Доход при долевом строительстве на усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Доход при долевом строительстве на усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В деле "Общество "СтоунСтрой" против налогового органа" рассматривалась иная ситуация. Общество реализовало около 60% квартир в строящемся жилищном комплексе (161 квартира из 270 квартир) аффилированному с ним лицу по договорам участия в долевом строительстве. Суды, проанализировав условия совершенных сделок, пришли к выводу о том, что целью заключения налогоплательщиком договоров долевого участия в строительстве являлось сохранение права на применение упрощенной системы налогообложения; реализация части квартир взаимозависимому лицу, перепродавшему их сторонним лицам по ценам, сопоставимым с ценами застройщика, используемыми в отношениях с третьими лицами, привела к необоснованному занижению доходов общества на сумму разницы между ценами реализации объектов долевого участия в строительстве взаимозависимому лицу и рыночными ценами реализации аналогичных объектов сторонним лицам. Общество настаивало на том, что у налогового органа отсутствовало право оспаривать цену сделок, поскольку отклонение цены от рыночной в установленных пределах (около 20%) нельзя признать многократным. Кассационный суд счел довод основанным на неверном толковании положений Обзора (утв. Президиумом ВС РФ 16 февраля 2017 г.), которое в силу прямого в нем указания не подлежит применению в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, то есть в том числе при совершении сделок между взаимозависимыми лицами. В рассматриваемой ситуации сделка совершена между взаимозависимыми лицами (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20 мая 2021 г. по делу N А70-16528/2019).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В деле "Общество "СтоунСтрой" против налогового органа" рассматривалась иная ситуация. Общество реализовало около 60% квартир в строящемся жилищном комплексе (161 квартира из 270 квартир) аффилированному с ним лицу по договорам участия в долевом строительстве. Суды, проанализировав условия совершенных сделок, пришли к выводу о том, что целью заключения налогоплательщиком договоров долевого участия в строительстве являлось сохранение права на применение упрощенной системы налогообложения; реализация части квартир взаимозависимому лицу, перепродавшему их сторонним лицам по ценам, сопоставимым с ценами застройщика, используемыми в отношениях с третьими лицами, привела к необоснованному занижению доходов общества на сумму разницы между ценами реализации объектов долевого участия в строительстве взаимозависимому лицу и рыночными ценами реализации аналогичных объектов сторонним лицам. Общество настаивало на том, что у налогового органа отсутствовало право оспаривать цену сделок, поскольку отклонение цены от рыночной в установленных пределах (около 20%) нельзя признать многократным. Кассационный суд счел довод основанным на неверном толковании положений Обзора (утв. Президиумом ВС РФ 16 февраля 2017 г.), которое в силу прямого в нем указания не подлежит применению в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, то есть в том числе при совершении сделок между взаимозависимыми лицами. В рассматриваемой ситуации сделка совершена между взаимозависимыми лицами (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20 мая 2021 г. по делу N А70-16528/2019).
