Застройщик выполняет функции технического заказчика
Подборка наиболее важных документов по запросу Застройщик выполняет функции технического заказчика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аванс (предоплата) по договору купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)По условиям... договора... ООО... обеспечивает строительство и ввод в эксплуатацию объекта: выполняет функции застройщика-инвестора; выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика; осуществляет организацию строительных работ, заключает соответствующие договоры с третьими лицами (субподрядными организациями и поставщиками строительных материалов).
(КонсультантПлюс, 2025)По условиям... договора... ООО... обеспечивает строительство и ввод в эксплуатацию объекта: выполняет функции застройщика-инвестора; выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика; осуществляет организацию строительных работ, заключает соответствующие договоры с третьими лицами (субподрядными организациями и поставщиками строительных материалов).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Кого и для выполнения каких функций можно привлечь в качестве технического заказчика?
(Консультация эксперта, 2025)Вместе с тем привлечение технического заказчика не является обязанностью застройщика, застройщик вправе выполнять функции технического заказчика самостоятельно (п. 16 ст. 1 ГрК РФ). Отметим, что в настоящее время существует две точки зрения по вопросу необходимости членства в СРО застройщика для самостоятельного выполнения им функций технического заказчика, указанных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ. По мнению Минстроя России, обязательность членства в СРО застройщика установлена ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48, ч. 3.1 ст. 52, ч. 2 ст. 55.8 ГрК РФ в случае, если он самостоятельно выполняет инженерные изыскания, осуществляет подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства (подрядные работы). Для выполнения функций, указанных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, застройщику не требуется членство в СРО соответствующего вида (Письмо Минстроя России от 08.11.2021 N 48434-СИ/02). Однако есть судебная практика, согласно которой членство в СРО в данном случае необходимо (см., например, Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2022 по делу N А51-19022/2021).
(Консультация эксперта, 2025)Вместе с тем привлечение технического заказчика не является обязанностью застройщика, застройщик вправе выполнять функции технического заказчика самостоятельно (п. 16 ст. 1 ГрК РФ). Отметим, что в настоящее время существует две точки зрения по вопросу необходимости членства в СРО застройщика для самостоятельного выполнения им функций технического заказчика, указанных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ. По мнению Минстроя России, обязательность членства в СРО застройщика установлена ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48, ч. 3.1 ст. 52, ч. 2 ст. 55.8 ГрК РФ в случае, если он самостоятельно выполняет инженерные изыскания, осуществляет подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства (подрядные работы). Для выполнения функций, указанных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, застройщику не требуется членство в СРО соответствующего вида (Письмо Минстроя России от 08.11.2021 N 48434-СИ/02). Однако есть судебная практика, согласно которой членство в СРО в данном случае необходимо (см., например, Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2022 по делу N А51-19022/2021).
Статья: Правовое обеспечение баланса интересов в сфере долевого строительства
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2025, N 1)Еще одним признаком выступает профессионализм. В большинстве случаев осуществление строительной деятельности невозможно без участия технического заказчика и генподрядчика. Лицо, осуществляющее строительство МКД и выполняющее большинство видов строительных и инжиниринговых работ, обязано являться членом соответствующей СРО. В процессе осуществления строительной деятельности застройщик, самостоятельно выполняющий функции технического заказчика, то есть осуществляющий проектирование, освидетельствование скрытых работ, приемку выполненных работ и т.п., обязательно должен являться членом и СРО строителей, и СРО проектировщиков. В соответствии с положениями ч. 2 ст. 47, ч. 4 ст. 48 и ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ работы по договорам о строительстве, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться только лицами, которые являются членами СРО.
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2025, N 1)Еще одним признаком выступает профессионализм. В большинстве случаев осуществление строительной деятельности невозможно без участия технического заказчика и генподрядчика. Лицо, осуществляющее строительство МКД и выполняющее большинство видов строительных и инжиниринговых работ, обязано являться членом соответствующей СРО. В процессе осуществления строительной деятельности застройщик, самостоятельно выполняющий функции технического заказчика, то есть осуществляющий проектирование, освидетельствование скрытых работ, приемку выполненных работ и т.п., обязательно должен являться членом и СРО строителей, и СРО проектировщиков. В соответствии с положениями ч. 2 ст. 47, ч. 4 ст. 48 и ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ работы по договорам о строительстве, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться только лицами, которые являются членами СРО.
