Совпадение арендатора и собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Совпадение арендатора и собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Основание и порядок замены истца его правопреемником в гражданском и арбитражном процессе
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Процессуальное правопреемство на стороне истца, основанное на правопреемстве в абсолютных материальных правоотношениях. Арбитражный суд удовлетворил иск арендатора земельного участка к ответчику о возложении обязанности произвести демонтаж асфальтосмесительной установки. В качестве третьего лица без самостоятельных прав требования в деле выступал арендодатель (собственник земельного участка). После расторжения договора аренды собственник земельного участка (арендодатель) обратился в суд с заявлением о замене на него истца в исполнительном производстве. Для данной ситуации Верховный Суд РФ со ссылкой на п. 1 ст. 48 АПК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 16.11.2018 N 43 признал допустимость правопреемства и указал, что "процессуальное правопреемство должно обеспечивать не только рассмотрение дела с участием последующих правопреемников сторон по делу (истца или ответчика), которым переходят их права и обязанности в материальном правоотношении, но и исполнение принятого по делу судебного акта в случае удовлетворения иска, но уже в пользу правопреемника истца, заинтересованного в этом исполнении"; "факт прекращения договора аренды земельного участка свидетельствует о наличии изменений в абсолютном (вещном) правоотношении, земельный участок лишился обременения, и управомоченным лицом в отношении его является только" собственник; интерес истца в освобождении земельного участка при его обращении в суд совпадает с интересом собственника, добивающегося правопреемства с целью исполнения принятого по делу положительного решения (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N 309-ЭС19-6328 по делу N А76-11131/2016).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Процессуальное правопреемство на стороне истца, основанное на правопреемстве в абсолютных материальных правоотношениях. Арбитражный суд удовлетворил иск арендатора земельного участка к ответчику о возложении обязанности произвести демонтаж асфальтосмесительной установки. В качестве третьего лица без самостоятельных прав требования в деле выступал арендодатель (собственник земельного участка). После расторжения договора аренды собственник земельного участка (арендодатель) обратился в суд с заявлением о замене на него истца в исполнительном производстве. Для данной ситуации Верховный Суд РФ со ссылкой на п. 1 ст. 48 АПК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 16.11.2018 N 43 признал допустимость правопреемства и указал, что "процессуальное правопреемство должно обеспечивать не только рассмотрение дела с участием последующих правопреемников сторон по делу (истца или ответчика), которым переходят их права и обязанности в материальном правоотношении, но и исполнение принятого по делу судебного акта в случае удовлетворения иска, но уже в пользу правопреемника истца, заинтересованного в этом исполнении"; "факт прекращения договора аренды земельного участка свидетельствует о наличии изменений в абсолютном (вещном) правоотношении, земельный участок лишился обременения, и управомоченным лицом в отношении его является только" собственник; интерес истца в освобождении земельного участка при его обращении в суд совпадает с интересом собственника, добивающегося правопреемства с целью исполнения принятого по делу положительного решения (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N 309-ЭС19-6328 по делу N А76-11131/2016).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2025 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Михайлова В.С., Саргсян Т.А., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 7)3. На момент совершения платежа банк-должник являлся собственником недвижимости и стороной договора аренды (арендодателем), о чем был уведомлен арендатор. В связи с перечислением всей суммы арендной платы надлежащему лицу обязательство арендатора прекратилось исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Последующая передача банком договорной позиции новому собственнику недвижимости по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ не означает, что новый собственник вправе потребовать исполнения уже прекращенного обязательства арендатора в свой адрес в какой-либо части (ст. 309 ГК РФ).
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Михайлова В.С., Саргсян Т.А., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 7)3. На момент совершения платежа банк-должник являлся собственником недвижимости и стороной договора аренды (арендодателем), о чем был уведомлен арендатор. В связи с перечислением всей суммы арендной платы надлежащему лицу обязательство арендатора прекратилось исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Последующая передача банком договорной позиции новому собственнику недвижимости по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ не означает, что новый собственник вправе потребовать исполнения уже прекращенного обязательства арендатора в свой адрес в какой-либо части (ст. 309 ГК РФ).
