Сравнительный подход оценки
Подборка наиболее важных документов по запросу Сравнительный подход оценки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О необходимости устранения различий в методических подходах к определению стоимости объектов при производстве судебных экспертиз и в оценочной деятельности
(Фоменко А.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 4)4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)...
(Фоменко А.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 4)4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)...
Статья: Некоторые особенности расчета стоимости доходоприносящей недвижимости в современных условиях
(Вовк А.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 6)Представляется, что в сложившихся условиях при оценке высококачественной торговой недвижимости с применением сравнительного подхода может быть получен недостоверный результат, поскольку в расчетах сложно обосновать корректировку на пул арендаторов, а такая корректировка является важным ценообразующим фактором для подобной недвижимости. На практике оценщики этим просто пренебрегают, что представляется не совсем корректным и приводит к искажению рыночной стоимости объектов в меньшую сторону. Применение сравнительного подхода к оценке гостиниц также приводит к искажению результата, так как не вводятся необходимые понижающие корректировки на услуги управляющей компании, мебель, оборудование, которое не передается в залог.
(Вовк А.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 6)Представляется, что в сложившихся условиях при оценке высококачественной торговой недвижимости с применением сравнительного подхода может быть получен недостоверный результат, поскольку в расчетах сложно обосновать корректировку на пул арендаторов, а такая корректировка является важным ценообразующим фактором для подобной недвижимости. На практике оценщики этим просто пренебрегают, что представляется не совсем корректным и приводит к искажению рыночной стоимости объектов в меньшую сторону. Применение сравнительного подхода к оценке гостиниц также приводит к искажению результата, так как не вводятся необходимые понижающие корректировки на услуги управляющей компании, мебель, оборудование, которое не передается в залог.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 25 "Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание" Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации""Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 86 "Заключение эксперта" АПК РФ"В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Изложенные в заключении экспертизы выводы экспертов не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу. В ходе оценки эксперт применил сравнительный подход для оценки стоимости аренды спорной техники с применением метода сравнения продаж, допускающий, в том числе исходя из применяемой формулы (А=Сон*Кд, где А - величина годовой рыночной арендной платы, Сон - рыночная стоимость объектов исследования, Кд - доходность от сдачи в аренду машин и оборудования), применение в качестве аналогов сведения о продаже объектов аналогичным оценочным либо при отсутствии объекта аналога сходного с ним объекта, применив соответствующие коэффициенты и корректировки."
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
"Практическое руководство по оценке стоимости прав на объекты интеллектуальной собственности по направлениям медицины, фармацевтики, биотехнологий (методические рекомендации)"
(согласовано Роспатентом 18.01.2026)Рисунок 1. Влияние имеющейся информации на возможность
(согласовано Роспатентом 18.01.2026)Рисунок 1. Влияние имеющейся информации на возможность
"Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. В то же время в ст. 15 комментируемого Закона закреплена обязанность оценщика соблюдать требования данного Закона, ФСО, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных СРОО, членом которой он является. Как предусмотрено в п. 1 ФСО "Подходы и методы оценки (ФСО V)", при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы; при применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки; оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. В то же время в ст. 15 комментируемого Закона закреплена обязанность оценщика соблюдать требования данного Закона, ФСО, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных СРОО, членом которой он является. Как предусмотрено в п. 1 ФСО "Подходы и методы оценки (ФСО V)", при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы; при применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки; оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки;
Статья: Учетно-аналитические аспекты управления интеллектуальной собственностью
(Нестеров В.Н., Сунгатуллина Л.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 5)Сравнительный подход к оценке стоимости ИС осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и условий сделки с ним. Процедура определения стоимости ИС включает сравнение оцениваемой ИС с скорректированными ценами аналогичных объектов.
(Нестеров В.Н., Сунгатуллина Л.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 5)Сравнительный подход к оценке стоимости ИС осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и условий сделки с ним. Процедура определения стоимости ИС включает сравнение оцениваемой ИС с скорректированными ценами аналогичных объектов.
Статья: Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности в качестве залога
(Мазур Н.З., Попова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Надо отметить, что сейчас в процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами оценщики по-прежнему сталкиваются с ситуацией, когда для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Положительной тенденцией является доступность новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также время расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа (см. [7]).
(Мазур Н.З., Попова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Надо отметить, что сейчас в процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами оценщики по-прежнему сталкиваются с ситуацией, когда для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Положительной тенденцией является доступность новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также время расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа (см. [7]).
Статья: Применима ли скидка на ликвидность при оценке контрольных долей участия в российских компаниях?
(Захматов Д.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)За периметр вопросов, которые далее будут рассматриваться автором, выводятся методы сравнительного подхода при оценке бизнеса и оценка котируемых акций, а также непосредственно анализ величин применяемых скидок. Внимание будет сосредоточено на 100-процентных долях или пакетах акций, обеспечивающих мажоритарное (контрольное) участие в отечественном бизнесе и определенных методами доходного и затратного подходов, в продолжение ранее опубликованной статьи автора [2], посвященной вопросам скидок на ликвидность.
