Продажа недвижимости учредителю
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости учредителю (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Систематизация юридических лиц"
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)2249. Акционерные товарищества могут быть учреждаемы для производства торговли, промыслов и вообще для всякого рода не воспрещенных законом предприятий.
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)2249. Акционерные товарищества могут быть учреждаемы для производства торговли, промыслов и вообще для всякого рода не воспрещенных законом предприятий.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Исходя из вышесказанного полагаем, что иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным нужно подавать по месту нахождения недвижимости. В то же время можно встретить судебную позицию о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
(КонсультантПлюс, 2026)Исходя из вышесказанного полагаем, что иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным нужно подавать по месту нахождения недвижимости. В то же время можно встретить судебную позицию о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Согласно материалам дела за два года предприниматель реализовал в адрес физических лиц 18 объектов жилой и нежилой недвижимости. Реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщика непродолжительное время. При этом предприниматель являлся учредителем и (или) руководителем в организациях, которые осуществляли строительство указанных объектов и продали их предпринимателю.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Согласно материалам дела за два года предприниматель реализовал в адрес физических лиц 18 объектов жилой и нежилой недвижимости. Реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщика непродолжительное время. При этом предприниматель являлся учредителем и (или) руководителем в организациях, которые осуществляли строительство указанных объектов и продали их предпринимателю.
Апелляционное определение Омского областного суда от 30.08.2023 по делу N 33-4512/2023 (УИД 55RS0005-01-2022-005384-57)
Категория спора: Дачные некоммерческие объединения.
Требования заявителя: Об обязании осуществить работы по фактическому подключению к сетям товарищества, переоформление абонентского договора, взыскания судебной неустойки.
Обстоятельства: Принадлежащее истцу жилое помещение не подключено ко всем перечисленным сетям ввиду отсутствия прямого доступа к ним, а также отсутствия со стороны ответчика действий по подключению к указанным коммунальным сетям спорного жилого помещения.
Решение: Отказано.В суде апелляционной инстанции представитель ДНТ "Дачник" указал, что данный объект недвижимости возводился юридическим лицом, где учредителем являлась супруга истца, которое произвело отчуждение данного помещения П., который, в свою очередь, продал его К. на основании договора купли-продажи от <...>.
Категория спора: Дачные некоммерческие объединения.
Требования заявителя: Об обязании осуществить работы по фактическому подключению к сетям товарищества, переоформление абонентского договора, взыскания судебной неустойки.
Обстоятельства: Принадлежащее истцу жилое помещение не подключено ко всем перечисленным сетям ввиду отсутствия прямого доступа к ним, а также отсутствия со стороны ответчика действий по подключению к указанным коммунальным сетям спорного жилого помещения.
Решение: Отказано.В суде апелляционной инстанции представитель ДНТ "Дачник" указал, что данный объект недвижимости возводился юридическим лицом, где учредителем являлась супруга истца, которое произвело отчуждение данного помещения П., который, в свою очередь, продал его К. на основании договора купли-продажи от <...>.
Корреспонденция счетов: Как отражается в учете учредителя управления передача в доверительное управление недвижимого имущества (объекта основных средств)?..
(Консультация эксперта, 2026)По мнению контролирующих органов, в связи с тем, что передача имущества в доверительное управление не является реализацией товаров (работ, услуг), суммы НДС, ранее правомерно принятые учредителем управления к вычету по недвижимому имуществу, передаваемому в доверительное управление, подлежат восстановлению (Письма Минфина России от 14.11.2011 N 03-07-11/311, ФНС России от 03.05.2012 N ЕД-4-3/7383@).
(Консультация эксперта, 2026)По мнению контролирующих органов, в связи с тем, что передача имущества в доверительное управление не является реализацией товаров (работ, услуг), суммы НДС, ранее правомерно принятые учредителем управления к вычету по недвижимому имуществу, передаваемому в доверительное управление, подлежат восстановлению (Письма Минфина России от 14.11.2011 N 03-07-11/311, ФНС России от 03.05.2012 N ЕД-4-3/7383@).
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Оплата уставного капитала при создании ООО.
Вправе ли ООО требовать госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, которой фактически владеет, если учредитель внес ее в уставный капитал, но уклонился от регистрации
(КонсультантПлюс, 2026)В силу положений Закона об обществах с ограниченной ответственностью при неоплате учредителем доли уставного капитала в срок, не превышающий года с момента государственной регистрации учреждаемого общества, эта доля переходит к последнему и может быть им реализована. Переданное учредителем в оплату своей доли, но не зарегистрированное в этот срок за учрежденным обществом недвижимое имущество подлежит возврату, в связи с чем требование о регистрации перехода на него права уже не может быть принудительно реализовано.
Вправе ли ООО требовать госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, которой фактически владеет, если учредитель внес ее в уставный капитал, но уклонился от регистрации
(КонсультантПлюс, 2026)В силу положений Закона об обществах с ограниченной ответственностью при неоплате учредителем доли уставного капитала в срок, не превышающий года с момента государственной регистрации учреждаемого общества, эта доля переходит к последнему и может быть им реализована. Переданное учредителем в оплату своей доли, но не зарегистрированное в этот срок за учрежденным обществом недвижимое имущество подлежит возврату, в связи с чем требование о регистрации перехода на него права уже не может быть принудительно реализовано.
