3 повода расторгнуть договор аренды: разбираемся на примерах из практики 2020 года

Коронавирус

Некоторые арендаторы могли отказаться от договора из-за коронавируса не позднее 1 октября. При этом учитывал ряд условий. Например, арендатор:

• вел деятельность из перечня наиболее пострадавших отраслей;
• не смог договориться о "скидке" на аренду или ином изменении договора.

В одном из споров АС Республики Карелия решил, что арендатор правомерно отказался от договора. Он занимался торговлей в неспециализированных магазинах, а этот вид деятельности входит в перечень пострадавших отраслей. Суд учел, что стороны не договорились о снижении арендной платы и рассрочке платежей, несмотря на готовность арендодателя идти на уступки.

В другом примере арендатор вовсе не просил уменьшить арендную плату. И хотя его деятельность определена кодом ОКВЭД из перечня пострадавших отраслей, арендованное помещение для этой деятельности не использовалось. АС Новосибирской области решил, что у арендатора не было права на односторонний отказ от договора.

Нецелевое использование объекта

Нецелевое использование арендованного объекта можно рассматривать как существенное нарушение, которое позволяет арендодателю требовать расторжения договора. На практике суды не всегда идут на такую крайнюю меру. Разберем несколько ситуаций.

Аренду сохранили

В одном из примеров земельный участок предоставлялся в аренду под кафе, а его использовали под торговый павильон. Первая инстанция решила расторгнуть договор и выселить арендатора, однако апелляция с ней не согласилась. Она учла в том числе, что арендатор устранил нарушения, переоборудовав павильон под кафе, но использовать его по назначению оказалось нельзя из-за коронавируса.

В итоге 13-й ААС признал расторжение договора несоразмерной мерой ответственности. Интересы арендодателя компенсированы штрафом.

Удавалось обойтись штрафом и без аргумента о коронавирусе в ситуации, когда на земле, арендованной под площадку для автотранспорта, складировали контейнеры.

Первая инстанция и апелляция отказались расторгнуть договор и выселить арендатора. Они обратили внимание на добровольную уплату штрафа, меры по устранению нарушения, длительность аренды и др. АС Северо-Западного округа поддержал такой подход.

Аренду прекратили

Довольно часто суды все же расценивают нецелевое использование объекта аренды как достаточное основание для расторжения. Приведем примеры из практики окружных судов:

• вместо того чтобы оказывать услуги населению в арендованных помещениях, их сдавали в субаренду под торговлю (АС Дальневосточного округа);
• земельный участок не использовали по указанному в договоре назначению – не организовали на нем площадку для собак (АС Западно-Сибирского округа);
• на участке не разместили промышленный объект, использовали его как мусорный полигон (АС Московского округа);
• не начали строить многоквартирный дом на участке, он был захламлен, зарос деревьями и травой (АС Поволжского округа).

Долги по аренде

Если арендатор в срок не платит за аренду более двух раз подряд, суд может расторгнуть договор по требованию арендодателя. В практике есть примеры буквального применения этого правила (АС Восточно-Сибирского округа, АС Московского округа и др.). Но не всегда все так просто.

Согласно давней позиции ВАС РФ требование о расторжении договора не удовлетворят, если арендатор устранил нарушения в разумный срок. В свежей практике есть примеры, когда суды сохраняли договоры, поскольку долг погашен:

• в ходе рассмотрения дела в первой инстанции (АС Восточно-Сибирского округа, АС Московского округа);
• до принятия решения по иску (АС Центрального округа).

Тем не менее можно встретить и другой подход. Если долг уплачен в период рассмотрения спора, это не лишает арендодателя права требовать расторжения договора. Однако нужно доказать существенность нарушений.

В марте и июне на это указывал АС Московского округа, отправляя дела на новое рассмотрение. Он учитывал среди прочего позицию ВАС РФ и вывод из недавнего отказного определения ВС РФ. Отметим, при новом рассмотрении дел договоры аренды расторгли.

Еще один пример встречался в практике АС Уральского округа. Суды расторгли договор, несмотря на погашение долга. Они учли, что это произошло уже после подачи иска. Кассация поддержала такой подход.