Судебная практика
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 N 15АП-13110/2023 по делу N А32-11996/2023
Требование: О взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.По мнению истца, договор аренды земельного участка N 7700000810 от 17.12.2007 на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил действие в силу совпадения должника (арендатора) и кредитора (арендодателя) в одном лице, при этом правопреемником арендатора по всем взаиморасчетам на дату прекращения договора аренды стало акционерное общество "Центр Звездный". В этой связи, переплаченная арендатором сумма 16.05.2022 не может засчитываться в счет оплаты будущих периодов, поскольку с момента регистрации права на объект недвижимости арендные правоотношения прекращены, и АО "Центр Звездный", как собственник земельного участка вместо перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы оплачивает установленный законом земельный налог.
Требование: О взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.По мнению истца, договор аренды земельного участка N 7700000810 от 17.12.2007 на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил действие в силу совпадения должника (арендатора) и кредитора (арендодателя) в одном лице, при этом правопреемником арендатора по всем взаиморасчетам на дату прекращения договора аренды стало акционерное общество "Центр Звездный". В этой связи, переплаченная арендатором сумма 16.05.2022 не может засчитываться в счет оплаты будущих периодов, поскольку с момента регистрации права на объект недвижимости арендные правоотношения прекращены, и АО "Центр Звездный", как собственник земельного участка вместо перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы оплачивает установленный законом земельный налог.
Нормативные акты
<Письмо> ФГБУ "ФКП Росреестра" от 17.12.2018 N 10N-0681/18
(с изм. от 20.11.2018)
"Для сведения и учета в работе"
(вместе с <Письмом> Росреестра от 27.07.2018 N 14-07703-ГЕ/18)с другой, - право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608); обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413).
(с изм. от 20.11.2018)
"Для сведения и учета в работе"
(вместе с <Письмом> Росреестра от 27.07.2018 N 14-07703-ГЕ/18)с другой, - право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608); обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413).
Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 N 1033
(ред. от 15.01.2019)
"О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон"
(вместе с "Правилами установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")13. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию объектов производятся с предварительным письменным уведомлением собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков не позднее чем за 7 рабочих дней до дня начала проведения соответствующих работ. В уведомлении указываются продолжительность работ и их содержание.
(ред. от 15.01.2019)
"О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон"
(вместе с "Правилами установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")13. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию объектов производятся с предварительным письменным уведомлением собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков не позднее чем за 7 рабочих дней до дня начала проведения соответствующих работ. В уведомлении указываются продолжительность работ и их содержание.
Статья: Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности
(Беляева О.А.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2022, N 3)Представляется, что полномочия по проведению торгов должны быть оформлены отдельно по той причине, что функции организатора торгов и заключение договора с рекламораспространителем - это разные виды деятельности. Тем более что нет правовых препятствий для того, чтобы собственник имущества, разрешая заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции своему контрагенту - арендатору, тем не менее выбор рекламораспространителя оставлял бы за собой или поручал бы его лицу, профессионально работающему в сфере организации и проведения торгов.
(Беляева О.А.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2022, N 3)Представляется, что полномочия по проведению торгов должны быть оформлены отдельно по той причине, что функции организатора торгов и заключение договора с рекламораспространителем - это разные виды деятельности. Тем более что нет правовых препятствий для того, чтобы собственник имущества, разрешая заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции своему контрагенту - арендатору, тем не менее выбор рекламораспространителя оставлял бы за собой или поручал бы его лицу, профессионально работающему в сфере организации и проведения торгов.
Статья: Отдельные вопросы судебной практики разрешения споров, связанных с использованием общего имущества многоквартирного дома
(Баженова Ю.С.)
