Соглашение о замене арендатора в договоре аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение о замене арендатора в договоре аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024 N 20АП-8219/2023 по делу N А62-5821/2022
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения.
Решение: Требование удовлетворено в части.Отклоняя доводы предпринимателя о невозможности использования земельного участка, суд указал, что арендатором не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренда не является надлежащим доказательством невозможности использования этого земельного участка. При этом со стороны предпринимателя действия, которым бы препятствовала администрация, не осуществлялись, за выдачей разрешения на строительство ответчик как новый собственник объекта незавершенного строительства в администрацию не обращался, за выдачей градостроительного плана земельного участка обратился лишь 26.05.2022.
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения.
Решение: Требование удовлетворено в части.Отклоняя доводы предпринимателя о невозможности использования земельного участка, суд указал, что арендатором не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренда не является надлежащим доказательством невозможности использования этого земельного участка. При этом со стороны предпринимателя действия, которым бы препятствовала администрация, не осуществлялись, за выдачей разрешения на строительство ответчик как новый собственник объекта незавершенного строительства в администрацию не обращался, за выдачей градостроительного плана земельного участка обратился лишь 26.05.2022.
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда лесного участка: Арендодатель хочет расторгнуть договор и возвратить лесной участок в связи с невнесением Арендатором арендной платы более двух раз подряд
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодателем не доказано наличие действующего договора аренды: государственный кадастровый учет лесного участка не осуществлялся, соглашение о замене Арендатора признано недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодателем не доказано наличие действующего договора аренды: государственный кадастровый учет лесного участка не осуществлялся, соглашение о замене Арендатора признано недействительным
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)"...20.01.2010 между ФГУП "Национальные рыбные ресурсы", ООО "Нафта-Сервис" и ООО "ВСК" заключено трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды от 20.06.2000 N 785, по условиям которого арендатором стало ООО "ВСК", являвшееся ранее субарендатором спорного судна по договору субаренды от 30.09.2009. Письмом от 27.02.2010 N 668-ДГ/26 Территориальное управление ФАУГИ по Сахалинской области дало согласие на передачу прав и обязанностей арендатора к ООО "ВСК".
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)"...20.01.2010 между ФГУП "Национальные рыбные ресурсы", ООО "Нафта-Сервис" и ООО "ВСК" заключено трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды от 20.06.2000 N 785, по условиям которого арендатором стало ООО "ВСК", являвшееся ранее субарендатором спорного судна по договору субаренды от 30.09.2009. Письмом от 27.02.2010 N 668-ДГ/26 Территориальное управление ФАУГИ по Сахалинской области дало согласие на передачу прав и обязанностей арендатора к ООО "ВСК".
Статья: Вычет НДС по гарантийному взносу при аренде в связи со сменой арендодателя
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 22)ООО-1 планирует купить бизнес-центр у ООО-2. У ООО-2 были заключены договоры на долгосрочную аренду с арендаторами, в которых предусмотрен гарантийный взнос. По условиям договора аренды (по окончании его срока) гарантийный взнос частично идет в счет погашения арендной платы последних месяцев, а часть возвращается арендатору. При продаже бизнес-центра планируется заключение соглашения о замене стороны в договорах аренды. Арендодатель передает, а новый арендодатель принимает на себя все без исключения права и обязанности по каждому из договоров. Стороны должны заключить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по заключенным договорам аренды в объеме, соответствующем правам арендодателя на дату подписания соглашения, включая, но не ограничиваясь правом сдачи имущества в аренду и получения за него платы. С даты подписания соглашения арендодатель обязуется произвести перечисление гарантийного взноса новому арендодателю по договорам аренды. В итоге у ООО-2 есть сомнения, что налоговая откажет ему в принятии к вычету НДС с гарантийного взноса. Обоснованны ли эти сомнения?
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 22)ООО-1 планирует купить бизнес-центр у ООО-2. У ООО-2 были заключены договоры на долгосрочную аренду с арендаторами, в которых предусмотрен гарантийный взнос. По условиям договора аренды (по окончании его срока) гарантийный взнос частично идет в счет погашения арендной платы последних месяцев, а часть возвращается арендатору. При продаже бизнес-центра планируется заключение соглашения о замене стороны в договорах аренды. Арендодатель передает, а новый арендодатель принимает на себя все без исключения права и обязанности по каждому из договоров. Стороны должны заключить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по заключенным договорам аренды в объеме, соответствующем правам арендодателя на дату подписания соглашения, включая, но не ограничиваясь правом сдачи имущества в аренду и получения за него платы. С даты подписания соглашения арендодатель обязуется произвести перечисление гарантийного взноса новому арендодателю по договорам аренды. В итоге у ООО-2 есть сомнения, что налоговая откажет ему в принятии к вычету НДС с гарантийного взноса. Обоснованны ли эти сомнения?
