Договор ипотеки здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор ипотеки здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отказы в регистрации ипотеки
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)Данная градация влияет на значимость регистрации ипотеки по конкретному объекту. Например, если будет приостановлена регистрация ипотеки на участок со зданиями в связи с фактической гибелью одного из зданий, вряд ли банк будет заинтересован в оспаривании подобного отказа или устранении причин для отказа. Наличие документов из регистрирующего органа, подтверждающих гибель здания (а значит, и соблюдение принципа единства судьбы при залоге участка и всех оставшихся зданий на нем), будет достаточным для достижения цели - обеспечения действительности договора ипотеки и снижения вероятности возникновения споров. Максимум, что может быть предложено залогодателю уже после исключения здания из договора ипотеки и регистрации ипотеки, - произвести действия, необходимые для исключения разрушенного здания из ЕГРН.
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)Данная градация влияет на значимость регистрации ипотеки по конкретному объекту. Например, если будет приостановлена регистрация ипотеки на участок со зданиями в связи с фактической гибелью одного из зданий, вряд ли банк будет заинтересован в оспаривании подобного отказа или устранении причин для отказа. Наличие документов из регистрирующего органа, подтверждающих гибель здания (а значит, и соблюдение принципа единства судьбы при залоге участка и всех оставшихся зданий на нем), будет достаточным для достижения цели - обеспечения действительности договора ипотеки и снижения вероятности возникновения споров. Максимум, что может быть предложено залогодателю уже после исключения здания из договора ипотеки и регистрации ипотеки, - произвести действия, необходимые для исключения разрушенного здания из ЕГРН.
Ситуация: Каковы особенности ипотеки земельных участков?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на такие здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на такие здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 340 "Стоимость предмета залога" ГК РФ"По смыслу п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части."
Позиция ВАС РФ: По общему правилу содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих участках (не применяется)
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10
Применимые нормы: п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗПозиция ВАС РФ: По общему правилу содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих участках
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10
Применимые нормы: п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗПозиция ВАС РФ: По общему правилу содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих участках
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)В обоснование требований истец указал, что 3 августа 2015 г. между ним и М. заключен договор займа со сроком возврата до 30 декабря 2015 г. В обеспечение исполнения данного обязательства между истцом и обществом, единственным учредителем и директором которого является М., 16 декабря 2015 г. заключен договор залога принадлежащего обществу недвижимого имущества (ипотеки) нежилого здания. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора залога, истец просил суд произвести государственную регистрацию указанного договора.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)В обоснование требований истец указал, что 3 августа 2015 г. между ним и М. заключен договор займа со сроком возврата до 30 декабря 2015 г. В обеспечение исполнения данного обязательства между истцом и обществом, единственным учредителем и директором которого является М., 16 декабря 2015 г. заключен договор залога принадлежащего обществу недвижимого имущества (ипотеки) нежилого здания. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора залога, истец просил суд произвести государственную регистрацию указанного договора.
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)г) в судебной практике иногда возникают споры о том, может ли быть наложено взыскание на объект недвижимости, если такой объект был возведен после передачи участка (права его аренды) в ипотеку? Будет ли этот объект недвижимости считаться находящимся в залоге у кредитора? В научной литературе по этому вопросу отмечалось, что при заключении договора ипотеки земельного участка "распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон относительно возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки" <13>. Однако судебная практика сформулировала иную правовую позицию. Так, разрешая спор, суд установил, что согласно выписке из ЕГРН на участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, помимо нежилого здания (учебно-курсовой комбинат), также являющегося предметом залога, должником был возведен объект недвижимости - сооружение дорожного транспорта (автодром), который был зарегистрирован в ЕГРН на праве собственности за АНО ЮАШ "ЛАДА". В связи с образованием задолженности ПАО "Сбербанк России", ссылаясь на возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на земельном участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении объекта недвижимости (сооружение дорожного транспорта - автодром). Исследовав представленные доказательства и принимая во внимание неисполнение заемщиком в обусловленный срок кредитных обязательств, суды всех инстанций пришли к выводу о том, что возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на участке, являющемся предметом залога, дает истцу (залогодержателю) право на признание за ним залога на указанное недвижимое имущество и право на обращение взыскания на него, и удовлетворили заявленные требования <14>;
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)г) в судебной практике иногда возникают споры о том, может ли быть наложено взыскание на объект недвижимости, если такой объект был возведен после передачи участка (права его аренды) в ипотеку? Будет ли этот объект недвижимости считаться находящимся в залоге у кредитора? В научной литературе по этому вопросу отмечалось, что при заключении договора ипотеки земельного участка "распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон относительно возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки" <13>. Однако судебная практика сформулировала иную правовую позицию. Так, разрешая спор, суд установил, что согласно выписке из ЕГРН на участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, помимо нежилого здания (учебно-курсовой комбинат), также являющегося предметом залога, должником был возведен объект недвижимости - сооружение дорожного транспорта (автодром), который был зарегистрирован в ЕГРН на праве собственности за АНО ЮАШ "ЛАДА". В связи с образованием задолженности ПАО "Сбербанк России", ссылаясь на возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на земельном участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении объекта недвижимости (сооружение дорожного транспорта - автодром). Исследовав представленные доказательства и принимая во внимание неисполнение заемщиком в обусловленный срок кредитных обязательств, суды всех инстанций пришли к выводу о том, что возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на участке, являющемся предметом залога, дает истцу (залогодержателю) право на признание за ним залога на указанное недвижимое имущество и право на обращение взыскания на него, и удовлетворили заявленные требования <14>;
