Заключение договора аренды без согласия залогодержателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора аренды без согласия залогодержателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, выяснилось, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, выяснилось, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Готовое решение: Как сдать в аренду заложенное имущество
(КонсультантПлюс, 2026)В первую очередь проверьте, можете ли вы сделать это без согласия залогодержателя. По закону оно в большинстве случаев не нужно, но стороны иногда сами предусматривают необходимость его получать в договоре залога. Если ограничений нет, достаточно уведомить арендатора о наличии залога.
(КонсультантПлюс, 2026)В первую очередь проверьте, можете ли вы сделать это без согласия залогодержателя. По закону оно в большинстве случаев не нужно, но стороны иногда сами предусматривают необходимость его получать в договоре залога. Если ограничений нет, достаточно уведомить арендатора о наличии залога.
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендодатель хочет признать договор недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Арендодателем не доказано наличие пороков формы или содержания договора, влекущих его недействительность: отсутствие согласия залогодержателя на заключение сделки не является основанием для признания сделки недействительной
(КонсультантПлюс, 2026)Арендодателем не доказано наличие пороков формы или содержания договора, влекущих его недействительность: отсутствие согласия залогодержателя на заключение сделки не является основанием для признания сделки недействительной
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Сделки с имуществом, обремененным залогом
(КонсультантПлюс, 2026)Договор аренды заложенной недвижимости не признается недействительным только из-за отсутствия согласия залогодержателя на заключение договора, даже если условие о необходимости получения согласия указано в договоре
(КонсультантПлюс, 2026)Договор аренды заложенной недвижимости не признается недействительным только из-за отсутствия согласия залогодержателя на заключение договора, даже если условие о необходимости получения согласия указано в договоре
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество""2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.";
(ред. от 03.07.2016)
"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество""2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.";
<Письмо> Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14
<О направлении писем>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 24.04.2014 N Д06и-382 "О рассмотрении обращения", <Письмом> Минэкономразвития России от 04.07.2014 N Д23и-2347 "О направлении позиции Минэкономразвития России относительно положений законодательства Российской Федерации, регламентирующих отношения, связанные с залогом недвижимости")6. Согласно пункту 4 статьи 346 ГК в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
<О направлении писем>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 24.04.2014 N Д06и-382 "О рассмотрении обращения", <Письмом> Минэкономразвития России от 04.07.2014 N Д23и-2347 "О направлении позиции Минэкономразвития России относительно положений законодательства Российской Федерации, регламентирующих отношения, связанные с залогом недвижимости")6. Согласно пункту 4 статьи 346 ГК в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
Ситуация: Как сдать внаем (в аренду) ипотечное жилье?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По общему правилу если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. Юридическому лицу жилое помещение не может быть предоставлено по договору найма, с ним должен быть заключен договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По общему правилу если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. Юридическому лицу жилое помещение не может быть предоставлено по договору найма, с ним должен быть заключен договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
Готовое решение: Ваше имущество в аренде. Как передать его в залог
(КонсультантПлюс, 2026)изменить условия договора залога. Закон не устанавливает, что именно залогодержатель может требовать изменить. Полагаем, что он, в частности, может предложить пересмотреть оценку предмета залога в договоре или включить в него условия, на которых настаивал бы сразу, если бы знал об имеющейся аренде. Например, запретить менять условия аренды без его согласия.
(КонсультантПлюс, 2026)изменить условия договора залога. Закон не устанавливает, что именно залогодержатель может требовать изменить. Полагаем, что он, в частности, может предложить пересмотреть оценку предмета залога в договоре или включить в него условия, на которых настаивал бы сразу, если бы знал об имеющейся аренде. Например, запретить менять условия аренды без его согласия.
