Согласие банка на перепланировку
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие банка на перепланировку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.03.2024 N 33-8078/2024
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании денежных средств; 2) О взыскании неустойки, штрафа; 3) О взыскании убытков.
Обстоятельства: При заключении предварительного договора купли-продажи истцом был внесен аванс, однако от заключения основного договора истец отказался в связи с непредоставлением ответчиком сведений обо всех собственниках жилого помещения и о наличии в квартире самовольной перепланировки.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Отказано.08 сентября 2022 года истец направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате обеспечительного платежа, в связи с тем, что согласно сведениям из ЕГРН право на 1/36 долю объекта недвижимости не зарегистрировано в установленном порядке за продавцами, 02 сентября 2022 года доля квартиры зарегистрирована за Г.Р., согласие на отчуждение доли которой продавцом истцу не представлено. Также продавец не сообщил покупателю о наличии в квартире самовольной перепланировки. Кроме того, истцом указано, что покупатель не скрывал от сторон договора отсутствие всей суммы, необходимой для осуществления сделки и направил в банк заявку на получение потребительского кредита, о получении всей суммы которого покупателю было отказано, одобренная сумма кредита составила 540 296 руб. (л.д. 17)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании денежных средств; 2) О взыскании неустойки, штрафа; 3) О взыскании убытков.
Обстоятельства: При заключении предварительного договора купли-продажи истцом был внесен аванс, однако от заключения основного договора истец отказался в связи с непредоставлением ответчиком сведений обо всех собственниках жилого помещения и о наличии в квартире самовольной перепланировки.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Отказано.08 сентября 2022 года истец направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате обеспечительного платежа, в связи с тем, что согласно сведениям из ЕГРН право на 1/36 долю объекта недвижимости не зарегистрировано в установленном порядке за продавцами, 02 сентября 2022 года доля квартиры зарегистрирована за Г.Р., согласие на отчуждение доли которой продавцом истцу не представлено. Также продавец не сообщил покупателю о наличии в квартире самовольной перепланировки. Кроме того, истцом указано, что покупатель не скрывал от сторон договора отсутствие всей суммы, необходимой для осуществления сделки и направил в банк заявку на получение потребительского кредита, о получении всей суммы которого покупателю было отказано, одобренная сумма кредита составила 540 296 руб. (л.д. 17)
Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2022 N 307-ЭС22-10260 по делу N А56-36607/2020
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга, неустойки, убытков (коммунальные платежи) по договору аренды помещения, об обязании восстановить планировку.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку площадь помещения изменена сторонами, арендатор возвратил часть помещения, арендная плата за оставшуюся часть помещения внесена; коммунальные платежи рассчитаны исходя из занимаемой площади; приведение помещения в первоначальное положение не предусмотрено.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Принимая в обжалуемой заявителем части судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 71 АПК РФ, статей 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и исходили из доказанности факта погашения банком задолженности за период аренды за часть нежилого помещения, возврата части помещения предпринимателю, согласия арендодателя на перепланировку помещения, а также наличия правовых оснований для снижения размера подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга, неустойки, убытков (коммунальные платежи) по договору аренды помещения, об обязании восстановить планировку.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку площадь помещения изменена сторонами, арендатор возвратил часть помещения, арендная плата за оставшуюся часть помещения внесена; коммунальные платежи рассчитаны исходя из занимаемой площади; приведение помещения в первоначальное положение не предусмотрено.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Принимая в обжалуемой заявителем части судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 71 АПК РФ, статей 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и исходили из доказанности факта погашения банком задолженности за период аренды за часть нежилого помещения, возврата части помещения предпринимателю, согласия арендодателя на перепланировку помещения, а также наличия правовых оснований для снижения размера подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Риск, связанный с изменением характеристик предмета залога, является основным. Здесь уместно вспомнить известное дело Абсолют Банка, который едва не лишился прав залога в отношении переделанной квартиры <6>. Квартиру площадью 133,7 кв. м супруги-заемщики разделили на две, первоначальная квартира перестала существовать как единый объект. Суд признал за заемщиками право собственности на вновь образованные квартиры, однако от госрегистрации прав, включая залоговое обременение, супруги уклонились. Это затруднило получение банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве одного из созаемщиков, и только ВС РФ согласился признать залоговые права банка, обязав финансового управляющего осуществить мероприятия, связанные с госрегистрацией прав.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Риск, связанный с изменением характеристик предмета залога, является основным. Здесь уместно вспомнить известное дело Абсолют Банка, который едва не лишился прав залога в отношении переделанной квартиры <6>. Квартиру площадью 133,7 кв. м супруги-заемщики разделили на две, первоначальная квартира перестала существовать как единый объект. Суд признал за заемщиками право собственности на вновь образованные квартиры, однако от госрегистрации прав, включая залоговое обременение, супруги уклонились. Это затруднило получение банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве одного из созаемщиков, и только ВС РФ согласился признать залоговые права банка, обязав финансового управляющего осуществить мероприятия, связанные с госрегистрацией прав.