Вопрос: Об учете организацией-застройщиком расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, в целях налога при УСН и налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 29.04.2026 N 03-03-06/1/35958)Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении объекта налогообложения УСН не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
(Письмо Минфина России от 29.04.2026 N 03-03-06/1/35958)Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении объекта налогообложения УСН не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.45 "Порядок и условия начала и прекращения применения патентной системы налогообложения" главы 26.5 "Патентная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Предприниматель применял патентную систему налогообложения в отношении деятельности, связанной со сдачей в аренду собственного нежилого недвижимого имущества (земельных участков). Арендатором были перечислены денежные средства в размере, превышающем предельный размер, позволяющий применять ПСН, а затем излишек был возвращен предпринимателем арендатору. Налоговый орган пришел к выводу об утрате предпринимателем права применять ПСН и доначислил налог, уплачиваемый при применении УСН, указав, что единственной целью возврата переплаты арендатору было недопущение превышения разрешенного оборота (дохода) при применении ПСН. Суд признал доначисление неправомерным. Суд отметил, что оплата и ее частичный возврат были произведены в сентябре, а в октябре были зарегистрированы первые права жильцов по договорам долевого участия в строительстве, что привело к прекращению права собственности предпринимателя на сдаваемый в аренду земельный участок. Возвращенные арендатору на основании его письма денежные средства обоснованно не учтены предпринимателем в качестве дохода в рамках патентной системы налогообложения, соответственно, доход предпринимателя по соответствующему виду деятельности не превысил установленный подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ предел.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Предприниматель применял патентную систему налогообложения в отношении деятельности, связанной со сдачей в аренду собственного нежилого недвижимого имущества (земельных участков). Арендатором были перечислены денежные средства в размере, превышающем предельный размер, позволяющий применять ПСН, а затем излишек был возвращен предпринимателем арендатору. Налоговый орган пришел к выводу об утрате предпринимателем права применять ПСН и доначислил налог, уплачиваемый при применении УСН, указав, что единственной целью возврата переплаты арендатору было недопущение превышения разрешенного оборота (дохода) при применении ПСН. Суд признал доначисление неправомерным. Суд отметил, что оплата и ее частичный возврат были произведены в сентябре, а в октябре были зарегистрированы первые права жильцов по договорам долевого участия в строительстве, что привело к прекращению права собственности предпринимателя на сдаваемый в аренду земельный участок. Возвращенные арендатору на основании его письма денежные средства обоснованно не учтены предпринимателем в качестве дохода в рамках патентной системы налогообложения, соответственно, доход предпринимателя по соответствующему виду деятельности не превысил установленный подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ предел.
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 30.12.2022 N БВ-4-7/17924@
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в третьем квартале 2022 года по вопросам налогообложения>Основанием для принятия налоговым органом решения по результатам проверки деятельности общества послужил вывод о создании налогоплательщиком схемы уклонения от налогообложения посредством создания искусственных условий для применения специального налогового режима в виде упрощенной системы налогообложения путем формального привлечения взаимозависимых индивидуальных предпринимателей, также применяющих специальный налоговый режим, к операциям по реализации прав на объекты строительства. Общество посредством формального привлечения взаимозависимых предпринимателей искусственно создавало условия для применения упрощенной системы налогообложения, заключая договоры на участие в долевом строительстве многоквартирных домов ниже себестоимости. При этом впоследствии объекты долевого строительства по договорам уступки прав требований (цессии) передавались в адрес конечных дольщиков по цене значительно превышающей стоимость приобретения объектов предпринимателями; фактически передачу прав на объекты общество осуществляло самостоятельно; применение схемы позволило обществу вывести часть доходов на взаимозависимых лиц и уклониться от налогообложения.
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в третьем квартале 2022 года по вопросам налогообложения>Основанием для принятия налоговым органом решения по результатам проверки деятельности общества послужил вывод о создании налогоплательщиком схемы уклонения от налогообложения посредством создания искусственных условий для применения специального налогового режима в виде упрощенной системы налогообложения путем формального привлечения взаимозависимых индивидуальных предпринимателей, также применяющих специальный налоговый режим, к операциям по реализации прав на объекты строительства. Общество посредством формального привлечения взаимозависимых предпринимателей искусственно создавало условия для применения упрощенной системы налогообложения, заключая договоры на участие в долевом строительстве многоквартирных домов ниже себестоимости. При этом впоследствии объекты долевого строительства по договорам уступки прав требований (цессии) передавались в адрес конечных дольщиков по цене значительно превышающей стоимость приобретения объектов предпринимателями; фактически передачу прав на объекты общество осуществляло самостоятельно; применение схемы позволило обществу вывести часть доходов на взаимозависимых лиц и уклониться от налогообложения.
