Создание товарищества собственников недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Создание товарищества собственников недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Систематизация юридических лиц"
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)ТСЖ и СНТ признаны действующим законом разновидностями новой формы некоммерческих корпораций - товариществ собственников недвижимости (ТСН), создаваемых для совместного использования недвижимых и иных вещей, которые в силу закона находятся в общей собственности или в общем пользовании их участников (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ). От потребительских кооперативов ТСН отличаются прежде всего отсутствием паевых отношений, поскольку на имущество ТСН его участники не приобретают каких-либо прав, в том числе корпоративных. Поэтому они не вправе требовать никаких выплат или выдач в случае выхода из товарищества, а при его ликвидации участники ТСЖ не имеют права на ликвидационную квоту, тогда как участники СНТ после расчетов с его кредиторами вправе требовать возврата принадлежавшей им доли в имуществе общего пользования <1> (что в большей мере сближает их гражданско-правовое положение со статусом члена потребительского кооператива, чем со статусом члена ТСЖ). Формально у них отсутствует и субсидиарная ответственность по обязательствам товарищества, однако возможно установление обязательных платежей и взносов (п. 1 ст. 123.14 ГК РФ), в том числе дополнительных взносов для покрытия общих убытков товарищества, которые выполняют функцию субсидиарной ответственности (как и в обычных потребительских кооперативах). Отсутствующая для членов ТСН необходимость личного участия в общих делах открывает возможность одновременного участия одного лица в нескольких таких товариществах, в том числе однородных (ТСЖ и (или) СНТ).
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)ТСЖ и СНТ признаны действующим законом разновидностями новой формы некоммерческих корпораций - товариществ собственников недвижимости (ТСН), создаваемых для совместного использования недвижимых и иных вещей, которые в силу закона находятся в общей собственности или в общем пользовании их участников (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ). От потребительских кооперативов ТСН отличаются прежде всего отсутствием паевых отношений, поскольку на имущество ТСН его участники не приобретают каких-либо прав, в том числе корпоративных. Поэтому они не вправе требовать никаких выплат или выдач в случае выхода из товарищества, а при его ликвидации участники ТСЖ не имеют права на ликвидационную квоту, тогда как участники СНТ после расчетов с его кредиторами вправе требовать возврата принадлежавшей им доли в имуществе общего пользования <1> (что в большей мере сближает их гражданско-правовое положение со статусом члена потребительского кооператива, чем со статусом члена ТСЖ). Формально у них отсутствует и субсидиарная ответственность по обязательствам товарищества, однако возможно установление обязательных платежей и взносов (п. 1 ст. 123.14 ГК РФ), в том числе дополнительных взносов для покрытия общих убытков товарищества, которые выполняют функцию субсидиарной ответственности (как и в обычных потребительских кооперативах). Отсутствующая для членов ТСН необходимость личного участия в общих делах открывает возможность одновременного участия одного лица в нескольких таких товариществах, в том числе однородных (ТСЖ и (или) СНТ).
Ситуация: Как зарегистрировать право собственности на гараж?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Многие для того, чтобы иметь в собственности гараж, вступали в гаражные кооперативы (далее также - ГСК). Член гаражного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на указанное имущество с момента внесения паевого взноса. Следует учесть, что это распространяется и на членов товариществ собственников недвижимости (далее - ТСН), созданных путем преобразования (переименования) созданных до 01.10.2023 гаражных кооперативов (п. 4 ст. 218 ГК РФ; ч. 9 - 11 ст. 34, ст. 35 Закона N 338-ФЗ; п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Многие для того, чтобы иметь в собственности гараж, вступали в гаражные кооперативы (далее также - ГСК). Член гаражного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на указанное имущество с момента внесения паевого взноса. Следует учесть, что это распространяется и на членов товариществ собственников недвижимости (далее - ТСН), созданных путем преобразования (переименования) созданных до 01.10.2023 гаражных кооперативов (п. 4 ст. 218 ГК РФ; ч. 9 - 11 ст. 34, ст. 35 Закона N 338-ФЗ; п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" ГК РФ"Таким образом, все виды деятельности некоммерческих организаций, в том числе товариществ собственников недвижимости, должны быть подчинены целям, для достижения которых такие организации созданы."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 50 "Коммерческие и некоммерческие организации" ГК РФ"Однако, мнение истца о применении ст. 141 ЖК РФ только в отношении ТСЖ основано на неправильном толковании норм материального права, поскольку, в силу изменений, внесенных в Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) к товариществам собственников недвижимости отнесены и товарищества собственников жилья (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Нормы о товариществах собственников недвижимости применяются также к созданным до момента вступления Закона в силу товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам, ранее являвшимся самостоятельными организационно-правовыми формами некоммерческих организаций (пп. 6 п. 8 ст. 3 Закона)."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)5. Товарищества собственников недвижимости
(ред. от 10.06.2026)5. Товарищества собственников недвижимости
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 02.05.2026)Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
(ред. от 02.05.2026)Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Само по себе использование в названии комментируемого Закона термина "объединение" связано в определенной степени с тем, что многие его положения посвящены товариществам собственников гаражей, которые являются видом товарищества собственников недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение (выделено нами. - А.Б., Е.Б.) собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Очевидно, что и без прямого упоминания гаражей ГК не исключает создания товарищества собственников недвижимости собственниками гаражей или машино-мест, что и подтверждается положениями комментируемого Закона.
