Существенные условия договора купли-продажи жилого дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора купли-продажи жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.11.2023 N 88-32892/2023 (УИД 31RS0002-01-2022-001519-92)
Категория спора: Причинение вреда имуществу.
Требования: 1) О возмещении ущерба; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Признаков противоправного поведения в действиях ответчика, выразившихся в отключении жилого дома истца от частной канализационной сети, принадлежащей ответчику на праве собственности, не установлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, признав их законными и обоснованными, соответствующими действующему законодательству, регулирующему спорное правоотношение, на основании оценки всех установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, которым дана оценка в их совокупности, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ. При этом, дополнительно руководствуясь положениями ст. ст. 15, 1064 ГК РФ, указал, что в договоре купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не указаны все характеристики продаваемого объекта недвижимости, в том числе наличие центрального водоотведения и центральной канализации как существенные условия договора. Какой-либо спецификации жилого дома к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представлено. Представленный истцом план участка не позволил суду прийти к выводу, что на момент приобретения ФИО2 жилого дома N по <адрес>, он уже был оборудован центральной канализацией.
Категория спора: Причинение вреда имуществу.
Требования: 1) О возмещении ущерба; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Признаков противоправного поведения в действиях ответчика, выразившихся в отключении жилого дома истца от частной канализационной сети, принадлежащей ответчику на праве собственности, не установлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, признав их законными и обоснованными, соответствующими действующему законодательству, регулирующему спорное правоотношение, на основании оценки всех установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, которым дана оценка в их совокупности, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ. При этом, дополнительно руководствуясь положениями ст. ст. 15, 1064 ГК РФ, указал, что в договоре купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не указаны все характеристики продаваемого объекта недвижимости, в том числе наличие центрального водоотведения и центральной канализации как существенные условия договора. Какой-либо спецификации жилого дома к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представлено. Представленный истцом план участка не позволил суду прийти к выводу, что на момент приобретения ФИО2 жилого дома N по <адрес>, он уже был оборудован центральной канализацией.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.03.2024 N 88-4213/2024 (УИД 52RS0052-01-2022-000392-07)
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Наследственные споры.
Требования наследников: 1) О признании договора купли-продажи дома действительным; 2) О признании права собственности в порядке наследования; 3) О включении имущества в наследственную массу.
Обстоятельства: Истец указал, что его мать приобрела спорный жилой дом на основании договора купли-продажи. При этом договор был заключен в установленном на тот период законом порядке, однако право собственности на дом зарегистрировано не было. Истец фактически принял наследство после смерти матери.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы судом правомерно указано, что договор купли-продажи от 4 января 1983 года, заключенный между Т.Ф. и О.Р., не был зарегистрирован в указанном порядке. То обстоятельство, что договор удостоверен печатью колхоза "Кировский" не свидетельствует о соблюдении формы договора, которая влечет его действительность. Более того, в договоре купли-продажи отсутствует соглашение по всем существенным условиям, а именно, относительно индивидуальных признаков жилого дома, который подлежал приобретению О.Р. Факт приобретения спорного жилого дома О.Р. иными доказательствами, кроме представленного договора купли-продажи, не подтверждается.
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Наследственные споры.
Требования наследников: 1) О признании договора купли-продажи дома действительным; 2) О признании права собственности в порядке наследования; 3) О включении имущества в наследственную массу.
Обстоятельства: Истец указал, что его мать приобрела спорный жилой дом на основании договора купли-продажи. При этом договор был заключен в установленном на тот период законом порядке, однако право собственности на дом зарегистрировано не было. Истец фактически принял наследство после смерти матери.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы судом правомерно указано, что договор купли-продажи от 4 января 1983 года, заключенный между Т.Ф. и О.Р., не был зарегистрирован в указанном порядке. То обстоятельство, что договор удостоверен печатью колхоза "Кировский" не свидетельствует о соблюдении формы договора, которая влечет его действительность. Более того, в договоре купли-продажи отсутствует соглашение по всем существенным условиям, а именно, относительно индивидуальных признаков жилого дома, который подлежал приобретению О.Р. Факт приобретения спорного жилого дома О.Р. иными доказательствами, кроме представленного договора купли-продажи, не подтверждается.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ) (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева").
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ) (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева").
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемом жилом доме (жилом доме и земельном участке), цене, а также перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемом жилом доме (жилом доме и земельном участке), цене, а также перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 4)1. Если супруг продал земельный участок и дом, в котором он проживал вместе с супругой, детьми и внучкой, юридическому лицу, в котором он являлся единственным участником, по цене более чем в 20 раз ниже рыночной, получив согласие от супруги без указания адреса и характеристик продаваемого совместного имущества, а затем через две недели обратился с иском о расторжении брака, отметив, что спора относительно совместного имущества нет, то договор купли-продажи может являться недействительным по ст. 10 и 168 или ст. 170 ГК РФ или незаключенным в связи с отсутствием существенного условия в виде указания на права пользования жилым домом супруги и ее несовершеннолетней дочери. Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ следует выяснять вопрос о соблюдении супругом при совершении сделки жилищных и иных прав несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного и постоянно проживающего в проданном доме, а также мнение органов опеки и попечительства относительно оспариваемой сделки.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 4)1. Если супруг продал земельный участок и дом, в котором он проживал вместе с супругой, детьми и внучкой, юридическому лицу, в котором он являлся единственным участником, по цене более чем в 20 раз ниже рыночной, получив согласие от супруги без указания адреса и характеристик продаваемого совместного имущества, а затем через две недели обратился с иском о расторжении брака, отметив, что спора относительно совместного имущества нет, то договор купли-продажи может являться недействительным по ст. 10 и 168 или ст. 170 ГК РФ или незаключенным в связи с отсутствием существенного условия в виде указания на права пользования жилым домом супруги и ее несовершеннолетней дочери. Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ следует выяснять вопрос о соблюдении супругом при совершении сделки жилищных и иных прав несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного и постоянно проживающего в проданном доме, а также мнение органов опеки и попечительства относительно оспариваемой сделки.