("Арбитражные споры", 2025, N 4)Так, по делу N А56-106535/2020 суд кассационной инстанции частично отменил Постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о демонтаже конструкций с фасада дома и приведении его в первоначальное состояние в отсутствие доказательств размещения конструкций ответчиком и их принадлежности ему. Суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда относительно возникновения у ответчика обязанности демонтировать эту конструкцию с приведением фасада многоквартирного дома в прежнее состояние только лишь по тому основанию, что ответчик является собственником помещения, ограждающие конструкции которого совпадают с фасадом здания (Постановление АС СЗО от 01.04.2022).
(Баженова Ю.С.)
("Арбитражные споры", 2025, N 4)Так, по делу N А56-106535/2020 суд кассационной инстанции частично отменил Постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о демонтаже конструкций с фасада дома и приведении его в первоначальное состояние в отсутствие доказательств размещения конструкций ответчиком и их принадлежности ему. Суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда относительно возникновения у ответчика обязанности демонтировать эту конструкцию с приведением фасада многоквартирного дома в прежнее состояние только лишь по тому основанию, что ответчик является собственником помещения, ограждающие конструкции которого совпадают с фасадом здания (Постановление АС СЗО от 01.04.2022).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Прекращается ли договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, при регистрации права собственности на помещения в нем
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия спорного договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между арендодателем и арендатором.
Прекращается ли договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, при регистрации права собственности на помещения в нем
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия спорного договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между арендодателем и арендатором.
Готовое решение: Как прекращаются обязательства в гражданском праве
(КонсультантПлюс, 2026)Например, обязательства из договора аренды с выкупом прекращаются, если арендатор выкупил имущество и стал его собственником вместо продавца. В этом случае в одном лице совпали арендатор и арендодатель.
(КонсультантПлюс, 2026)Например, обязательства из договора аренды с выкупом прекращаются, если арендатор выкупил имущество и стал его собственником вместо продавца. В этом случае в одном лице совпали арендатор и арендодатель.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действует ли договор аренды, если арендатор выкупил арендуемое имущество, но договор по его покупке признан недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Суд апелляционной инстанции, установив совпадение должника и кредитора в одном лицу в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что с момента заключения между представителем собственника и арендатором договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества обязательства из договора аренды прекратились.
Действует ли договор аренды, если арендатор выкупил арендуемое имущество, но договор по его покупке признан недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Суд апелляционной инстанции, установив совпадение должника и кредитора в одном лицу в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что с момента заключения между представителем собственника и арендатором договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества обязательства из договора аренды прекратились.
"Механизм гражданско-правового регулирования охранительных отношений"
(Кархалев Д.Н.)
("Инфотропик Медиа", 2022)Согласно настоящей точке зрения защита нарушенных гражданских прав осуществляется на определенной стадии регулятивного правоотношения и существует до тех пор, пока не прекратится указанное правоотношение. То есть стороны регулятивного и охранительного правоотношения согласно анализируемой позиции совпадают. Если следовать данному мнению, то в арендном обязательстве, например, арендодатель и арендатор по отношению друг к другу являются потерпевшим лицом и правонарушителем. В вещном же правоотношении управомоченное лицо (собственник) - это одновременно потерпевший, а обязанное лицо - это правонарушитель. Следует отметить, что в последнем варианте субъектный состав вещного правоотношения не будет соответствовать его абсолютной природе. Следовательно, потерпевшее лицо и правонарушитель являются субъектами другого правоотношения, не тождественного регулятивному правоотношению.
(Кархалев Д.Н.)
("Инфотропик Медиа", 2022)Согласно настоящей точке зрения защита нарушенных гражданских прав осуществляется на определенной стадии регулятивного правоотношения и существует до тех пор, пока не прекратится указанное правоотношение. То есть стороны регулятивного и охранительного правоотношения согласно анализируемой позиции совпадают. Если следовать данному мнению, то в арендном обязательстве, например, арендодатель и арендатор по отношению друг к другу являются потерпевшим лицом и правонарушителем. В вещном же правоотношении управомоченное лицо (собственник) - это одновременно потерпевший, а обязанное лицо - это правонарушитель. Следует отметить, что в последнем варианте субъектный состав вещного правоотношения не будет соответствовать его абсолютной природе. Следовательно, потерпевшее лицо и правонарушитель являются субъектами другого правоотношения, не тождественного регулятивному правоотношению.