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 3)1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 3)1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Именно так произошло в следующем деле. Отношения из аренды и субаренды должны были продолжаться до 2018 г. Однако субарендатор в августе 2015 г. направил контрагенту уведомление о намерении отказаться от договора с 01.12.2015, на что субарендодатель ответил отказом. Одним из ключевых вопросов этого дела стало толкование условий договора субаренды о наличии в нем права субарендатора на немотивированный отказ от договора. Но в дополнение к этому в ноябре 2015 г. арендодатель и арендатор оформили дополнительное соглашение, в котором указали, что при досрочном прекращении аренды субаренда не прекращается, а арендодатель заменяет в этом обязательстве субарендодателя. В середине декабря 2015 г. договор аренды был расторгнут досрочно, а арендодатель, вступив, по его мнению, в отношения с субарендатором, обратился с иском о признании одностороннего отказа субарендатора недействительным. Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, не увидев в договоре субаренды права на немотивированный отказ. Кассация вернула дело на второй круг, в рамках которого возобладала позиция субарендатора. При этом один из ключевых мотивов, которым руководствовался окружной суд, заключался в невозможности возложения на субарендатора обязательств (посредством замены контрагента и продолжения действия договора, который в силу ст. 618 ГК РФ по общему правилу должен был бы прекратиться) при наличии выраженной его воли на прекращение договорных отношений <22>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Именно так произошло в следующем деле. Отношения из аренды и субаренды должны были продолжаться до 2018 г. Однако субарендатор в августе 2015 г. направил контрагенту уведомление о намерении отказаться от договора с 01.12.2015, на что субарендодатель ответил отказом. Одним из ключевых вопросов этого дела стало толкование условий договора субаренды о наличии в нем права субарендатора на немотивированный отказ от договора. Но в дополнение к этому в ноябре 2015 г. арендодатель и арендатор оформили дополнительное соглашение, в котором указали, что при досрочном прекращении аренды субаренда не прекращается, а арендодатель заменяет в этом обязательстве субарендодателя. В середине декабря 2015 г. договор аренды был расторгнут досрочно, а арендодатель, вступив, по его мнению, в отношения с субарендатором, обратился с иском о признании одностороннего отказа субарендатора недействительным. Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, не увидев в договоре субаренды права на немотивированный отказ. Кассация вернула дело на второй круг, в рамках которого возобладала позиция субарендатора. При этом один из ключевых мотивов, которым руководствовался окружной суд, заключался в невозможности возложения на субарендатора обязательств (посредством замены контрагента и продолжения действия договора, который в силу ст. 618 ГК РФ по общему правилу должен был бы прекратиться) при наличии выраженной его воли на прекращение договорных отношений <22>.
Статья: Оценка активов в форме права пользования
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Ряд проблем возникает в случае договора аренды, предусматривающего постоянную и переменную части арендной платы. Постоянной частью является сумма фиксированного в договоре платежа за временное владение и пользование имуществом. На основании постоянной части аренды определяется сумма платы за право пользования активом по приведенной стоимости. Переменная часть включает в себя коммунальные и иные возмещаемые платежи. Каждый месяц сумма переменных платежей может меняться в зависимости от тарифов. В договорах, где обозначена лишь фиксированная сумма арендного платежа, арендодатель заранее предусмотрел и заложил в нее все свои переменные расходы. В будущем это может стать проблемой при повышении цен на коммунальные и иные расходы, так как арендодателю придется повышать фиксированную сумму платежа, что повлечет за собой дополнительное соглашение к договору и пересчет ППА у арендатора. Также арендатору придется заново рассчитывать долгосрочную и краткосрочную части договора аренды. Это может привести к ошибкам и искажению данных об арендуемом имуществе.