Готовое решение: В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным и какие последствия это влечет
(КонсультантПлюс, 2025)Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним относятся:
(КонсультантПлюс, 2025)Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним относятся:
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Вопрос: Облагается ли НДС реализация жилых домов, если договор купли-продажи содержит условие о внутренней отделке дома, при этом стоимость отделочных работ включена в цену реализации дома и отдельно в договоре не выделена?
(Консультация эксперта, 2025)Статьей 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения). Так, согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Освобождение от НДС работ по отделке жилых помещений НК РФ не предусмотрено.
(Консультация эксперта, 2025)Статьей 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения). Так, согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Освобождение от НДС работ по отделке жилых помещений НК РФ не предусмотрено.
Ситуация: Как семье с детьми получить ипотечный кредит на льготных условиях?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)оплатить работы по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке или приобрести по договору купли-продажи земельный участок и оплатить работы по строительству на нем индивидуального жилого дома. Указанное строительство должно осуществляться по договору подряда, заключенному заемщиком с юридическим лицом или ИП, с обязательным условием об использовании счета эскроу для осуществления взаиморасчетов сторон по договору (размещении денежных средств в счет оплаты работ по договору подряда на счете эскроу).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)оплатить работы по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке или приобрести по договору купли-продажи земельный участок и оплатить работы по строительству на нем индивидуального жилого дома. Указанное строительство должно осуществляться по договору подряда, заключенному заемщиком с юридическим лицом или ИП, с обязательным условием об использовании счета эскроу для осуществления взаиморасчетов сторон по договору (размещении денежных средств в счет оплаты работ по договору подряда на счете эскроу).
Статья: Как правильно зарегистрировать дом и землю при путанице в документах
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 12)3. Согласовать все основные условия сделки и подготовить текст договора купли-продажи недвижимого имущества: дома и земельного участка. В договоре важно прописать все существенные условия, к которым относят сведения о предмете сделки, цене, порядке расчетов, данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества: адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ стоимость земельного участка может быть выделена в договоре отдельно или установлена в составе стоимости жилого дома.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 12)3. Согласовать все основные условия сделки и подготовить текст договора купли-продажи недвижимого имущества: дома и земельного участка. В договоре важно прописать все существенные условия, к которым относят сведения о предмете сделки, цене, порядке расчетов, данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества: адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ стоимость земельного участка может быть выделена в договоре отдельно или установлена в составе стоимости жилого дома.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Подтверждает ли оплату недвижимости наличие в договоре купли-продажи условия о произведенных расчетах
(КонсультантПлюс, 2025)В обоснование заявленного требования истец указал, что при заключении указанного договора купли-продажи отчуждаемая им 1/2 доля жилого дома была оценена по соглашению сторон в <...> рублей. Однако до настоящего времени Седова И.И. (покупатель) денежные средства ему не выплатила, чем существенно нарушила условия договора. На его письменное предложение о добровольном расторжении договора купли-продажи Седова И.И. не ответила.
Подтверждает ли оплату недвижимости наличие в договоре купли-продажи условия о произведенных расчетах
(КонсультантПлюс, 2025)В обоснование заявленного требования истец указал, что при заключении указанного договора купли-продажи отчуждаемая им 1/2 доля жилого дома была оценена по соглашению сторон в <...> рублей. Однако до настоящего времени Седова И.И. (покупатель) денежные средства ему не выплатила, чем существенно нарушила условия договора. На его письменное предложение о добровольном расторжении договора купли-продажи Седова И.И. не ответила.
Статья: Продавец скрыл наличие обременений и (или) ограничений в отношении земельного участка. Правовая позиция судов
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)О наличии обременений (ограничений) в использовании земельного участка в договоре купли-продажи земельного участка ничего не было сказано. При этом в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости отсутствовали сведения о существующих ограничениях (обременениях) права в отношении спорного земельного участка, в то время как по факту через участок проходит воздушная линия электропередачи. Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указала на то, что целью приобретения ею земельного участка являлось строительство на нем жилого дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)О наличии обременений (ограничений) в использовании земельного участка в договоре купли-продажи земельного участка ничего не было сказано. При этом в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости отсутствовали сведения о существующих ограничениях (обременениях) права в отношении спорного земельного участка, в то время как по факту через участок проходит воздушная линия электропередачи. Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указала на то, что целью приобретения ею земельного участка являлось строительство на нем жилого дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.
Ситуация: Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи (квартиры, жилого дома)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).