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка был осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данной ситуации не требуется.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка был осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данной ситуации не требуется.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения4.3. Можно ли передать в залог право на земельный участок, переданный по договору аренды, в связи с ипотекой расположенного на нем здания или сооружения без согласия арендодателя
Готовое решение: В чем особенности ипотеки здания с земельным участком
(КонсультантПлюс, 2026)При этом обратите внимание: если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации и залог арендных прав вы оформляете отдельным договором (а не включаете условия об этом в договор ипотеки здания), регистрировать договор залога арендных прав не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
(КонсультантПлюс, 2026)При этом обратите внимание: если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации и залог арендных прав вы оформляете отдельным договором (а не включаете условия об этом в договор ипотеки здания), регистрировать договор залога арендных прав не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
Готовое решение: Как выбрать обеспечение для договора
(КонсультантПлюс, 2026)Например, вам нужно обеспечить обязанность заемщика по возврату крупной суммы займа. Вы проверили его недвижимость по выпискам из ЕГРН. Подтвердилось, что у него в собственности есть административное здание, рыночную стоимость которого можно сопоставить с размером займа и суммой процентов на дату его возврата. Один из вариантов возможного обеспечения - залог (ипотека) этого здания под исполнение договора.
(КонсультантПлюс, 2026)Например, вам нужно обеспечить обязанность заемщика по возврату крупной суммы займа. Вы проверили его недвижимость по выпискам из ЕГРН. Подтвердилось, что у него в собственности есть административное здание, рыночную стоимость которого можно сопоставить с размером займа и суммой процентов на дату его возврата. Один из вариантов возможного обеспечения - залог (ипотека) этого здания под исполнение договора.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания, сооружения на заложенном земельном участке, если это не противоречит договору об ипотеке и разрешенному использованию этого участка. При этом ипотека распространяется и на возведенные здания, сооружения, если в договоре об ипотеке не предусмотрены иные положения. Если же залогодержателю была выдана закладная, то возведение залогодателем объектов недвижимости на земельном участке допускается при условии, что такое право прямо предусмотрено в закладной.
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания, сооружения на заложенном земельном участке, если это не противоречит договору об ипотеке и разрешенному использованию этого участка. При этом ипотека распространяется и на возведенные здания, сооружения, если в договоре об ипотеке не предусмотрены иные положения. Если же залогодержателю была выдана закладная, то возведение залогодателем объектов недвижимости на земельном участке допускается при условии, что такое право прямо предусмотрено в закладной.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Такое решение вызвало некоторые сомнения у пандектистов XIX в. В чем именно заключалось стимулирование к выдаче кредита и почему, словами Х.Ф. Глюка, финансирующий реконструкцию кредитор вдруг заслужил такую "милость" (Begun)? Кредитор получал то, что и так мог получить <1>. Залог на основании закона нисколько не сильнее договорного залога. Если бы кредитор хотел получить право залога, он мог бы заключить договор ипотеки здания. Принято давать следующий ответ: залог на основании закона в ситуации финансирования реконструкции понадобился, поскольку предметом залога являлось здание, которого могло и не оказаться в будущем. Во-первых, здание уже на момент выдачи займа находилось в разрушенном состоянии. Во-вторых, заемщику предстояло выполнить строительные работы и изменить (реконструировать) это здание, в результате чего образовалась бы новая вещь. Таким образом, потребность в закреплении залога в силу закона возникла именно для ситуации суррогации, поскольку сама ситуация финансирования реконструкции была вынужденной и не давала кредитору гарантии.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Такое решение вызвало некоторые сомнения у пандектистов XIX в. В чем именно заключалось стимулирование к выдаче кредита и почему, словами Х.Ф. Глюка, финансирующий реконструкцию кредитор вдруг заслужил такую "милость" (Begun)? Кредитор получал то, что и так мог получить <1>. Залог на основании закона нисколько не сильнее договорного залога. Если бы кредитор хотел получить право залога, он мог бы заключить договор ипотеки здания. Принято давать следующий ответ: залог на основании закона в ситуации финансирования реконструкции понадобился, поскольку предметом залога являлось здание, которого могло и не оказаться в будущем. Во-первых, здание уже на момент выдачи займа находилось в разрушенном состоянии. Во-вторых, заемщику предстояло выполнить строительные работы и изменить (реконструировать) это здание, в результате чего образовалась бы новая вещь. Таким образом, потребность в закреплении залога в силу закона возникла именно для ситуации суррогации, поскольку сама ситуация финансирования реконструкции была вынужденной и не давала кредитору гарантии.
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Путеводитель по сделкам. Залог. Общая информация7. Нормы Гражданского кодекса РФ о залоге не содержат положений о последствиях заключения договора залога земельного участка, на котором расположены здания или сооружения залогодателя. В то же время в п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.