<Письмо> ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614
<О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения>Указанные подходы применимы не только к реализации имущества, но и к уступке имущественных прав. Например, в рамках дела N А76-16749/2015 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2016 N 309-КГ16-14303) предприниматель как кредитор уступил новому кредитору право требования на объект недвижимости (офисные помещения) к товариществу собственников жилья по обязательству, возникшему из договора о долевом участии в инвестировании строительства. Налоговый орган в ходе проверки включил в налоговую базу по УСН за 2014 год доход, полученный предпринимателем по договору уступки права требования. Предприниматель полагал, что право требования на объект недвижимости уступлено им как физическим лицом и не связано с получением дохода от предпринимательской деятельности. Судами установлен и материалами дела подтвержден факт сдачи в аренду спорного нежилого помещения (с учетом технических характеристик указанных объектов, не предполагающих их использования в личных целях) юридическим лицам (поступление платежей за аренду на расчетный счет предпринимателя и свидетельские показания арендаторов), соответственно факт получения предпринимателем налогооблагаемого дохода был установлен и доказан.
<О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения>Указанные подходы применимы не только к реализации имущества, но и к уступке имущественных прав. Например, в рамках дела N А76-16749/2015 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2016 N 309-КГ16-14303) предприниматель как кредитор уступил новому кредитору право требования на объект недвижимости (офисные помещения) к товариществу собственников жилья по обязательству, возникшему из договора о долевом участии в инвестировании строительства. Налоговый орган в ходе проверки включил в налоговую базу по УСН за 2014 год доход, полученный предпринимателем по договору уступки права требования. Предприниматель полагал, что право требования на объект недвижимости уступлено им как физическим лицом и не связано с получением дохода от предпринимательской деятельности. Судами установлен и материалами дела подтвержден факт сдачи в аренду спорного нежилого помещения (с учетом технических характеристик указанных объектов, не предполагающих их использования в личных целях) юридическим лицам (поступление платежей за аренду на расчетный счет предпринимателя и свидетельские показания арендаторов), соответственно факт получения предпринимателем налогооблагаемого дохода был установлен и доказан.
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Таким образом, для признания дохода в целях исчисления дохода при УСН в рассматриваемом случае необходимо выполнение следующих условий:
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Таким образом, для признания дохода в целях исчисления дохода при УСН в рассматриваемом случае необходимо выполнение следующих условий:
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Таким образом, в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства (письма Минфина России от 11.02.2021 N 03-11-06/2/9225, от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Таким образом, в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства (письма Минфина России от 11.02.2021 N 03-11-06/2/9225, от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
Вопрос: ИП на УСН ("доходы") продает земельный участок организации. По договору купли-продажи стоимость участка оплачивается путем передачи ИП права на жилое помещение в строящемся доме не позднее 31.12.2027 (в рамках договора участия в долевом строительстве). Когда ИП должен признать доход от продажи участка?
(Консультация эксперта, 2026)Вопрос: ИП на УСН ("доходы") продает земельный участок организации. По договору купли-продажи стоимость участка оплачивается путем передачи ИП права на жилое помещение в строящемся доме не позднее 31.12.2027 (в рамках заключаемого сторонами договора участия в долевом строительстве). Когда ИП в целях налогообложения должен признать доход от продажи участка?
(Консультация эксперта, 2026)Вопрос: ИП на УСН ("доходы") продает земельный участок организации. По договору купли-продажи стоимость участка оплачивается путем передачи ИП права на жилое помещение в строящемся доме не позднее 31.12.2027 (в рамках заключаемого сторонами договора участия в долевом строительстве). Когда ИП в целях налогообложения должен признать доход от продажи участка?
Вопрос: ООО на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" приобретает по договору долевого участия нежилое помещение для последующей сдачи в аренду. Можно ли при исчислении единого налога по УСН учитывать проценты по кредиту, полученному для покупки объекта недвижимости, который еще не передан организации?
(Консультация эксперта, 2023)Как разъяснено Минфином России, при применении УСН расходы в виде процентов за пользование заемными средствами, направленными на создание инвестиционного актива, учитываются в составе расходов в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, то есть по мере оплаты процентов при условии, что указанные расходы произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, обоснованны и документально подтверждены (Письмо Минфина России от 11.06.2013 N 03-11-11/21720).
