Договор аренды не зарегистрирован не заключен
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды не зарегистрирован не заключен (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 609 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора аренды"2.6.2. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано (позиция ВС РФ, ВАС РФ) >>>
Позиция ВАС РФ: Довод ответчика о необходимости отказа истцу в защите права должен быть отклонен, если ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
Применимые нормы: п. 2 ст. 10 ГК РФПримечание. Акт принят до внесения изменений в ст. 10 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Требование о выселении ответчика из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, последний обосновал тем, что подписанный сторонами договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке и согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ является незаключенным, поэтому ответчик владеет помещениями без законных оснований.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
Применимые нормы: п. 2 ст. 10 ГК РФПримечание. Акт принят до внесения изменений в ст. 10 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Требование о выселении ответчика из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, последний обосновал тем, что подписанный сторонами договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке и согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ является незаключенным, поэтому ответчик владеет помещениями без законных оснований.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Сохраняет ли силу договор аренды, подлежащий госрегистрации, но незарегистрированный, после перехода права собственности на арендуемое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2013, в иске Игуменову М.А. отказано; по иску Богатыревой Е.С. с Игуменова М.А. в ее пользу взыскано 842 799 рублей 28 копеек неосновательного обогащения и 19 852 рубля 49 копеек судебных расходов. Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды не был зарегистрирован и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А.
Сохраняет ли силу договор аренды, подлежащий госрегистрации, но незарегистрированный, после перехода права собственности на арендуемое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2013, в иске Игуменову М.А. отказано; по иску Богатыревой Е.С. с Игуменова М.А. в ее пользу взыскано 842 799 рублей 28 копеек неосновательного обогащения и 19 852 рубля 49 копеек судебных расходов. Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды не был зарегистрирован и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А.
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
Можно ли считать заключенным незарегистрированное допсоглашение о продлении срока действия договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
Можно ли считать заключенным незарегистрированное допсоглашение о продлении срока действия договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
<Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации>Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.
<Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации>Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.
Статья: Учет арендных платежей в базе по налогу на прибыль
(Сурков А.А.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 5)Соответственно, если договор аренды, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в установленном порядке, то он считается незаключенным. Поэтому арендные платежи по такому договору не могут быть признаны в составе налогооблагаемых расходов, поскольку они не соответствуют критериям расходов, установленным ст. 252 НК РФ (см. Письмо Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
(Сурков А.А.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 5)Соответственно, если договор аренды, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в установленном порядке, то он считается незаключенным. Поэтому арендные платежи по такому договору не могут быть признаны в составе налогооблагаемых расходов, поскольку они не соответствуют критериям расходов, установленным ст. 252 НК РФ (см. Письмо Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
Статья: Стенограмма Научной конференции "Генезис и развитие российского договорного права", приуроченной к 80-летию со дня рождения С.А. Хохлова
(Крашенинников П.В., Туманов В.Н., Фельдбрюгге Ф., Саймонс В., Суханов Е.А., Сулейменов М.К., Витрянский В.В., Карапетов А.Г., Новак Д.В., Церковников М.А., Архипова А.Г., Зайцев О.Р., Пестов М.М., Жестовская Д.А., Михеева Л.Ю., Горева А.А.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 2)При этом до 49-го Постановления надо было еще добраться, потому что в начале 2000-х гг., например, в подавляющей судебной практике считали, что договор подряда - это договор как документ, но в нем не написаны сроки строительства в смысле ст. 190 ГК РФ (календарный день, событие, определяемое календарем либо которое неизбежно наступить, и др.). Договор не заключен по смыслу ст. 190 и по разъяснению Высшего Арбитражного Суда, но по нему построен многоквартирный дом и подписаны многие акты. Другой пример - незаключенная аренда, незарегистрированная. Пять лет люди арендуют, идут взыскивать неустойку за неуплату арендной платы в апреле, и оказывается, что договор не заключен, потому что не зарегистрирован. Этой незаключенностью пользовались либо заказчик, который не хочет платить, либо подрядчик, который не хочет устранять недостатки того, что он сделал, либо арендодатель, который выгоняет арендатора вопреки договоренностям, либо арендатор, который хочет взыскать переплату. Он и говорит, что было неосновательное обогащение, а не аренда, поэтому я тебе платил больше, чем по рыночной стоимости, поэтому давай-ка мне верни.
(Крашенинников П.В., Туманов В.Н., Фельдбрюгге Ф., Саймонс В., Суханов Е.А., Сулейменов М.К., Витрянский В.В., Карапетов А.Г., Новак Д.В., Церковников М.А., Архипова А.Г., Зайцев О.Р., Пестов М.М., Жестовская Д.А., Михеева Л.Ю., Горева А.А.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 2)При этом до 49-го Постановления надо было еще добраться, потому что в начале 2000-х гг., например, в подавляющей судебной практике считали, что договор подряда - это договор как документ, но в нем не написаны сроки строительства в смысле ст. 190 ГК РФ (календарный день, событие, определяемое календарем либо которое неизбежно наступить, и др.). Договор не заключен по смыслу ст. 190 и по разъяснению Высшего Арбитражного Суда, но по нему построен многоквартирный дом и подписаны многие акты. Другой пример - незаключенная аренда, незарегистрированная. Пять лет люди арендуют, идут взыскивать неустойку за неуплату арендной платы в апреле, и оказывается, что договор не заключен, потому что не зарегистрирован. Этой незаключенностью пользовались либо заказчик, который не хочет платить, либо подрядчик, который не хочет устранять недостатки того, что он сделал, либо арендодатель, который выгоняет арендатора вопреки договоренностям, либо арендатор, который хочет взыскать переплату. Он и говорит, что было неосновательное обогащение, а не аренда, поэтому я тебе платил больше, чем по рыночной стоимости, поэтому давай-ка мне верни.
Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Незарегистрированный договор аренды земельного участка, требующий такой регистрации, порождает правовые последствия только для его сторон. Сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Например, если вы заключили в установленной форме подлежащий госрегистрации договор земельного участка, но не зарегистрировали его, вы связали себя обязательствами из этого договора с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Для вас и вашего контрагента незарегистрированный договор считается заключенным.
(КонсультантПлюс, 2025)Незарегистрированный договор аренды земельного участка, требующий такой регистрации, порождает правовые последствия только для его сторон. Сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Например, если вы заключили в установленной форме подлежащий госрегистрации договор земельного участка, но не зарегистрировали его, вы связали себя обязательствами из этого договора с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Для вас и вашего контрагента незарегистрированный договор считается заключенным.
Статья: Ограничение обратной силы правовой позиции высшего суда. Доктрина prospective overruling: сравнительно-правовое исследование
(Александрова М.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)5) на кону стоят вопросы действительности сделок (например, когда ранее непоименованные договоры по использованию части здания для размещения рекламы, которые не нужно было регистрировать, были признаны договорами аренды части здания и незарегистрированные договоры оказались незаключенными; или когда миллионы решений единственного участника ООО, не удостоверенные нотариально, находились в риске оказаться ничтожными).
(Александрова М.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)5) на кону стоят вопросы действительности сделок (например, когда ранее непоименованные договоры по использованию части здания для размещения рекламы, которые не нужно было регистрировать, были признаны договорами аренды части здания и незарегистрированные договоры оказались незаключенными; или когда миллионы решений единственного участника ООО, не удостоверенные нотариально, находились в риске оказаться ничтожными).
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договораВ этом случае собственник имущества не вправе потребовать от пользователя внесения арендной платы (Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2009 N Ф09-1021/09-С6, Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 N Ф09-99/06-С6). Также у него не будет оснований требовать признания договора незаключенным и возврата имущества в связи с отсутствием государственной регистрации, поскольку законодательством не предусмотрена регистрация договора безвозмездного пользования (Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2005 N Ф09-2996/05-С3).
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)В декабре 2021 г. Арбитражным судом Приморского края был рассмотрен иск Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино к предприятию "Примтеплоэнерго" о взыскании неосновательного обогащения. Существо дела заключалось в том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, и здание было предоставлено. Ответчик пользовался зданием в собственных интересах, но договор аренды еще не был зарегистрирован в установленном законом порядке, хотя ответчик в этот месяц ссылался на договор перед третьими лицами при реализации хозяйственных отношений. После государственной регистрации договора ответчик отказался добровольно оплачивать арендную плату за месяц, так как утверждал, что договор аренды не был заключен. В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ незарегистрированный в должном порядке договор не может быть аргументом для третьих лиц, но до государственной регистрации стороны уже связаны данным соглашением. Суд удовлетворил исковые требования и взыскал с ответчика неосновательно сбереженную сумму арендной платы <1>.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)В декабре 2021 г. Арбитражным судом Приморского края был рассмотрен иск Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино к предприятию "Примтеплоэнерго" о взыскании неосновательного обогащения. Существо дела заключалось в том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, и здание было предоставлено. Ответчик пользовался зданием в собственных интересах, но договор аренды еще не был зарегистрирован в установленном законом порядке, хотя ответчик в этот месяц ссылался на договор перед третьими лицами при реализации хозяйственных отношений. После государственной регистрации договора ответчик отказался добровольно оплачивать арендную плату за месяц, так как утверждал, что договор аренды не был заключен. В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ незарегистрированный в должном порядке договор не может быть аргументом для третьих лиц, но до государственной регистрации стороны уже связаны данным соглашением. Суд удовлетворил исковые требования и взыскал с ответчика неосновательно сбереженную сумму арендной платы <1>.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признал, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признал, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действительно ли дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащего госрегистрации, если оно не было зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
Действительно ли дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащего госрегистрации, если оно не было зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
Вопрос: Можно ли считать заключенным для сторон договора и для третьих лиц договор аренды земельного участка сроком на 10 лет с момента его подписания, если стороны его не регистрировали в Росреестре, но при этом договор исполняется надлежащим образом?
(Консультация эксперта, 2023)При этом из п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165) следует, что сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации.
(Консультация эксперта, 2023)При этом из п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165) следует, что сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации.
Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыль.
Можно ли учесть расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2025)Позиция Минфина России и налоговых органов заключается в том, что незарегистрированный договор аренды недвижимости со сроком не менее года не считается заключенным и расходы по такому договору не учитываются в целях налогообложения прибыли.
Можно ли учесть расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2025)Позиция Минфина России и налоговых органов заключается в том, что незарегистрированный договор аренды недвижимости со сроком не менее года не считается заключенным и расходы по такому договору не учитываются в целях налогообложения прибыли.