Согласие банка на перепланировку
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие банка на перепланировку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2009)1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК РФ).
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2009)1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК РФ).
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2011)1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК).
(том 1)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2011)1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК).
Судебная практика
Определение ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-862/14 по делу N А57-1524/2013
Требование: О пересмотре в надзорном порядке судебных актов по делу о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе во внесении изменений в ЕГРП.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательств несоответствия оспариваемого решения закону не представлено.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.Заявитель ссылается на представление согласия банк на перепланировку спорного помещения, считает неправильной оценку судами представленных доказательств, указывает, что ипотека признана отсутствующей, судами неправильно применены нормы статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Требование: О пересмотре в надзорном порядке судебных актов по делу о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе во внесении изменений в ЕГРП.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательств несоответствия оспариваемого решения закону не представлено.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.Заявитель ссылается на представление согласия банк на перепланировку спорного помещения, считает неправильной оценку судами представленных доказательств, указывает, что ипотека признана отсутствующей, судами неправильно применены нормы статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Определение ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-12639/11 по делу N А45-3291/2010
Требование: О пересмотре в надзорном порядке судебных актов по делу об определении и выделении в натуре доли в объекте общей долевой собственности.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку выделение в натуре долей истцов исходя из числового дробного выражения доли, определенного в правоустанавливающих документах участников, технических характеристик здания, не нарушает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, баланс интересов других сособственников здания не нарушен.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.В результате действий банка по перепланировке, осуществленных без согласия иных участников общей долевой собственности, площадь здания по данным нового технического паспорта от 26.01.2005 уменьшилась и составила 1 640,2 кв. метра. Изменение параметров общей площади здания, которое произошло вследствие осуществления банком строительно-монтажных работ, носящих капитальный характер, а именно: возведение дополнительных перегородок, стен, а также перепланировка существующих помещений, привело к тому, что реальное выражение доли истцов уменьшилось.
Требование: О пересмотре в надзорном порядке судебных актов по делу об определении и выделении в натуре доли в объекте общей долевой собственности.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку выделение в натуре долей истцов исходя из числового дробного выражения доли, определенного в правоустанавливающих документах участников, технических характеристик здания, не нарушает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, баланс интересов других сособственников здания не нарушен.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.В результате действий банка по перепланировке, осуществленных без согласия иных участников общей долевой собственности, площадь здания по данным нового технического паспорта от 26.01.2005 уменьшилась и составила 1 640,2 кв. метра. Изменение параметров общей площади здания, которое произошло вследствие осуществления банком строительно-монтажных работ, носящих капитальный характер, а именно: возведение дополнительных перегородок, стен, а также перепланировка существующих помещений, привело к тому, что реальное выражение доли истцов уменьшилось.
Нормативные акты
Решение Совета депутатов городского округа Лыткарино МО от 23.04.2025 N 590/68
"О внесении изменений в Положение о порядке передачи имущества, находящегося в собственности городского округа Лыткарино Московской области, в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями и применяющим специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", осуществляющим деятельность на территории городского округа Лыткарино Московской области, без проведения торгов"3.4.6. производить переустройство и (или) перепланировку Имущества только с письменного согласия Арендодателя. Основанием проведения переустройства и (или) перепланировки Имущества является решение о согласовании, принятое органом, осуществляющим согласование, полученное в установленном законодательством порядке.
"О внесении изменений в Положение о порядке передачи имущества, находящегося в собственности городского округа Лыткарино Московской области, в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями и применяющим специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", осуществляющим деятельность на территории городского округа Лыткарино Московской области, без проведения торгов"3.4.6. производить переустройство и (или) перепланировку Имущества только с письменного согласия Арендодателя. Основанием проведения переустройства и (или) перепланировки Имущества является решение о согласовании, принятое органом, осуществляющим согласование, полученное в установленном законодательством порядке.
Решение Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 28.03.2017 N 14/44
"Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и/или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и приемки выполненных работ по переустройству и/или перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах"3.1.3. В случае, если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является банк-залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона"), требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.
"Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и/или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и приемки выполненных работ по переустройству и/или перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах"3.1.3. В случае, если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является банк-залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона"), требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.
Административная практика
Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 20.03.2014 по делу N Т08-85/14
Суть жалобы: Банк при проведении запроса котировок объединил в один лот работы по разработке проектно-сметной документации и реконструкции помещений, при этом квалификационный отбор проводился раздельно.