Последние изменения: Необоснованная налоговая выгода
(КонсультантПлюс, 2026)Среди судебных дел, включенных в подборку, можно отметить спор, в котором организация-налогоплательщик, применявшая УСН, не смогла доказать, что выделение из нее нескольких юрлиц имело деловую цель. При их выделении организация передала им недвижимое имущество. Это имущество они продали, в день поступления оплаты за него выплатили учредителю дивиденды в сопоставимой сумме, а после ликвидировались. Суд посчитал, что совокупность таких сделок - это деятельность единого хозяйствующего субъекта, направленная на налоговую оптимизацию. Цель сделок в том, чтобы перераспределить выручку от реализации переданных активов и не превысить лимит доходов для применения УСН.
(КонсультантПлюс, 2026)Среди судебных дел, включенных в подборку, можно отметить спор, в котором организация-налогоплательщик, применявшая УСН, не смогла доказать, что выделение из нее нескольких юрлиц имело деловую цель. При их выделении организация передала им недвижимое имущество. Это имущество они продали, в день поступления оплаты за него выплатили учредителю дивиденды в сопоставимой сумме, а после ликвидировались. Суд посчитал, что совокупность таких сделок - это деятельность единого хозяйствующего субъекта, направленная на налоговую оптимизацию. Цель сделок в том, чтобы перераспределить выручку от реализации переданных активов и не превысить лимит доходов для применения УСН.
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческого объекта недвижимости физлицом в личный фонд, который в дальнейшем будет сдавать его в аренду.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Соответственно, физические лица не признаются налогоплательщиками НДС при реализации (передаче) ими товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках непредпринимательской деятельности. В случае если товары (работы, услуги), имущественные права реализуются (передаются) физическими лицами в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой ими в качестве индивидуальных предпринимателей, то в указанном случае физические лица признаются налогоплательщиками НДС.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Соответственно, физические лица не признаются налогоплательщиками НДС при реализации (передаче) ими товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках непредпринимательской деятельности. В случае если товары (работы, услуги), имущественные права реализуются (передаются) физическими лицами в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой ими в качестве индивидуальных предпринимателей, то в указанном случае физические лица признаются налогоплательщиками НДС.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 4)Согласно материалам дела за два года предприниматель реализовал в адрес физических лиц 18 объектов жилой и нежилой недвижимости. Реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщика непродолжительное время. При этом предприниматель являлся учредителем и (или) руководителем в организациях, которые осуществляли строительство указанных объектов и продали их предпринимателю.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 4)Согласно материалам дела за два года предприниматель реализовал в адрес физических лиц 18 объектов жилой и нежилой недвижимости. Реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщика непродолжительное время. При этом предприниматель являлся учредителем и (или) руководителем в организациях, которые осуществляли строительство указанных объектов и продали их предпринимателю.
Вопрос: Об НДС при выделе в натуре недвижимого имущества учредителю ПИФа, передавшему его в доверительное управление, в связи с погашением инвестиционных паев.
(Письмо Минфина России от 29.09.2025 N 03-05-04-03/94092)В связи с этим в силу пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Кодекса операция по передаче недвижимого имущества учредителю паевого инвестиционного фонда в счет погашения инвестиционных паев признается объектом налогообложения НДС, и доверительный управляющий паевого инвестиционного фонда исчисляет НДС по этой операции в общеустановленном порядке.
(Письмо Минфина России от 29.09.2025 N 03-05-04-03/94092)В связи с этим в силу пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Кодекса операция по передаче недвижимого имущества учредителю паевого инвестиционного фонда в счет погашения инвестиционных паев признается объектом налогообложения НДС, и доверительный управляющий паевого инвестиционного фонда исчисляет НДС по этой операции в общеустановленном порядке.
Тематический выпуск: Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 9)Описание ситуации: Физлицо получило ранее в дар от дочери долю в ООО. Активы этого ООО состоят из недвижимости (нежилые помещения).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 9)Описание ситуации: Физлицо получило ранее в дар от дочери долю в ООО. Активы этого ООО состоят из недвижимости (нежилые помещения).
Статья: Как работает НДФЛ-освобождение при продаже акций и долей в ООО
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 15)По замыслу законодателя, это ограничение должно препятствовать организациям подменять продажу недвижимости безналоговой продажей акций/долей в уставном капитале. То есть если продавец - организация, то условие действует как для акционерных обществ, так и для ООО.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 15)По замыслу законодателя, это ограничение должно препятствовать организациям подменять продажу недвижимости безналоговой продажей акций/долей в уставном капитале. То есть если продавец - организация, то условие действует как для акционерных обществ, так и для ООО.
"Хозяйственные общества как форма ведения бизнеса: учебное пособие"
(Крылов В.Г., Самойлов И.А., Седгарян К.А.)
("Статут", 2024)Антонию не нужны термы, но нужны деньги. Но продать он этот объект недвижимости не может. Покупатели понимают, что реально нужно будет не только найти деньги на покупку, но еще и дополнительные деньги на раскрутку терм как бизнеса.
(Крылов В.Г., Самойлов И.А., Седгарян К.А.)
("Статут", 2024)Антонию не нужны термы, но нужны деньги. Но продать он этот объект недвижимости не может. Покупатели понимают, что реально нужно будет не только найти деньги на покупку, но еще и дополнительные деньги на раскрутку терм как бизнеса.