Статья: Одностороннее изменение процентной ставки по кредиту
(Набережный А.)
("Банковское обозрение. Приложение "БанкНадзор", 2019, N 2)Банк "ТРАСТ" уведомил компанию о повышении процентной ставки с 5,5 до 14%. Свое решение Банк обосновал тем, что заемщик нарушил условия, связанные с обеспечением 100%-ных ежемесячных кредитовых нетто-поступлений, а также произвел перепланировку помещений в объекте, находящемся в залоге, без согласия Банка.
(Набережный А.)
("Банковское обозрение. Приложение "БанкНадзор", 2019, N 2)Банк "ТРАСТ" уведомил компанию о повышении процентной ставки с 5,5 до 14%. Свое решение Банк обосновал тем, что заемщик нарушил условия, связанные с обеспечением 100%-ных ежемесячных кредитовых нетто-поступлений, а также произвел перепланировку помещений в объекте, находящемся в залоге, без согласия Банка.
Нормативные акты
Решение Совета депутатов городского поселения Голицыно Одинцовского муниципального района МО от 02.07.2018 N 4/4
"Об утверждении Порядка переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах в городском поселении Голицыно Одинцовского муниципального района Московской области"3.3. В случае если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона") требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.
"Об утверждении Порядка переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах в городском поселении Голицыно Одинцовского муниципального района Московской области"3.3. В случае если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона") требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.
Постановление администрации муниципального образования городской округ Люберцы МО от 18.08.2017 N 793-ПА
"Об утверждении Положения о порядке оформления разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых (нежилых) помещений, расположенных на территории городского округа Люберцы"- согласие банка на проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (если жилое помещение обременено ипотекой);
"Об утверждении Положения о порядке оформления разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых (нежилых) помещений, расположенных на территории городского округа Люберцы"- согласие банка на проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (если жилое помещение обременено ипотекой);
Статья: Споры по выплате ипотечного кредита
(Абрамов А.)
("Жилищное право", 2012, N 5)Без согласия банка вам также не удастся провести в собственной квартире перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность "заморожена", а при сроке кредита в 15 - 20 и более лет это представляется весьма существенным неудобством.
(Абрамов А.)
("Жилищное право", 2012, N 5)Без согласия банка вам также не удастся провести в собственной квартире перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность "заморожена", а при сроке кредита в 15 - 20 и более лет это представляется весьма существенным неудобством.
Статья: Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства
(Грушко Т.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2016, N 5)8. Следует обращать внимание на наличие договоров аренды в отношении заложенного имущества, поскольку они как обременение должны быть указаны в публикации о продаже. Важным моментом является прекращение договоров аренды, заключенных без согласия банка, поскольку договор аренды с арендной ставкой ниже рыночной снижает стоимость залога (часть 2 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
(Грушко Т.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2016, N 5)8. Следует обращать внимание на наличие договоров аренды в отношении заложенного имущества, поскольку они как обременение должны быть указаны в публикации о продаже. Важным моментом является прекращение договоров аренды, заключенных без согласия банка, поскольку договор аренды с арендной ставкой ниже рыночной снижает стоимость залога (часть 2 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Статья: Меж двух обязанностей
(Алещев И.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 18)В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с банком. Может ли банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
(Алещев И.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 18)В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с банком. Может ли банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
"Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2014)1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК).
