрудники государственных бюджетных учреждений и независимые оценщики не будут иметь достаточное количество аналогов незастроенных земельных участков, цены которых можно использовать в качестве ориентиров. Это приведет к тому, что и те и другие будут все чаще использовать методы оценки земли, предполагающие выделение ее стоимости из стоимостей единых объектов недвижимости (единый объект недвижимости - это земельный участок с улучшениями), которые и будут рассматриваться как аналоги. Однако следует отметить, что такие методы имеют большое количество допущений, что будет с очевидностью приводить к спорным и результатам.
(Крештопов А.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Очевидно, что с развитием экономики регионов количество свободных участков будет сокращаться, что существенно усложнит работу по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной. Сотрудники государственных бюджетных учреждений и независимые оценщики не будут иметь достаточное количество аналогов незастроенных земельных участков, цены которых можно использовать в качестве ориентиров. Это приведет к тому, что и те и другие будут все чаще использовать методы оценки земли, предполагающие выделение ее стоимости из стоимостей единых объектов недвижимости (единый объект недвижимости - это земельный участок с улучшениями), которые и будут рассматриваться как аналоги. Однако следует отметить, что такие методы имеют большое количество допущений, что будет с очевидностью приводить к спорным и результатам.
Статья: Формирование судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)"Вестник арбитражной практики", 2023, N 5
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)"Вестник арбитражной практики", 2023, N 5
Статья: Проблемные аспекты иммунитета единственного жилья должника в рамках процедуры банкротства
(Тарасов Ю.А., Бабенкова В.Р., Брусенцева М.И.)
("Вестник Российской правовой академии", 2025, N 1)На практике довольно широко известны случаи неких "хитростей" должников, которые помогают им сохранить исполнительский иммунитет в отношении объекта недвижимости. Так, в ходе процедуры банкротства в суд было подано ходатайство с инициативой продажи двух принадлежащих должнику квартир с целью их последующей реализации в конкурсную массу, которые в результате перепланировки и переустройства были объединены в единое жилое помещение, однако в качестве единого объекта не зарегистрированы. Отдельно стоит отметить, что данные махинации были осуществлены должником после возбуждения производства по делу о банкротстве. В свою очередь, должник выразил возражения в отношении предложенной инициативы, аргументируя тот факт, что фактически квартиры являются единым объектом недвижимости. Требования финансового управляющего были удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций, однако суд округа со ссылкой на ст. 213.25 Закона о банкротстве и ст. 446 ГПК РФ исходил из "наличия иммунитета по отношению к объединенным квартирам как единственному пригодному для проживания должника и его семьи жилью" и отменил нижестоящие судебные акты. В конечном счете нижестоящие акты были отменены Верховным Судом, и дело было направлено на новое рассмотрение [13].
(Тарасов Ю.А., Бабенкова В.Р., Брусенцева М.И.)
("Вестник Российской правовой академии", 2025, N 1)На практике довольно широко известны случаи неких "хитростей" должников, которые помогают им сохранить исполнительский иммунитет в отношении объекта недвижимости. Так, в ходе процедуры банкротства в суд было подано ходатайство с инициативой продажи двух принадлежащих должнику квартир с целью их последующей реализации в конкурсную массу, которые в результате перепланировки и переустройства были объединены в единое жилое помещение, однако в качестве единого объекта не зарегистрированы. Отдельно стоит отметить, что данные махинации были осуществлены должником после возбуждения производства по делу о банкротстве. В свою очередь, должник выразил возражения в отношении предложенной инициативы, аргументируя тот факт, что фактически квартиры являются единым объектом недвижимости. Требования финансового управляющего были удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций, однако суд округа со ссылкой на ст. 213.25 Закона о банкротстве и ст. 446 ГПК РФ исходил из "наличия иммунитета по отношению к объединенным квартирам как единственному пригодному для проживания должника и его семьи жилью" и отменил нижестоящие судебные акты. В конечном счете нижестоящие акты были отменены Верховным Судом, и дело было направлено на новое рассмотрение [13].
Статья: Самовольная постройка как объект недвижимости: некоторые проблемы
(Кузнецов А.А.)
("Хозяйство и право", 2022, N 9)Распространение правового режима самовольной постройки непосредственно связано с вопросом о квалификации объекта в качестве объекта недвижимости. В связи с развитием закрепленных в Гражданском кодексе РФ положений об объектах недвижимости необходимо рассмотреть, как вступившие в силу нововведения повлияют на правовой режим объектов самовольного строительства. В статье также затронут вопрос о перспективах развития правового регулирования последствий самовольного строительства в свете предлагаемой реализации модели единого объекта недвижимости.