Статья: Права и обязанности собственников земельной недвижимости: вопросы теории
(Чаркин С.А.)
("Цивилист", 2023, N 5)Однако к этой конструкции есть два дополнения. Во-первых, объем и содержание обязанностей отличаются не только в рамках различных категорий земель, выделяемых по целевому назначению, но и в рамках одной категории земель (например, населенных пунктов), в составе которой различные земельные участки могут иметь несовпадающие виды разрешенного использования. Поэтому у собственников земельных участков из земель городов, попавших, например, в территориальную зону жилой застройки и зону сельскохозяйственного использования, объем и содержание обязанностей не совпадут. Во-вторых, содержание обязанностей может отличаться и в разных субъектах РФ. Например, в Москве как крупном мегаполисе, насыщенном воздушными и подземными коммуникациями, объем обязанностей арендаторов земли будет иным, чем в городах прочих субъектов РФ;
(Чаркин С.А.)
("Цивилист", 2023, N 5)Однако к этой конструкции есть два дополнения. Во-первых, объем и содержание обязанностей отличаются не только в рамках различных категорий земель, выделяемых по целевому назначению, но и в рамках одной категории земель (например, населенных пунктов), в составе которой различные земельные участки могут иметь несовпадающие виды разрешенного использования. Поэтому у собственников земельных участков из земель городов, попавших, например, в территориальную зону жилой застройки и зону сельскохозяйственного использования, объем и содержание обязанностей не совпадут. Во-вторых, содержание обязанностей может отличаться и в разных субъектах РФ. Например, в Москве как крупном мегаполисе, насыщенном воздушными и подземными коммуникациями, объем обязанностей арендаторов земли будет иным, чем в городах прочих субъектов РФ;
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)<1> Англосаксонские правопорядки, напротив, не знают технического термина, аналогичного "плодам", поскольку в них отсутствует само соответствующее понятие. Отчасти это связано с тем, что в common law арендаторы недвижимости (наиболее важная с точки зрения права на плоды фигура) рассматриваются как собственники, что и дает им правомочие присвоения всех поступлений от вещи. При этом понятие плодов в странах романо-германской правовой семьи не совпадает с англосаксонской категорией emblements, поскольку, хотя поступления от имущества, подпадающие под это последнее понятие, являются плодами в континентальном смысле, им охватываются далеко не все плоды (см.: Bar Ch. von. Foundations of Property Law: Things as Objects of Property Rights. Oxford, 2023. P. 354 f., nt. 228).
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)<1> Англосаксонские правопорядки, напротив, не знают технического термина, аналогичного "плодам", поскольку в них отсутствует само соответствующее понятие. Отчасти это связано с тем, что в common law арендаторы недвижимости (наиболее важная с точки зрения права на плоды фигура) рассматриваются как собственники, что и дает им правомочие присвоения всех поступлений от вещи. При этом понятие плодов в странах романо-германской правовой семьи не совпадает с англосаксонской категорией emblements, поскольку, хотя поступления от имущества, подпадающие под это последнее понятие, являются плодами в континентальном смысле, им охватываются далеко не все плоды (см.: Bar Ch. von. Foundations of Property Law: Things as Objects of Property Rights. Oxford, 2023. P. 354 f., nt. 228).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В качестве основания конфузии может также выступать переход к должнику имущества, являющегося предметом обязательства. Так, переход до истечения срока аренды права собственности на арендуемую вещь к арендатору прекращает его обязанность по внесению им арендной платы, так как в силу ст. 617 ГК РФ к новому собственнику предмета аренды переходят права прежнего арендодателя.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В качестве основания конфузии может также выступать переход к должнику имущества, являющегося предметом обязательства. Так, переход до истечения срока аренды права собственности на арендуемую вещь к арендатору прекращает его обязанность по внесению им арендной платы, так как в силу ст. 617 ГК РФ к новому собственнику предмета аренды переходят права прежнего арендодателя.