Решение: Жалоба признана необоснованной, так как объединение в один лот разработки проектно-сметной документации и выполнения работ по строительству/реконструкции помещений не создает преимущественных условий участия в закупке и не ограничивает конкуренцию.Предметом Запрос котировок (номер извещения: 31400900764) является разработка проектно-сметной документации и реконструкция (перепланировка) помещений дополнительных офисов для нужд Северо-Западного банка ОАО "С".
Суть жалобы: Банк при проведении запроса котировок объединил в один лот работы по разработке проектно-сметной документации и реконструкции помещений, при этом квалификационный отбор проводился раздельно.
Решение: Жалоба признана необоснованной, так как объединение в один лот разработки проектно-сметной документации и выполнения работ по строительству/реконструкции помещений не создает преимущественных условий участия в закупке и не ограничивает конкуренцию.Предметом Запрос котировок (номер извещения: 31400900764) является разработка проектно-сметной документации и реконструкция (перепланировка) помещений дополнительных офисов для нужд Северо-Западного банка ОАО "С".
Решение Краснодарского УФАС России от 15.01.2026 N РНП-23-17/2026, 023/10/104-120/2026
Об отказе во включении сведений в реестр недобросовестных поставщиков.- при произведенной в квартире перепланировке и (или) переустройстве разрешительные документы на перепланировку и (или) переустройство;
Об отказе во включении сведений в реестр недобросовестных поставщиков.- при произведенной в квартире перепланировке и (или) переустройстве разрешительные документы на перепланировку и (или) переустройство;
Вопрос: Договором об ипотеке предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
(Консультация эксперта, 2020)Вопрос: Договором об ипотеке, заключенным в обеспечение кредитного договора, предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
(Консультация эксперта, 2020)Вопрос: Договором об ипотеке, заключенным в обеспечение кредитного договора, предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
Статья: Меж двух обязанностей
(Алещев И.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 18)В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с банком. Может ли банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
(Алещев И.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 18)В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с банком. Может ли банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
"Современные проблемы ипотечного кредитования"
(Марочкина Ю.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать в нее всех членов семьи, может даже сдавать квартиру, но с разрешения банка. Единственное обременение заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру. Если вы собираетесь продать квартиру, которая находится в залоге у банка, то придется обосновать последнему цели осуществления подобной сделки. Если вы продаете квартиру для выплаты кредита, то скорее всего банк даст согласие на это, так как в подобном случае он ничего не теряет. Банк также может дать согласие и на перепланировку квартиры, если вы представите проект перепланировки, согласованный с необходимыми инстанциями, и обязуетесь провести ремонт в определенный срок и внести изменения в техническую документацию.
(Марочкина Ю.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать в нее всех членов семьи, может даже сдавать квартиру, но с разрешения банка. Единственное обременение заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру. Если вы собираетесь продать квартиру, которая находится в залоге у банка, то придется обосновать последнему цели осуществления подобной сделки. Если вы продаете квартиру для выплаты кредита, то скорее всего банк даст согласие на это, так как в подобном случае он ничего не теряет. Банк также может дать согласие и на перепланировку квартиры, если вы представите проект перепланировки, согласованный с необходимыми инстанциями, и обязуетесь провести ремонт в определенный срок и внести изменения в техническую документацию.
Статья: Споры по выплате ипотечного кредита
(Абрамов А.)
("Жилищное право", 2012, N 5)Без согласия банка вам также не удастся провести в собственной квартире перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность "заморожена", а при сроке кредита в 15 - 20 и более лет это представляется весьма существенным неудобством.
(Абрамов А.)
("Жилищное право", 2012, N 5)Без согласия банка вам также не удастся провести в собственной квартире перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность "заморожена", а при сроке кредита в 15 - 20 и более лет это представляется весьма существенным неудобством.
Статья: К вопросу о принципе справедливости в жилищном праве
(Смирнова И.А.)
("Современный юрист", 2019, N 3)При образовании задолженности по оплате ипотечного кредита банк просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору и обратить взыскание в свою в пользу на объект недвижимости через продажу. Однако было обнаружено, что без согласия кредитора в жилом помещении было изменено "внутреннее состояние" жилого помещения <1>. Подчеркнем, что несогласованная перепланировка/переустройство в результате лишала банк возможности некоторых действий в отношении данной квартиры, тем самым ограничивая его права, в данном случае это повлекло нарушение принципа справедливости.
