Требуется ли расторжение договора аренды земельного участка при продаже объектов недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Требуется ли расторжение договора аренды земельного участка при продаже объектов недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2023 N 88-13434/2023 по делу N 2-3413/2022
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.06.2023 N 88-13058/2023 по делу N 2-472/2022
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании пени.
Обстоятельства: Новый собственник объекта незавершенного строительства не исполняет обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков. Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, и позволило бы недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, на чем настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Б.М. задолженности по арендной плате в размере 2 118 107,17 руб. за период с 1 апреля 2021 г. по 2 декабря 2021 г. за пользование земельным участком, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенным по адресу: <адрес>, а также пени в размере 306 311,88 руб. за период с 16 июня 2021 г. по 2 декабря 2021 г.
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании пени.
Обстоятельства: Новый собственник объекта незавершенного строительства не исполняет обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков. Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, и позволило бы недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, на чем настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Б.М. задолженности по арендной плате в размере 2 118 107,17 руб. за период с 1 апреля 2021 г. по 2 декабря 2021 г. за пользование земельным участком, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенным по адресу: <адрес>, а также пени в размере 306 311,88 руб. за период с 16 июня 2021 г. по 2 декабря 2021 г.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости24 декабря 2015 г. департамент направил К. проект договора купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2015 г., проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 18 ноября 2004 г., заявителю предложено произвести оплату согласно п. 2.2 договора в размере 2 026 822 руб. 29 коп. в течение 7 рабочих дней с даты получения договора и в 30-дневный срок со дня получения уведомления подписать проект договора купли-продажи, проект дополнительного соглашения и направить в департамент.
Статья: Правовые средства в земельном праве
(Нигматуллина Э.Ф.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 2)3) меры государственного оперативно-принудительного воздействия (прекращение действия разрешения на использование земельного участка при его предоставлении; санкции; принудительное прекращение прав на земельный участок, осуществляемое в публичной форме реализации полномочий контрольно-надзорных органов; досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя);
(Нигматуллина Э.Ф.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 2)3) меры государственного оперативно-принудительного воздействия (прекращение действия разрешения на использование земельного участка при его предоставлении; санкции; принудительное прекращение прав на земельный участок, осуществляемое в публичной форме реализации полномочий контрольно-надзорных органов; досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя);
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)5 октября 2015 г. К. обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого им земельного участка.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)5 октября 2015 г. К. обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого им земельного участка.