Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Участие в долевом строительстве: Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку за непередачу объекта строительства после наступления срока его передачи
(КонсультантПлюс, 2025)уведомлением Застройщика о переносе срока передачи объекта, предусмотренным договором об участии в долевом строительстве >>>
(КонсультантПлюс, 2025)уведомлением Застройщика о переносе срока передачи объекта, предусмотренным договором об участии в долевом строительстве >>>
Позиция ВС РФ: Размер неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства не может быть уменьшен по соглашению сторон
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Применимые нормы: п. 1 ст. 330, ст. 332 ГК РФ, ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗНеустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Применимые нормы: п. 1 ст. 330, ст. 332 ГК РФ, ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗНеустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Метод начисления по налогу на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Средства целевого финансирования, в частности средства дольщиков (инвесторов), которые аккумулируются на счетах застройщика, а также средства, размещенные на счетах эскроу, при соблюдении условий в доходах не учитываются. Речь идет в том числе о средствах, перечисленных застройщику со счетов эскроу, если есть не сданные в эксплуатацию иные объекты, создание которых предусмотрено по договору участия в долевом строительстве (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если указанные условия не соблюдены, то полученные средства нужно признать в составе доходов. Например, средства, использованные не по назначению, нужно признать на дату, когда они были использованы таким образом, либо на дату, когда нарушены условия, на которых эти средства предоставлялись (п. 14 ст. 250, пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Средства целевого финансирования, в частности средства дольщиков (инвесторов), которые аккумулируются на счетах застройщика, а также средства, размещенные на счетах эскроу, при соблюдении условий в доходах не учитываются. Речь идет в том числе о средствах, перечисленных застройщику со счетов эскроу, если есть не сданные в эксплуатацию иные объекты, создание которых предусмотрено по договору участия в долевом строительстве (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если указанные условия не соблюдены, то полученные средства нужно признать в составе доходов. Например, средства, использованные не по назначению, нужно признать на дату, когда они были использованы таким образом, либо на дату, когда нарушены условия, на которых эти средства предоставлялись (п. 14 ст. 250, пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Нормативные акты
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)21. Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)21. Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
Формы
"Доктринальные основы практики Верховного Суда Российской Федерации: монография"
(Хабриева Т.Я., Ковлер А.И., Курбанов Р.А.)
(отв. ред. Т.Я. Хабриева)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2023)В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, Президиум Верховного Суда РФ отметил буквально следующее: "Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
(Хабриева Т.Я., Ковлер А.И., Курбанов Р.А.)
(отв. ред. Т.Я. Хабриева)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2023)В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, Президиум Верховного Суда РФ отметил буквально следующее: "Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Готовое решение: Как признать право собственности на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)с целью приобретения квартиры (помещения) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который еще не введен в эксплуатацию. Помещения в строящемся многоквартирном доме не являются объектами незавершенного строительства, поскольку нахождение объектов недвижимости в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) невозможно. Зарегистрировать можно только право общей долевой собственности на сам незавершенный многоквартирный дом, а не на помещения (квартиры) в нем (Письмо Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407). Следовательно, подавать иск о признании права собственности на помещение (квартиру) нецелесообразно. В данной ситуации необходимо дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, и только после этого регистрировать право собственности на свое помещение (квартиру). Если строительство многоквартирного дома по каким-либо причинам не может быть завершено в предусмотренный договором долевого участия срок и (или) он не вводится в эксплуатацию, то можно подать иск о признании права собственности на долю в виде помещения (квартиры) в не завершенном строительством многоквартирном доме.
(КонсультантПлюс, 2025)с целью приобретения квартиры (помещения) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который еще не введен в эксплуатацию. Помещения в строящемся многоквартирном доме не являются объектами незавершенного строительства, поскольку нахождение объектов недвижимости в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) невозможно. Зарегистрировать можно только право общей долевой собственности на сам незавершенный многоквартирный дом, а не на помещения (квартиры) в нем (Письмо Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407). Следовательно, подавать иск о признании права собственности на помещение (квартиру) нецелесообразно. В данной ситуации необходимо дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, и только после этого регистрировать право собственности на свое помещение (квартиру). Если строительство многоквартирного дома по каким-либо причинам не может быть завершено в предусмотренный договором долевого участия срок и (или) он не вводится в эксплуатацию, то можно подать иск о признании права собственности на долю в виде помещения (квартиры) в не завершенном строительством многоквартирном доме.