(Кузнецов А.А.)
("Хозяйство и право", 2022, N 9)Распространение правового режима самовольной постройки непосредственно связано с вопросом о квалификации объекта в качестве объекта недвижимости. В связи с развитием закрепленных в Гражданском кодексе РФ положений об объектах недвижимости необходимо рассмотреть, как вступившие в силу нововведения повлияют на правовой режим объектов самовольного строительства. В статье также затронут вопрос о перспективах развития правового регулирования последствий самовольного строительства в свете предлагаемой реализации модели единого объекта недвижимости.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Суд не принял доводы ответчика, поскольку согласно техническому паспорту на МКД принадлежащие ему два помещения входят в состав МКД, образуя единый объект недвижимости (здание - жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями) (Постановление АС СЗО от 27.06.2023 N Ф07-8581/2023 по делу N А05-5731/2022).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Суд не принял доводы ответчика, поскольку согласно техническому паспорту на МКД принадлежащие ему два помещения входят в состав МКД, образуя единый объект недвижимости (здание - жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями) (Постановление АС СЗО от 27.06.2023 N Ф07-8581/2023 по делу N А05-5731/2022).
Статья: Общее имущество многоквартирного дома
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Как следует из разъяснений, содержащихся в Письме Минстроя России от 04.04.2018 N 13443-КБ/06 <По вопросу отнесения к нежилым помещениям помещений для автомобильного транспорта>, анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости - подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест. Таким образом, начисление взносов на капитальный ремонт производится соразмерно площади нежилого помещения, являющегося подземным паркингом в многоквартирном доме.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Как следует из разъяснений, содержащихся в Письме Минстроя России от 04.04.2018 N 13443-КБ/06 <По вопросу отнесения к нежилым помещениям помещений для автомобильного транспорта>, анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости - подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест. Таким образом, начисление взносов на капитальный ремонт производится соразмерно площади нежилого помещения, являющегося подземным паркингом в многоквартирном доме.
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Возможно, реформа вещного права, с учетом концепции развития законодательства о недвижимости, пойдет по тому пути, который определен в проекте федерального закона N 47538-6/5 (принятом в первом чтении), либо концепция единого объекта недвижимости не будет принята и тогда останется модель раздельной собственности на здания, сооружения и земельные участки.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Возможно, реформа вещного права, с учетом концепции развития законодательства о недвижимости, пойдет по тому пути, который определен в проекте федерального закона N 47538-6/5 (принятом в первом чтении), либо концепция единого объекта недвижимости не будет принята и тогда останется модель раздельной собственности на здания, сооружения и земельные участки.
Статья: Проблемные аспекты реализации концепции единого объекта недвижимости в российском гражданском праве
(Логинов А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)"Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1
(Логинов А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)"Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения10. Действительность договора аренды недвижимого имущества, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации соответствующих объектов недвижимости, но которое не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
Статья: Проблемные вопросы развития системы государственной кадастровой оценки недвижимости в России
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)Методология определения рыночной стоимости является наиболее хорошо проработанной составляющей теории оценки недвижимости. Проблемные вопросы, безусловно, имеются. Одной из актуальных именно для кадастровой оценки позиций является методология разделения стоимости единого объекта недвижимости на стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка. Это необходимо в рамках кадастровой оценки в силу раздельности их налогообложения. Такой разрыв (на земельный участок под объектом и самим объектом) нехарактерен для рынка. Имеются различные методики такого разделения, но все они имеют достаточно искусственный характер. В целом методологии определения рыночной стоимости прорабатываются и решаются оценочным сообществом и, по мнению автора, не требуют дополнительной проработки под специальные цели кадастровой оценки.
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)Методология определения рыночной стоимости является наиболее хорошо проработанной составляющей теории оценки недвижимости. Проблемные вопросы, безусловно, имеются. Одной из актуальных именно для кадастровой оценки позиций является методология разделения стоимости единого объекта недвижимости на стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка. Это необходимо в рамках кадастровой оценки в силу раздельности их налогообложения. Такой разрыв (на земельный участок под объектом и самим объектом) нехарактерен для рынка. Имеются различные методики такого разделения, но все они имеют достаточно искусственный характер. В целом методологии определения рыночной стоимости прорабатываются и решаются оценочным сообществом и, по мнению автора, не требуют дополнительной проработки под специальные цели кадастровой оценки.