(Смирнова И.А.)
("Современный юрист", 2019, N 3)При образовании задолженности по оплате ипотечного кредита банк просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору и обратить взыскание в свою в пользу на объект недвижимости через продажу. Однако было обнаружено, что без согласия кредитора в жилом помещении было изменено "внутреннее состояние" жилого помещения <1>. Подчеркнем, что несогласованная перепланировка/переустройство в результате лишала банк возможности некоторых действий в отношении данной квартиры, тем самым ограничивая его права, в данном случае это повлекло нарушение принципа справедливости.
"Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты"
(Ласкина Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)Также в научной литературе высказывается мнение о возможности привлечения лиц, осуществивших самовольную перепланировку жилого помещения, к уголовной ответственности по ст. 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (далее - УК РФ) <29>. Однако следует не согласиться с данным мнением, поскольку, учитывая материальный состав этих преступлений, для квалификации их по указанным статьям УК РФ неважно, в результате самовольной или не самовольной перепланировки (переустройства) было уничтожено имущество.
(Ласкина Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)Также в научной литературе высказывается мнение о возможности привлечения лиц, осуществивших самовольную перепланировку жилого помещения, к уголовной ответственности по ст. 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (далее - УК РФ) <29>. Однако следует не согласиться с данным мнением, поскольку, учитывая материальный состав этих преступлений, для квалификации их по указанным статьям УК РФ неважно, в результате самовольной или не самовольной перепланировки (переустройства) было уничтожено имущество.
Вопрос: ...В 2005 г. банк заключил договор субаренды N 1 на срок менее года. Так как в июле 2006 г. основной договор аренды будет заключен на срок более года, банк заключает договор субаренды N 2 на срок более года. Может ли банк продолжать амортизировать капвложения в имущество, произведенные во время действия договора N 1 в целях исчисления налога на прибыль в течение срока договора N 2, если все условия договора, кроме срока, остались прежними?
(Письмо Минфина РФ от 20.06.2006 N 03-03-04/2/166)По договору N 1 банк в 2006 г. произвел с согласия субарендодателя и арендодателя неотделимые улучшения - капитальный ремонт с перепланировкой помещения. В течение срока данного договора списывается только меньшая часть амортизационных отчислений, признаваемых расходами в целях налогообложения по налогу на прибыль, так как срок полезного использования улучшений (в том числе установка окон, дверей и др.) превышает срок субаренды по договору N 1.
(Письмо Минфина РФ от 20.06.2006 N 03-03-04/2/166)По договору N 1 банк в 2006 г. произвел с согласия субарендодателя и арендодателя неотделимые улучшения - капитальный ремонт с перепланировкой помещения. В течение срока данного договора списывается только меньшая часть амортизационных отчислений, признаваемых расходами в целях налогообложения по налогу на прибыль, так как срок полезного использования улучшений (в том числе установка окон, дверей и др.) превышает срок субаренды по договору N 1.
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Риск, связанный с изменением характеристик предмета залога, является основным. Здесь уместно вспомнить известное дело Абсолют Банка, который едва не лишился прав залога в отношении переделанной квартиры <6>. Квартиру площадью 133,7 кв. м супруги-заемщики разделили на две, первоначальная квартира перестала существовать как единый объект. Суд признал за заемщиками право собственности на вновь образованные квартиры, однако от госрегистрации прав, включая залоговое обременение, супруги уклонились. Это затруднило получение банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве одного из созаемщиков, и только ВС РФ согласился признать залоговые права банка, обязав финансового управляющего осуществить мероприятия, связанные с госрегистрацией прав.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Риск, связанный с изменением характеристик предмета залога, является основным. Здесь уместно вспомнить известное дело Абсолют Банка, который едва не лишился прав залога в отношении переделанной квартиры <6>. Квартиру площадью 133,7 кв. м супруги-заемщики разделили на две, первоначальная квартира перестала существовать как единый объект. Суд признал за заемщиками право собственности на вновь образованные квартиры, однако от госрегистрации прав, включая залоговое обременение, супруги уклонились. Это затруднило получение банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве одного из созаемщиков, и только ВС РФ согласился признать залоговые права банка, обязав финансового управляющего осуществить мероприятия, связанные с госрегистрацией прав.
"Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. М.Ю. Тихомирова)
("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2015)Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. М.Ю. Тихомирова)
("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2015)Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
"Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
("Проспект", 2017)- Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
("Проспект", 2017)- Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).