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2014)1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК).
Статья: Дом с привидениями. На что необходимо обратить внимание арендатору перед заключением договора
(Кузина М.)
("Жилищное право", 2015, N 12)Кроме того, перед началом ремонта или перепланировки необходимо получить письменное согласие арендодателя на такие изменения. В противном случае арендодатель может потребовать возмещения убытков (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.07.2013 N Ф03-2056/2013 по делу N А73-13651/2012).
(Кузина М.)
("Жилищное право", 2015, N 12)Кроме того, перед началом ремонта или перепланировки необходимо получить письменное согласие арендодателя на такие изменения. В противном случае арендодатель может потребовать возмещения убытков (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.07.2013 N Ф03-2056/2013 по делу N А73-13651/2012).
"Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
("Проспект", 2017)- Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
("Проспект", 2017)- Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).
Статья: О возможности обращения взыскания и исполнения решения суда об обращении взыскания на нежилые помещения, находящиеся в залоге у банка и реконструированные без согласования с ним
(Иванихина О.)
("Жилищное право", 2012, N 8)Несмотря на то что банки в типовых формах договоров об ипотеке предусматривают обязанность залогодателя не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию, какие-либо иные изменения предмета ипотеки в течение всего срока действия договора без письменного согласия залогодержателя, обязанность по требованию банка-залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние, а также распространение обременения ипотекой на все, что будет получено в результате использования предмета ипотеки, нередки случаи, когда, в нарушение заключенного договора об ипотеке, залогодатель пренебрегает указанными положениями договора, что, в свою очередь, может привести к весьма спорным последствиям, как для банка-залогодержателя, так и для залогодателя.
(Иванихина О.)
("Жилищное право", 2012, N 8)Несмотря на то что банки в типовых формах договоров об ипотеке предусматривают обязанность залогодателя не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию, какие-либо иные изменения предмета ипотеки в течение всего срока действия договора без письменного согласия залогодержателя, обязанность по требованию банка-залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние, а также распространение обременения ипотекой на все, что будет получено в результате использования предмета ипотеки, нередки случаи, когда, в нарушение заключенного договора об ипотеке, залогодатель пренебрегает указанными положениями договора, что, в свою очередь, может привести к весьма спорным последствиям, как для банка-залогодержателя, так и для залогодателя.
Вопрос: Договором об ипотеке предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
(Консультация эксперта, 2020)Вопрос: Договором об ипотеке, заключенным в обеспечение кредитного договора, предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
(Консультация эксперта, 2020)Вопрос: Договором об ипотеке, заключенным в обеспечение кредитного договора, предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
"Современные проблемы ипотечного кредитования"
(Марочкина Ю.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать в нее всех членов семьи, может даже сдавать квартиру, но с разрешения банка. Единственное обременение заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру. Если вы собираетесь продать квартиру, которая находится в залоге у банка, то придется обосновать последнему цели осуществления подобной сделки. Если вы продаете квартиру для выплаты кредита, то скорее всего банк даст согласие на это, так как в подобном случае он ничего не теряет. Банк также может дать согласие и на перепланировку квартиры, если вы представите проект перепланировки, согласованный с необходимыми инстанциями, и обязуетесь провести ремонт в определенный срок и внести изменения в техническую документацию.
(Марочкина Ю.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать в нее всех членов семьи, может даже сдавать квартиру, но с разрешения банка. Единственное обременение заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру. Если вы собираетесь продать квартиру, которая находится в залоге у банка, то придется обосновать последнему цели осуществления подобной сделки. Если вы продаете квартиру для выплаты кредита, то скорее всего банк даст согласие на это, так как в подобном случае он ничего не теряет. Банк также может дать согласие и на перепланировку квартиры, если вы представите проект перепланировки, согласованный с необходимыми инстанциями, и обязуетесь провести ремонт в определенный срок и внести изменения в техническую документацию.
"Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. М.Ю. Тихомирова)
("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2015)Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. М.Ю. Тихомирова)
("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2015)Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.