Готовое решение: Как составить соглашение о залоге, возникшем в силу закона
(КонсультантПлюс, 2026)Залогодатель без согласия залогодержателя вправе передавать помещение в аренду только на следующих условиях:
(КонсультантПлюс, 2026)Залогодатель без согласия залогодержателя вправе передавать помещение в аренду только на следующих условиях:
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Другой пример - случай понуждения на основании, скажем, предварительного договора стороны к заключению основного обязательственного договора в ситуации, когда на заключение основного договора требуется в силу закона согласие третьего лица или государственного органа. Несмотря на то что в большинстве случаев основной договор, заключенный по результатам вынесения решения без требуемого в силу закона согласия третьего лица, будет лишь оспоримым, и наличие судебного акта о введении в действие договора не помешает его впоследствии аннулировать на основании ст. 173.1 ГК РФ по иску третьего лица или соответствующего государственного органа, суд не должен изначально выносить такое решение, а кредитор вынужден ограничиться взысканием убытков. Логично вовлечение третьего лица или государственного органа в процесс, и если третье лицо (государственный орган) в процессе откажется заключение основного договора согласовывать, суд должен отказать в иске. В такой ситуации логично предотвращать нарушение. Иллюстрацией может являться иск арендатора об обязании собственника заключить договор аренды имущества, находящегося в ипотеке, в отсутствие согласия залогодержателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 6616/12).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Другой пример - случай понуждения на основании, скажем, предварительного договора стороны к заключению основного обязательственного договора в ситуации, когда на заключение основного договора требуется в силу закона согласие третьего лица или государственного органа. Несмотря на то что в большинстве случаев основной договор, заключенный по результатам вынесения решения без требуемого в силу закона согласия третьего лица, будет лишь оспоримым, и наличие судебного акта о введении в действие договора не помешает его впоследствии аннулировать на основании ст. 173.1 ГК РФ по иску третьего лица или соответствующего государственного органа, суд не должен изначально выносить такое решение, а кредитор вынужден ограничиться взысканием убытков. Логично вовлечение третьего лица или государственного органа в процесс, и если третье лицо (государственный орган) в процессе откажется заключение основного договора согласовывать, суд должен отказать в иске. В такой ситуации логично предотвращать нарушение. Иллюстрацией может являться иск арендатора об обязании собственника заключить договор аренды имущества, находящегося в ипотеке, в отсутствие согласия залогодержателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 6616/12).
Готовое решение: Как залогодатель может пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом
(КонсультантПлюс, 2026)При залоге недвижимости действуют дополнительные ограничения. Заключить договор аренды или ссуды заложенной недвижимости, обременить ее сервитутом вы по общему правилу можете без согласия залогодержателя, только если (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке):
(КонсультантПлюс, 2026)При залоге недвижимости действуют дополнительные ограничения. Заключить договор аренды или ссуды заложенной недвижимости, обременить ее сервитутом вы по общему правилу можете без согласия залогодержателя, только если (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке):
Готовое решение: Что такое договор залога и как его составить
(КонсультантПлюс, 2026)Залогодатель вправе сдавать заложенное помещение в аренду без согласия залогодержателя на следующих условиях:
(КонсультантПлюс, 2026)Залогодатель вправе сдавать заложенное помещение в аренду без согласия залогодержателя на следующих условиях:
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Статья: Исполнение залогового обязательства
(Груздев В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 3)Кроме того, с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения у приобретателя права собственности на заложенное имущество прекращаются вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
(Груздев В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 3)Кроме того, с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения у приобретателя права собственности на заложенное имущество прекращаются вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
Путеводитель по судебной практике: Аренда транспортных средств.
Является ли недействительной аренда заложенного транспортного средства при отсутствии согласия залогодержателя
(КонсультантПлюс, 2026)Вывод из судебной практики: договор аренды заложенного транспортного средства нельзя признать недействительным в связи с отсутствием согласия залогодержателя на его заключение, поскольку закон предусматривает иные последствия сдачи в аренду имущества, находящегося в залоге, - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Является ли недействительной аренда заложенного транспортного средства при отсутствии согласия залогодержателя
(КонсультантПлюс, 2026)Вывод из судебной практики: договор аренды заложенного транспортного средства нельзя признать недействительным в связи с отсутствием согласия залогодержателя на его заключение, поскольку закон предусматривает иные последствия сдачи в аренду имущества, находящегося в залоге, - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.