Сдача в субаренду земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в субаренду земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Пункт 5 комментируемой статьи (как общее правило) не распространяется на трех субъектов-арендаторов, правовой статус которых в части распоряжения своими правами и обязанностями по договору аренды земельного участка определяется специальными нормативными актами. Первый субъект - это участник свободной экономической зоны, которому земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Особый правовой режим на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя определяется ФЗ от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя". Участник свободной экономической зоны не вправе сдавать земельный участок в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ч. 13 ст. 17 названного Закона).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Пункт 5 комментируемой статьи (как общее правило) не распространяется на трех субъектов-арендаторов, правовой статус которых в части распоряжения своими правами и обязанностями по договору аренды земельного участка определяется специальными нормативными актами. Первый субъект - это участник свободной экономической зоны, которому земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Особый правовой режим на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя определяется ФЗ от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя". Участник свободной экономической зоны не вправе сдавать земельный участок в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ч. 13 ст. 17 названного Закона).
Готовое решение: Как отражать в учете арендатора операции по аренде земли
(КонсультантПлюс, 2026)Для подтверждения возможности получения экономических выгод от аренды земельного участка и после окончания СПИ расположенного на нем здания вам потребуются планы по реконструкции здания, которая позволит увеличить срок его эксплуатации, либо планы по постройке нового здания на этом участке, либо возможность и намерение сдать впоследствии землю в субаренду. В противном случае СПИ права пользования земельным участком для начисления амортизации следует установить в 39 лет, то есть меньше, чем реальный срок аренды.
(КонсультантПлюс, 2026)Для подтверждения возможности получения экономических выгод от аренды земельного участка и после окончания СПИ расположенного на нем здания вам потребуются планы по реконструкции здания, которая позволит увеличить срок его эксплуатации, либо планы по постройке нового здания на этом участке, либо возможность и намерение сдать впоследствии землю в субаренду. В противном случае СПИ права пользования земельным участком для начисления амортизации следует установить в 39 лет, то есть меньше, чем реальный срок аренды.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 210 "Налоговая база" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, предпринимателем неправомерно применена в проверяемом периоде система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей, при этом деятельность по сдаче в субаренду земельных участков переквалифицирована в предпринимательскую.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, предпринимателем неправомерно применена в проверяемом периоде система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей, при этом деятельность по сдаче в субаренду земельных участков переквалифицирована в предпринимательскую.
Нормативные акты
Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О концессионных соглашениях"2. Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
(ред. от 26.06.2026)
"О концессионных соглашениях"2. Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 224-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"4. Частный партнер не вправе передавать свои права по договору аренды земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено соглашением и договором аренды земельного участка.
(ред. от 26.06.2026)
"О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"4. Частный партнер не вправе передавать свои права по договору аренды земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено соглашением и договором аренды земельного участка.
Готовое решение: Что нужно учесть при передаче в субаренду земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)4. На какой срок можно сдать земельный участок в субаренду
(КонсультантПлюс, 2026)4. На какой срок можно сдать земельный участок в субаренду
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 7)Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам налогоплательщика относятся доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 7)Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам налогоплательщика относятся доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Иные виды прав на земельные участки считаются ограниченными правами. Их ограниченность проявляется в том, что объем прав обладателей таких прав по сравнению с объемом прав собственников земельных участков. Ограничивается прежде всего правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами (ст. 40 - 41 ЗК РФ). Акты распоряжения землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков осуществляют только в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать земельный участок по договору субаренды, без согласия собственника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Иные виды прав на земельные участки считаются ограниченными правами. Их ограниченность проявляется в том, что объем прав обладателей таких прав по сравнению с объемом прав собственников земельных участков. Ограничивается прежде всего правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами (ст. 40 - 41 ЗК РФ). Акты распоряжения землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков осуществляют только в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать земельный участок по договору субаренды, без согласия собственника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Ни концессионер, ни частный партнер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Ни концессионер, ни частный партнер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.