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Само по себе использование в названии комментируемого Закона термина "объединение" связано в определенной степени с тем, что многие его положения посвящены товариществам собственников гаражей, которые являются видом товарищества собственников недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение (выделено нами. - А.Б., Е.Б.) собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Очевидно, что и без прямого упоминания гаражей ГК не исключает создания товарищества собственников недвижимости собственниками гаражей или машино-мест, что и подтверждается положениями комментируемого Закона.
Статья: Предпринимательский доход или целевой капитал: спорный вопрос налогообложения товариществ собственников недвижимости
(Осинцев Д.В.)
("Налоги" (журнал), 2024, N 2)Иначе говоря, видимо, имеют место умышленные действия, чтобы избрать удобную организационно-правовую форму "товарищество собственников недвижимости" вместо создания управляющей компании, чтобы вести предпринимательскую деятельность, но не формировать целевой капитал. Само по себе создание НКО не исключает того факта, что организация систематически получает прибыль (доход) вопреки интересам обслуживаемых этим юридическим лицом граждан и фискальным интересам государства.
(Осинцев Д.В.)
("Налоги" (журнал), 2024, N 2)Иначе говоря, видимо, имеют место умышленные действия, чтобы избрать удобную организационно-правовую форму "товарищество собственников недвижимости" вместо создания управляющей компании, чтобы вести предпринимательскую деятельность, но не формировать целевой капитал. Само по себе создание НКО не исключает того факта, что организация систематически получает прибыль (доход) вопреки интересам обслуживаемых этим юридическим лицом граждан и фискальным интересам государства.
Статья: Некоторые аспекты правового регулирования товариществ собственников недвижимости
(Захарова О.Н., Епифанцева Т.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 2)В данной статье поднимается вопрос о правовом регулировании товариществ собственников недвижимости. Касаясь вопроса порядка создания товариществ собственников недвижимости, авторами отмечается разнообразие регулирования и указывается на целесообразность выработки единого подхода к порядку создания таких товариществ. В статье поднимается дискуссия по проблеме определения количества голосов на общем собрании, принадлежащих членам товарищества. Обосновывается вывод о зависимости количества голосов от доли в общем имуществе товарищества. Обращаясь к вопросу прекращения членства, авторы указывают на возможность его прекращения как по воле, так и помимо воли участника. При этом авторами критикуются действующие нормы законодательства, предусматривающие исключение из членов товариществ собственников недвижимости.
(Захарова О.Н., Епифанцева Т.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 2)В данной статье поднимается вопрос о правовом регулировании товариществ собственников недвижимости. Касаясь вопроса порядка создания товариществ собственников недвижимости, авторами отмечается разнообразие регулирования и указывается на целесообразность выработки единого подхода к порядку создания таких товариществ. В статье поднимается дискуссия по проблеме определения количества голосов на общем собрании, принадлежащих членам товарищества. Обосновывается вывод о зависимости количества голосов от доли в общем имуществе товарищества. Обращаясь к вопросу прекращения членства, авторы указывают на возможность его прекращения как по воле, так и помимо воли участника. При этом авторами критикуются действующие нормы законодательства, предусматривающие исключение из членов товариществ собственников недвижимости.