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Ряд проблем возникает в случае договора аренды, предусматривающего постоянную и переменную части арендной платы. Постоянной частью является сумма фиксированного в договоре платежа за временное владение и пользование имуществом. На основании постоянной части аренды определяется сумма платы за право пользования активом по приведенной стоимости. Переменная часть включает в себя коммунальные и иные возмещаемые платежи. Каждый месяц сумма переменных платежей может меняться в зависимости от тарифов. В договорах, где обозначена лишь фиксированная сумма арендного платежа, арендодатель заранее предусмотрел и заложил в нее все свои переменные расходы. В будущем это может стать проблемой при повышении цен на коммунальные и иные расходы, так как арендодателю придется повышать фиксированную сумму платежа, что повлечет за собой дополнительное соглашение к договору и пересчет ППА у арендатора. Также арендатору придется заново рассчитывать долгосрочную и краткосрочную части договора аренды. Это может привести к ошибкам и искажению данных об арендуемом имуществе.
Готовое решение: Что такое сингулярное правопреемство и в каких случаях оно происходит
(КонсультантПлюс, 2025)передача договора. Такое правопреемство может произойти на любой стороне договора. При этом к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное не установлено в соглашении о передаче договора (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)). Основанием для данного правопреемства могут быть также соглашения по отдельным видам обязательств. Например, к ним относится перенаем, при котором происходит замена арендатора в обязательстве из договора аренды. При его совершении нужно соблюдать правила об уступке требования и переводе долга (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01);
(КонсультантПлюс, 2025)передача договора. Такое правопреемство может произойти на любой стороне договора. При этом к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное не установлено в соглашении о передаче договора (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)). Основанием для данного правопреемства могут быть также соглашения по отдельным видам обязательств. Например, к ним относится перенаем, при котором происходит замена арендатора в обязательстве из договора аренды. При его совершении нужно соблюдать правила об уступке требования и переводе долга (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01);
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В некоторых остальных случаях, когда право переходит от продолжающего существовать кредитора к новому кредитору в силу закона, помыслить ответственность прежнего кредитора за нарушение гарантий и обязательств, упомянутых в п. 2 ст. 390 ГК РФ, можно, но все зависит от существа конкретных правоотношений. Например, очевидно, что собственник, продавший здание, обязан не заключать с арендаторами до получения ими уведомления о переходе прав из договора аренды (или приравненного к нему уведомления о переходе права собственности) соглашения об отсрочке уплаты арендной платы или иные соглашения, которые будут менять характеристики переходящих к новому собственнику обязательственных прав или способны вручить арендаторам те или иные возражения против требования нового собственника о выплате арендной платы. При нарушении данного запрета прежний собственник будет считаться нарушившим договор купли-продажи здания.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В некоторых остальных случаях, когда право переходит от продолжающего существовать кредитора к новому кредитору в силу закона, помыслить ответственность прежнего кредитора за нарушение гарантий и обязательств, упомянутых в п. 2 ст. 390 ГК РФ, можно, но все зависит от существа конкретных правоотношений. Например, очевидно, что собственник, продавший здание, обязан не заключать с арендаторами до получения ими уведомления о переходе прав из договора аренды (или приравненного к нему уведомления о переходе права собственности) соглашения об отсрочке уплаты арендной платы или иные соглашения, которые будут менять характеристики переходящих к новому собственнику обязательственных прав или способны вручить арендаторам те или иные возражения против требования нового собственника о выплате арендной платы. При нарушении данного запрета прежний собственник будет считаться нарушившим договор купли-продажи здания.
Статья: О влиянии условий договора на наследование вытекающих из него прав и обязанностей
(Рудик И.Е.)
("Наследственное право", 2021, N 4)Для определения пределов свободы распоряжений в договоре вытекающими из него правами и обязанностями на случай смерти необходимо ответить также на следующий вопрос: какие правовые последствия имеет указание в тексте соглашения на то, что личность стороны имеет существенное значение для обязательства, если по характеру обязательства связи с личностью не усматривается? Можно ли в этом случае соглашением сторон запретить замену должника или кредитора в порядке универсального правопреемства или обусловить ее согласием пережившей стороны? Вернемся к норме, закрепленной в абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ, которая говорит о том, что заключение договора аренды может быть обусловлено личными качествами арендатора. Представляется, что в случае спора с наследником не потребуется доказывать наличие действительной связи личности умершего арендатора с обязательством, достаточно будет упоминания об этом в договоре. Арендные отношения основаны на вверении собственником своей вещи арендатору, который становится ответственным за ее сохранность и надлежащее состояние, поэтому существенность значения личности арендатора для другой стороны вполне можно предположить. Этот тезис не может быть верен для всех обязательств. Вспомним, что право на уступку требования по денежному обязательству не может быть устранено договором, хотя на цедента может быть возложена ответственность за нарушение соответствующей договоренности (п. 3 ст. 388 ГК РФ). Представляется, что по этому пути надо идти и при регулировании наследственного преемства. На основании общих правил ст. 1112 ГК РФ денежные обязательства должны переходить по наследству независимо от положений договора, на котором они основаны.