Статья: Недействительность соглашения о прекращении обязательства как подозрительной сделки в банкротстве
(Киселева Е.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 1)Следующая группа соглашений о прекращении обязательств, которые не являются исполненными, т.е. у обоих или у одной из сторон сохраняется право требования исполнения, однако обе стороны утратили интерес в его исполнении. Тем самым имеет место ситуация, когда происходит отказ от имеющихся прав. Естественно в целях применения законодательства о банкротстве встает вопрос об определении равноценности встречного предоставления. Весьма точно по данному вопросу высказался арбитражный суд Западно-Сибирского округа, указав, что "расторжение договора выкупного лизинга порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой согласно следующим правилам" <8>. Например, по договору аренды, в одном из споров суд указал, что "довод о безвозмездности соглашения о расторжении договора аренды не соответствует обстоятельствам дела, поскольку после расторжения договора аренды у должника прекратилась обязанность по оплате арендных платежей и обязанность содержания имущества, являвшегося предметом договора аренды" <9>. В другом споре уже суд занял иную позицию, указав, что "суды учли, что отсутствуют доказательства, подтверждающие то, что должник на момент расторжения договора аренды не имел возможность использовать земельный участок по назначению и извлекать прибыль, а именно: осуществлять необходимые сельскохозяйственные работы, оплачивать арендную плату либо иным образом использовать земельный участок; сдача земельного участка в субаренду могла пополнить конкурсную массу должника для последующего погашение кредиторской задолженности" <10>.
(Киселева Е.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 1)Следующая группа соглашений о прекращении обязательств, которые не являются исполненными, т.е. у обоих или у одной из сторон сохраняется право требования исполнения, однако обе стороны утратили интерес в его исполнении. Тем самым имеет место ситуация, когда происходит отказ от имеющихся прав. Естественно в целях применения законодательства о банкротстве встает вопрос об определении равноценности встречного предоставления. Весьма точно по данному вопросу высказался арбитражный суд Западно-Сибирского округа, указав, что "расторжение договора выкупного лизинга порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой согласно следующим правилам" <8>. Например, по договору аренды, в одном из споров суд указал, что "довод о безвозмездности соглашения о расторжении договора аренды не соответствует обстоятельствам дела, поскольку после расторжения договора аренды у должника прекратилась обязанность по оплате арендных платежей и обязанность содержания имущества, являвшегося предметом договора аренды" <9>. В другом споре уже суд занял иную позицию, указав, что "суды учли, что отсутствуют доказательства, подтверждающие то, что должник на момент расторжения договора аренды не имел возможность использовать земельный участок по назначению и извлекать прибыль, а именно: осуществлять необходимые сельскохозяйственные работы, оплачивать арендную плату либо иным образом использовать земельный участок; сдача земельного участка в субаренду могла пополнить конкурсную массу должника для последующего погашение кредиторской задолженности" <10>.
Статья: Модели субдоговоров и их отличительные черты
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)Высшие судебные инстанции, в свою очередь, тоже не внесли особого вклада в разработку понятия "субдоговор". Известно лишь одно дело, где бы ВС описывал природу субдоговора: "По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды (здесь и далее в цитатах курсив мой. - А.А.), поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности" <11>.
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)Высшие судебные инстанции, в свою очередь, тоже не внесли особого вклада в разработку понятия "субдоговор". Известно лишь одно дело, где бы ВС описывал природу субдоговора: "По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды (здесь и далее в цитатах курсив мой. - А.А.), поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности" <11>.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения13.1. Вправе ли прежний арендатор сдавать земельный участок в субаренду после перехода права собственности на расположенную на нем недвижимость к новому собственнику
Вопрос: Организация на ОСН арендует у физического лица земельный участок и сдает его в субаренду другой организации. В договорах об аренде и субаренде предусмотрена компенсация земельного налога. Облагается ли компенсация земельного налога НДС у субарендодателя?
(Консультация эксперта, УФНС России по Ростовской обл., 2024)Вопрос: Организация на ОСН арендует у физического лица земельный участок и сдает его в субаренду другой организации. В договорах об аренде и субаренде предусмотрена компенсация земельного налога. Облагается ли компенсация земельного налога НДС у субарендодателя?
(Консультация эксперта, УФНС России по Ростовской обл., 2024)Вопрос: Организация на ОСН арендует у физического лица земельный участок и сдает его в субаренду другой организации. В договорах об аренде и субаренде предусмотрена компенсация земельного налога. Облагается ли компенсация земельного налога НДС у субарендодателя?
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Таким образом, если дано согласие на сдачу в субаренду всего земельного участка, отдельного согласия на распоряжение частью земельного участка не требуется. Данное согласие будет нужно тогда, когда часть земельного участка будет выделена и поставлена на кадастровый учет в качестве отдельного участка (определена в качестве самостоятельного объекта прав).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Таким образом, если дано согласие на сдачу в субаренду всего земельного участка, отдельного согласия на распоряжение частью земельного участка не требуется. Данное согласие будет нужно тогда, когда часть земельного участка будет выделена и поставлена на кадастровый учет в качестве отдельного участка (определена в качестве самостоятельного объекта прав).