"Комментарий к Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2026)Соответственно разработчиками проекта указанного Закона отмечалось, что предлагается внести изменения, предусматривающие, в частности, установление для регистрирующих органов обязанности применять дополнительные способы информирования некоммерческих организаций, созданных в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости или потребительских кооперативов, и лиц, имеющих право действовать без доверенности от имени таких организаций, о принятии регистрирующим органом решения о предстоящем исключении указанных ЮЛ из ЕГРЮЛ, а также предоставления возможности направить в регистрирующий орган возражения против предстоящего исключения при продолжении осуществления такими некоммерческими организациями уставной деятельности.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2026)Соответственно разработчиками проекта указанного Закона отмечалось, что предлагается внести изменения, предусматривающие, в частности, установление для регистрирующих органов обязанности применять дополнительные способы информирования некоммерческих организаций, созданных в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости или потребительских кооперативов, и лиц, имеющих право действовать без доверенности от имени таких организаций, о принятии регистрирующим органом решения о предстоящем исключении указанных ЮЛ из ЕГРЮЛ, а также предоставления возможности направить в регистрирующий орган возражения против предстоящего исключения при продолжении осуществления такими некоммерческими организациями уставной деятельности.
Ситуация: Каков порядок принятия в члены садоводческого товарищества?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для ведения садоводства для собственных нужд граждане могут создавать товарищества собственников недвижимости в виде садоводческого некоммерческого товарищества (далее - СНТ) (ч. 1 ст. 1, ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для ведения садоводства для собственных нужд граждане могут создавать товарищества собственников недвижимости в виде садоводческого некоммерческого товарищества (далее - СНТ) (ч. 1 ст. 1, ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
Статья: Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)При этом следует заметить, что этими нововведениями не могла быть поколеблена правоприменительная практика, которая существует в отношении квартир в многоквартирном доме, построенном в порядке долевого участия, у собственников которых есть доля в праве общей собственности на подземные парковки, части нежилых помещений и т.д. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ, как и ранее, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на эту квартиру. Здесь важно отметить положение п. 40 Постановления Пленума N 25, где сказано, что в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)При этом следует заметить, что этими нововведениями не могла быть поколеблена правоприменительная практика, которая существует в отношении квартир в многоквартирном доме, построенном в порядке долевого участия, у собственников которых есть доля в праве общей собственности на подземные парковки, части нежилых помещений и т.д. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ, как и ранее, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на эту квартиру. Здесь важно отметить положение п. 40 Постановления Пленума N 25, где сказано, что в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Статья: Типология решений собраний участников жилищных отношений
(Формакидов Д.А.)
("Закон", 2023, N 3)Предоставив собственникам помещений в многоквартирных домах относительную свободу в вопросах управления общим имуществом, законодатель постарался дать им гражданско-правовые средства, необходимые для эффективного хозяйствования и содержания общего имущества. Речь идет о том, что в каждом многоквартирном доме в нашей стране органом управления общим имуществом закон называет общее собрание собственников помещений такого дома (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, собственникам помещений предоставлена возможность создавать товарищества собственников недвижимости (ТСН) (включая товарищества собственников жилья (ТСЖ)), жилищные (ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В свою очередь, органами управления этими юридическими лицами также являются общие собрания их участников (ст. 65.3 ГК РФ, ст. 115, 144 ЖК РФ).
(Формакидов Д.А.)
("Закон", 2023, N 3)Предоставив собственникам помещений в многоквартирных домах относительную свободу в вопросах управления общим имуществом, законодатель постарался дать им гражданско-правовые средства, необходимые для эффективного хозяйствования и содержания общего имущества. Речь идет о том, что в каждом многоквартирном доме в нашей стране органом управления общим имуществом закон называет общее собрание собственников помещений такого дома (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, собственникам помещений предоставлена возможность создавать товарищества собственников недвижимости (ТСН) (включая товарищества собственников жилья (ТСЖ)), жилищные (ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В свою очередь, органами управления этими юридическими лицами также являются общие собрания их участников (ст. 65.3 ГК РФ, ст. 115, 144 ЖК РФ).