(Консультация эксперта, 2023)Как разъяснено Минфином России, при применении УСН расходы в виде процентов за пользование заемными средствами, направленными на создание инвестиционного актива, учитываются в составе расходов в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, то есть по мере оплаты процентов при условии, что указанные расходы произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, обоснованны и документально подтверждены (Письмо Минфина России от 11.06.2013 N 03-11-11/21720).
Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Первоначальный кредиторПри поступлении оплаты за уступку права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, полученные доходы учитываются в качестве выручки от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Доходы признаются за вычетом НДС, если организация не освобождена от налога по п. 1 ст. 145 НК РФ и начисляет НДС к уплате (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Подробнее об НДС при УСН см. Готовое решение.
Статья: "Налоговая реконструкция" в контексте статьи 54.1 НК РФ: неопределенность в правоприменении
(Осипова Л.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)Заслуживает внимания дело N А29-2698/2020. Все три инстанции отказали налогоплательщику (обществу) в праве на налоговую реконструкцию, установив, что общество посредством формального привлечения взаимозависимых предпринимателей искусственно создавало условия для применения упрощенной системы налогообложения, заключая договоры на участие в долевом строительстве многоквартирных домов ниже себестоимости; фактически передачу прав на объекты общество осуществляло самостоятельно; применение схемы позволило вывести часть доходов на взаимозависимых лиц и уклониться от налогообложения. Довод общества о необходимости проведения "налоговой реконструкции" хозяйственных операций с учетом уплаченных взаимозависимыми предпринимателями сумм налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения в размере 6% от полученного ими дохода судами был отклонен по мотиву того, что уплата данных налогов осуществлена не обществом, а взаимозависимыми предпринимателями, в связи с чем такие платежи не могут признаваться расходами самого общества <15>.
(Осипова Л.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)Заслуживает внимания дело N А29-2698/2020. Все три инстанции отказали налогоплательщику (обществу) в праве на налоговую реконструкцию, установив, что общество посредством формального привлечения взаимозависимых предпринимателей искусственно создавало условия для применения упрощенной системы налогообложения, заключая договоры на участие в долевом строительстве многоквартирных домов ниже себестоимости; фактически передачу прав на объекты общество осуществляло самостоятельно; применение схемы позволило вывести часть доходов на взаимозависимых лиц и уклониться от налогообложения. Довод общества о необходимости проведения "налоговой реконструкции" хозяйственных операций с учетом уплаченных взаимозависимыми предпринимателями сумм налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения в размере 6% от полученного ими дохода судами был отклонен по мотиву того, что уплата данных налогов осуществлена не обществом, а взаимозависимыми предпринимателями, в связи с чем такие платежи не могут признаваться расходами самого общества <15>.
"Налоговые риски бизнеса"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)По мнению проверяющих, компания не отразила доходы от реализации прав на объекты долевого строительства на сумму 101 млн руб. Это повлекло неправомерное применение налогоплательщиком УСН. Инспекция признала доходами застройщика суммы, которые получили предприниматели от продажи квартир.
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)По мнению проверяющих, компания не отразила доходы от реализации прав на объекты долевого строительства на сумму 101 млн руб. Это повлекло неправомерное применение налогоплательщиком УСН. Инспекция признала доходами застройщика суммы, которые получили предприниматели от продажи квартир.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)На основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)На основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов") и освобожденной от обязанности плательщика НДС по ст. 145 НК РФ, уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на нежилое помещение?..
(Консультация эксперта, 2026)Суммы, полученные при уступке права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, налогоплательщиками, применяющими УСН, включаются в доходы от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Указанный доход признается на дату фактического поступления денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2026)Суммы, полученные при уступке права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, налогоплательщиками, применяющими УСН, включаются в доходы от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Указанный доход признается на дату фактического поступления денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).