(Захматов Д.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)За периметр вопросов, которые далее будут рассматриваться автором, выводятся методы сравнительного подхода при оценке бизнеса и оценка котируемых акций, а также непосредственно анализ величин применяемых скидок. Внимание будет сосредоточено на 100-процентных долях или пакетах акций, обеспечивающих мажоритарное (контрольное) участие в отечественном бизнесе и определенных методами доходного и затратного подходов, в продолжение ранее опубликованной статьи автора [2], посвященной вопросам скидок на ликвидность.
Статья: К вопросу оценки ИТ-продуктов
(Ильин М.О., Лебединский В.И.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 11)Методы определения трудоемкости и стоимости создания ИТ-продуктов изложены в ряде методических источников (см., например, [11 - 13, 15 - 17]. Наиболее известной является Модель расходов на разработку (Constructive Cost Model, COCOMO (см., например, [15 - 16]), в том числе в части готовых калькуляторов затрат). Она основана на сочетании методов затратного и сравнительного подходов к оценке и включает базовый, средний и детальный уровни в зависимости от детализации расчета.
(Ильин М.О., Лебединский В.И.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 11)Методы определения трудоемкости и стоимости создания ИТ-продуктов изложены в ряде методических источников (см., например, [11 - 13, 15 - 17]. Наиболее известной является Модель расходов на разработку (Constructive Cost Model, COCOMO (см., например, [15 - 16]), в том числе в части готовых калькуляторов затрат). Она основана на сочетании методов затратного и сравнительного подходов к оценке и включает базовый, средний и детальный уровни в зависимости от детализации расчета.
Статья: О совершенствовании методов оценки стоимости компаний финансового сектора в условиях цифровизации
(Попова Е.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)Далее определяется значение мультипликатора P/BV с учетом полученных средневзвешенных по весу направления цифровизации показателей компаний-аналогов с учетом близости этого показателя к оцениваемой компании - при формировании итоговой величины вычисляемого мультипликатора наиболее близкие аналоги будут иметь больший вес, а менее близкие меньший. То есть технология расчета аналогична действиям оценщика в случае применения весовых коэффициентов к мультипликаторам компаний-аналогов для получения средневзвешенного значения мультипликатора объекта оценки в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости бизнеса.
(Попова Е.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)Далее определяется значение мультипликатора P/BV с учетом полученных средневзвешенных по весу направления цифровизации показателей компаний-аналогов с учетом близости этого показателя к оцениваемой компании - при формировании итоговой величины вычисляемого мультипликатора наиболее близкие аналоги будут иметь больший вес, а менее близкие меньший. То есть технология расчета аналогична действиям оценщика в случае применения весовых коэффициентов к мультипликаторам компаний-аналогов для получения средневзвешенного значения мультипликатора объекта оценки в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости бизнеса.
Готовое решение: Как определяется рыночная стоимость объекта недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)При проведении оценки используют подходы: сравнительный, доходный и затратный. В рамках каждого из подходов оценщик определяет метод (методы) оценки, которые он будет использовать. Он также может применять методы, не указанные в федеральных стандартах оценки, чтобы получить наиболее достоверный результат (п. 1 ФСО V, п. 25 ФСО N 7).
(КонсультантПлюс, 2026)При проведении оценки используют подходы: сравнительный, доходный и затратный. В рамках каждого из подходов оценщик определяет метод (методы) оценки, которые он будет использовать. Он также может применять методы, не указанные в федеральных стандартах оценки, чтобы получить наиболее достоверный результат (п. 1 ФСО V, п. 25 ФСО N 7).
Статья: Особенности медицинских услуг как общественного блага и их влияние на методику оценки коммерческих медицинских организаций
(Егоров Н.В.)
("Международный бухгалтерский учет", 2026, N 3)- на третьем этапе был проведен сравнительный анализ существующих подходов к оценке, позволяющий выявить смещение акцента в сторону стандартных финансовых критериев и недостаточность учета общественного эффекта;
(Егоров Н.В.)
("Международный бухгалтерский учет", 2026, N 3)- на третьем этапе был проведен сравнительный анализ существующих подходов к оценке, позволяющий выявить смещение акцента в сторону стандартных финансовых критериев и недостаточность учета общественного эффекта;
Статья: Особенности оценки стоимости спортивных сооружений на примере ледовых арен
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)При применении сравнительного подхода к оценке стоимости ледовой арены возникла проблема поиска проданных аналогов. В открытых источниках не удается найти объекты-аналоги по продаже ледовых арен. Как правило, крупные спортивные арены редко выступают объектом продаж на вторичном рынке.
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)При применении сравнительного подхода к оценке стоимости ледовой арены возникла проблема поиска проданных аналогов. В открытых источниках не удается найти объекты-аналоги по продаже ледовых арен. Как правило, крупные спортивные арены редко выступают объектом продаж на вторичном рынке.
Статья: Кредитование под залог интеллектуальной собственности и результатов интеллектуальной деятельности (РИД)
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.