(Рудик И.Е.)
("Наследственное право", 2021, N 4)Для определения пределов свободы распоряжений в договоре вытекающими из него правами и обязанностями на случай смерти необходимо ответить также на следующий вопрос: какие правовые последствия имеет указание в тексте соглашения на то, что личность стороны имеет существенное значение для обязательства, если по характеру обязательства связи с личностью не усматривается? Можно ли в этом случае соглашением сторон запретить замену должника или кредитора в порядке универсального правопреемства или обусловить ее согласием пережившей стороны? Вернемся к норме, закрепленной в абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ, которая говорит о том, что заключение договора аренды может быть обусловлено личными качествами арендатора. Представляется, что в случае спора с наследником не потребуется доказывать наличие действительной связи личности умершего арендатора с обязательством, достаточно будет упоминания об этом в договоре. Арендные отношения основаны на вверении собственником своей вещи арендатору, который становится ответственным за ее сохранность и надлежащее состояние, поэтому существенность значения личности арендатора для другой стороны вполне можно предположить. Этот тезис не может быть верен для всех обязательств. Вспомним, что право на уступку требования по денежному обязательству не может быть устранено договором, хотя на цедента может быть возложена ответственность за нарушение соответствующей договоренности (п. 3 ст. 388 ГК РФ). Представляется, что по этому пути надо идти и при регулировании наследственного преемства. На основании общих правил ст. 1112 ГК РФ денежные обязательства должны переходить по наследству независимо от положений договора, на котором они основаны.
Готовое решение: В каких случаях можно изменить (уменьшить или увеличить) цену договора и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы меняете цену зарегистрированного договора (например, долгосрочного договора аренды здания), соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы меняете цену зарегистрированного договора (например, долгосрочного договора аренды здания), соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
"Обязательства и их исполнение: комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"
(постатейный)
(Сарбаш С.В.)
("М-Логос", 2022)Как при неправомерном отказе, так и при правомерном другая сторона несет определенные экономические потери одинаковым образом. Иными словами, экономическая невыгода одинакова и в том и в другом случае. Но особенность заключается в том, что на основании п. 3 ст. 310 ГК появляется правовая возможность как бы перевести охранительное отношение в регулятивное. Но эта метаморфоза ничего не меняет экономически - смотря по обстоятельствам, соответствующий отказ повлечет некоторые потери, размер которых тем или иным образом будет соотноситься с предусмотренной соглашением платой, т.е. они могут более или менее соответствовать размеру платы или, напротив, существенно расходиться с ним.
(постатейный)
(Сарбаш С.В.)
("М-Логос", 2022)Как при неправомерном отказе, так и при правомерном другая сторона несет определенные экономические потери одинаковым образом. Иными словами, экономическая невыгода одинакова и в том и в другом случае. Но особенность заключается в том, что на основании п. 3 ст. 310 ГК появляется правовая возможность как бы перевести охранительное отношение в регулятивное. Но эта метаморфоза ничего не меняет экономически - смотря по обстоятельствам, соответствующий отказ повлечет некоторые потери, размер которых тем или иным образом будет соотноситься с предусмотренной соглашением платой, т.е. они могут более или менее соответствовать размеру платы или, напротив, существенно расходиться с ним.
Вопрос: Стороны заключили договор аренды земельного участка. Ввиду того что изменились характеристики объекта аренды (площадь и кадастровый номер), заключено дополнительное соглашение к договору. Правомерно ли это, или необходимо заключать новый договор аренды?
(Консультация эксперта, 2024)То есть вследствие образования нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора аренды, или посредством заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Данный вывод также следует из Определения ВАС РФ от 12.07.2011 N ВАС-8692/11 по делу N А40-71147/10-120-286.
(Консультация эксперта, 2024)То есть вследствие образования нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора аренды, или посредством заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Данный вывод также следует из Определения ВАС РФ от 12.07.2011 N ВАС-8692/11 по делу N А40-71147/10-120-286.