Ситуация: Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если суд удовлетворил ваши требования в связи с нарушением застройщиком требований к результату отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, взыскиваемая с застройщика сумма не может превышать 3% от цены договора. Больший размер может быть предусмотрен договором участия в долевом строительстве. В указанную сумму не входит неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и возвращаемые денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в случае его расторжения. Данные положения применяются в части прав и обязанностей, возникших после 01.01.2025 (в том числе из ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве) (ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ; ч. 5 ст. 6 Закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если суд удовлетворил ваши требования в связи с нарушением застройщиком требований к результату отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, взыскиваемая с застройщика сумма не может превышать 3% от цены договора. Больший размер может быть предусмотрен договором участия в долевом строительстве. В указанную сумму не входит неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и возвращаемые денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в случае его расторжения. Данные положения применяются в части прав и обязанностей, возникших после 01.01.2025 (в том числе из ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве) (ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ; ч. 5 ст. 6 Закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ).
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что для договора участия в долевом строительстве предусмотрено свое регулирование, которое является специальным по отношению к нормам ГК РФ о купле-продаже будущей вещи (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Так, есть особенности расторжения такого договора, они касаются в том числе:
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что для договора участия в долевом строительстве предусмотрено свое регулирование, которое является специальным по отношению к нормам ГК РФ о купле-продаже будущей вещи (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Так, есть особенности расторжения такого договора, они касаются в том числе:
"Теоретические и практические проблемы апелляционного производства в гражданском процессе"
(Шакирьянов Р.В.)
("Статут", 2024)Так, решением суда первой инстанции за истцом Алексеевым П.Р. было признано право собственности на долю объекта общей площадью 74,89 кв. м, не завершенного строительством 14-этажного жилого дома, в остальной части иска было отказано. Решение суда в апелляционном порядке было обжаловано лишь истцом Алексеевым П.Р. При этом он указал, что суд не дал оценку доказательствам, которые подтверждают обстоятельство полной уплаты суммы, предусмотренной договором о долевом участии в строительстве (судом за ним признано право на квартиру размером 74,89 кв. м, истец претендовал на жилую площадь размером 79,52 кв. м).
(Шакирьянов Р.В.)
("Статут", 2024)Так, решением суда первой инстанции за истцом Алексеевым П.Р. было признано право собственности на долю объекта общей площадью 74,89 кв. м, не завершенного строительством 14-этажного жилого дома, в остальной части иска было отказано. Решение суда в апелляционном порядке было обжаловано лишь истцом Алексеевым П.Р. При этом он указал, что суд не дал оценку доказательствам, которые подтверждают обстоятельство полной уплаты суммы, предусмотренной договором о долевом участии в строительстве (судом за ним признано право на квартиру размером 74,89 кв. м, истец претендовал на жилую площадь размером 79,52 кв. м).
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В Обзоре от 04.12.2013 пояснено, что при рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства суды устанавливают, в частности:
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В Обзоре от 04.12.2013 пояснено, что при рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства суды устанавливают, в частности:
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)средства участников долевого строительства, аккумулированные на счетах организации-застройщика, в том числе перечисленные ему со счетов эскроу. Условие - есть не сданные в эксплуатацию иные объекты, создание которых предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Эти средства относятся к средствам целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)средства участников долевого строительства, аккумулированные на счетах организации-застройщика, в том числе перечисленные ему со счетов эскроу. Условие - есть не сданные в эксплуатацию иные объекты, создание которых предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Эти средства относятся к средствам целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Равное правовое положение участников строительства обеспечивается также тем, что под договором с застройщиком понимается, по существу, любая сделка, связанная с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность участника строительства. Законом о банкротстве предусмотрен примерный перечень таких сделок: договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Равное правовое положение участников строительства обеспечивается также тем, что под договором с застройщиком понимается, по существу, любая сделка, связанная с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность участника строительства. Законом о банкротстве предусмотрен примерный перечень таких сделок: договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).