Нормативные акты
<Письмо> Минстроя России от 15.01.2021 N 919-ОГ/08
<О разъяснении градостроительного законодательства>В соответствии с пунктами 16 и 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
<О разъяснении градостроительного законодательства>В соответствии с пунктами 16 и 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)При этом стать участником строительного процесса технический заказчик может только в случае, когда застройщик привлечет его для выполнения некоторых своих функций при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте или сносе объектов капитального строительства. Отметим, что привлечение технического заказчика не является обязанностью застройщика, который вправе выполнять функции технического заказчика самостоятельно (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)При этом стать участником строительного процесса технический заказчик может только в случае, когда застройщик привлечет его для выполнения некоторых своих функций при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте или сносе объектов капитального строительства. Отметим, что привлечение технического заказчика не является обязанностью застройщика, который вправе выполнять функции технического заказчика самостоятельно (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Обратите внимание! Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 правила определения налоговой базы, установленные п. 1 ст. 156 НК РФ, должны применяться в том числе застройщиками (техническими заказчиками). По разъяснению Пленума ВАС РФ, во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Обратите внимание! Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 правила определения налоговой базы, установленные п. 1 ст. 156 НК РФ, должны применяться в том числе застройщиками (техническими заказчиками). По разъяснению Пленума ВАС РФ, во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ.
Путеводитель по судебной практике: Возмездное оказание услуг.
Является ли договор на выполнение функций заказчика-застройщика договором возмездного оказания услуг
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "БауэрХоф" (застройщик) и обществом "Возрождение Екатеринбурга" (заказчик) заключен договор по осуществлению функций заказчика строительства автоцентра "BMW" от 20.03.2008 N 238, в соответствии с условиями которого заказчик обязался по заданию застройщика выполнять функции заказчика, технического надзора и контроля проектирования и строительства автомобильного центра "BMW" на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве договора аренды, расположенном в г. Екатеринбурге на Ново-Московском тракте в районе ул. Парковая (проектируемая), общей площадью 6750 м2.
Является ли договор на выполнение функций заказчика-застройщика договором возмездного оказания услуг
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "БауэрХоф" (застройщик) и обществом "Возрождение Екатеринбурга" (заказчик) заключен договор по осуществлению функций заказчика строительства автоцентра "BMW" от 20.03.2008 N 238, в соответствии с условиями которого заказчик обязался по заданию застройщика выполнять функции заказчика, технического надзора и контроля проектирования и строительства автомобильного центра "BMW" на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве договора аренды, расположенном в г. Екатеринбурге на Ново-Московском тракте в районе ул. Парковая (проектируемая), общей площадью 6750 м2.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)При этом учтите: функции технического заказчика, а именно его полномочия в части возможности действовать от своего имени, но в интересах застройщика, или исключительно от имени застройщика, в том числе при направлении документации в государственные органы для получения заключения государственной экспертизы, извещения в орган государственного строительного надзора о начале строительства, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также право подписи соответствующей документации, должны быть прописаны в договоре, заключенном между застройщиком и техническим заказчиком.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)При этом учтите: функции технического заказчика, а именно его полномочия в части возможности действовать от своего имени, но в интересах застройщика, или исключительно от имени застройщика, в том числе при направлении документации в государственные органы для получения заключения государственной экспертизы, извещения в орган государственного строительного надзора о начале строительства, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также право подписи соответствующей документации, должны быть прописаны в договоре, заключенном между застройщиком и техническим заказчиком.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Обратите внимание! Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 правила определения налоговой базы, установленные п. 1 ст. 156 НК РФ, должны применяться в том числе застройщиками (техническими заказчиками). По разъяснению Пленума ВАС РФ, во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ.
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Обратите внимание! Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 правила определения налоговой базы, установленные п. 1 ст. 156 НК РФ, должны применяться в том числе застройщиками (техническими заказчиками). По разъяснению Пленума ВАС РФ, во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ.
Путеводитель по судебной практике: Агентирование.
Правомерно ли квалифицировать договор на осуществление функций заказчика-застройщика как агентский
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "БауэрХоф" (застройщик) и обществом "Возрождение Екатеринбурга" (заказчик) заключен договор по осуществлению функций заказчика строительства автоцентра "BMW" от 20.03.2008 N 238, в соответствии с условиями которого заказчик обязался по заданию застройщика выполнять функции заказчика, технического надзора и контроля проектирования и строительства автомобильного центра "BMW" на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве договора аренды, расположенном в г. Екатеринбурге на Ново-Московском тракте в районе ул. Парковая (проектируемая), общей площадью 6750 м2.
Правомерно ли квалифицировать договор на осуществление функций заказчика-застройщика как агентский
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "БауэрХоф" (застройщик) и обществом "Возрождение Екатеринбурга" (заказчик) заключен договор по осуществлению функций заказчика строительства автоцентра "BMW" от 20.03.2008 N 238, в соответствии с условиями которого заказчик обязался по заданию застройщика выполнять функции заказчика, технического надзора и контроля проектирования и строительства автомобильного центра "BMW" на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве договора аренды, расположенном в г. Екатеринбурге на Ново-Московском тракте в районе ул. Парковая (проектируемая), общей площадью 6750 м2.